Сделки с недвижимостью - это ответственный и сложный процесс. Принято считать, что слабозащищенная сторона сделки - покупатель, т.к. при покупке могут возникнуть «страшные» третьи лица, которые придут и отсудят квартиру у добросовестного приобретателя. Но мало кто знает, что покупатель тоже таит в себе опасность для продавца. О том, в каких случаях стоит опасаться, рассказала руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Когда сделка точно будет признана не действительной?
- Например, если покупатель признан банкротом, ему категорически нельзя приобретать недвижимость - сделка будет оспорена. Поэтому чтобы не допустить негативных последствий, продавцу стоит проверить реестр дел о банкротстве и судебную картотеку.
То же самое, если покупатель стоит на учёте в диспансере - это может послужить поводом для расторжения сделки покупки, инициированной покупателем или заинтересованными лицами с его стороны. Недееспособность можно выявить, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако дееспособности может лишить и суд. В этом случае лучше получить информацию через МФЦ.
Сделку может оспорить один из супругов (со стороны покупателя), если он не знал о покупке и не давал своего согласия. Например, когда мужчина приобретает недвижимость за спиной у жены.
Безусловно, опасны те покупатели, кто изначально идет на преступление. Речь идет о мошенничествах с цифровой подписью, передачей денег покупателю, намеренным затягиванием регистрации договора купли-продажи и т.д.
Если новые веяния на рынке вторичного жилья?
- Сегодня рынок недвижимости столкнулся с проблемой «токсичных» покупателей. Это люди, которые испортят любую сделку сами или приведут горе-юриста, имеющего посредственное отношение к недвижимости, но считающего себя профи.
Например, был случай, когда молодая пара выбрала себе квартиру, реализуемую через наше агентство. Внутри собственники перенесли дверной проем в стене, которая не является несущей, чтобы организовать пространство для хранения вещей в коридоре. Покупатели проживали в регионе, и планировали приобрести квартиру в ипотеку. Родители супруга, как люди «видавшие жизнь», решили оформить ипотеку на себя, а вот выплачивать ее должны были молодожёны: "Всё равно им пришлось бы снимать жилье. А тут пусть за ипотеку платят и в своём живут. Зато в случае развода делить не придётся. Все сыну достанется." Договорились с покупателями, что они подпишут кредитный договор у себя в регионе, разместят кредитные деньги на аккредитиве, а первоначальный взнос привезут наличными, и деньги будут заложены в ячейку. Назначили день сделки, удобный покупателю - выходной, чтобы они могли спокойно приехать. Место для расчётов покупатели выбрали самостоятельно, заверив всех, что ячейки в банке есть.
В итоге на сделке приобретатели стали «всех учить», как правильно оформлять куплю-продажу. Ячейки в банке не работали. В другой они идти отказались, т.к. доверяют только этому. Наличными никому не дадут, т.к. вдруг продавец мошенник, или может он недееспособный, или может он женат и вообще квартира у него с перепланировкой, брать её опасно. После многочисленных оскорблений продавца, он встал и ушёл со сделки, отказавшись продавать им квартиру. Покупатели грозились судом. Что он ответит за траты на проезд всего семейства. За то, что деньги несколько дней лежали на аккредитиве, а не на счету в их банке. Кричали, что эту «нехорошую» квартиру мы в жизни не продадим.
Зачем они приезжали, чего хотели, мы так и не поняли. Перед продавцом извинились за неадекватное поведение покупателей и буквально через неделю после размещения рекламы нашли другого покупателя. Сделка прошла легко и быстро. Покупатель через несколько месяцев после покупки звонила передать благодарность продавцу за сделанный им ремонт в квартире и узнавала телефон мастера, чтобы передать его контакты родственникам.
