+7 495 988-44-22
Заказать звонок
Обратный звонок

Напишите ваш номер телефона и мы перезвоним!

Отправляя форму, вы подтверждаете своё согласие на обработку персональных данных

Мы скоро вам перезвоним!
Назад Мнения экспертов

Как продать квартиру, если она в ипотеке: рекомендации экспертов

Как продать квартиру, если она в ипотеке: рекомендации экспертов

По статистике средний срок выплаты ипотеки в России составляет 18 лет, но жизненные обстоятельства могут измениться в любой момент погашения кредита. Хотите изменить свою жилплощадь и не ждать, пока последний платеж по договору развяжет вам руки? Рассказываем в нашей статье, можно ли продать ипотечную квартиру и как это лучше сделать.

Рынок недвижимости сильно изменился за последнее время. В современных условиях люди чаще и проще меняют свое жилье, и ипотека не является преградой для этого. Частые причины продажи квартиры с обременением в виде ипотеки - снижение или увеличение уровня дохода. Кроме того, на решение могут повлиять семейные обстоятельства - желание пары начать совместную жизнь, рождение ребенка или, например, развод. Некоторые же хотят сменить старый фонд на новостройку
Елена Мищенко
Руководитель департамента городской недвижимости НДВ – Супермаркет Недвижимости

Если вы приобрели квартиру в ипотеку, то с юридической точки зрения являетесь ее полноценным собственником. При этом не имеет значения, выплачен ли заем или еще нет. Право собственности перешло к вам после подписания договора и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Другими словами, ипотечная квартира - это ваше имущество, и вы можете распоряжаться им так, как хотите.

Но обратите внимание на один нюанс. Поскольку деньги на покупку жилья вам предоставил банк, взамен он взял его в залог. Что это означает? Вы можете передать право собственности, но для этого необходимо уведомить кредитную организацию, выдавшую вам ипотеку, и в некоторых случаях получить от нее разрешение на сделку. Первым делом, выберете способ продажи, который больше подход для вашей ситуации. Существует три варианта, и мы разберем каждый из них.

Продажа с досрочным погашением кредита

Если коротко, то вы сами находите деньги, гасите ипотеку и продаете квартиру. Этот способ самый популярный и простой, поскольку не требует разрешения банка. Если у вас уже есть вся необходимая сумма - отлично, осталось только уведомить банк о досрочном погашении ипотеки. Если собственных средств не хватает, можно пойти несколькими путями. Например, попробовать занять у родственников и друзей. А если доход позволяет, взять потребительский кредит.

Но чаще всего в такой ситуации продавец старается договориться с покупателем и получить сумму, необходимую для погашения ипотеки, в качестве задатка. Если это удается, покупатель предает вам деньги, которыми вы гасите кредит, а после снимаете обременение с квартиры и заключаете договор купли-продажи. Обычно покупатели готовы пойти навстречу, если сумма долга небольшая. Или если вы дадите скидку, так как такая схема несёт больше рисков для покупателя, чем для продавца.

Порядок действий:

  1. Подготовьте нужную сумму или оформите договор задатка с покупателем с указанием, что вы обязуетесь продать ему квартиру после того, как с квартиры снимут обременение.
  2. Напишите заявление в банк на полное досрочное погашение ипотеки.
  3. Пoлyчите в бaнкe зaклaднyю с отметкой о полном погашении кредита.
  4. Обратитесь в Pocpeecтp, чтобы снять обременение с квартиры.
  5. Заключите сделку кyпли-пpoдaжи (с учетом внесенной суммы задатка, в случае договора с покупателем).

Продажа с погашением кредита в процессе сделки

При таком способе продажи долг также гасит покупатель за счет своих средств. Но в отличие от первого варианта, деньги он передает напрямую в банк. А вот разницу между ценой квартиры и погашенным долгом, покупатель заплатит вам. Для этого ему необходимо будет положить деньги в банковскую ячейку или открыть аккредитив на эту сумму.

Когда кредит будет погашен, банк выдаст вам закладную или самостоятельно сообщит об этом в Росреестр и направит туда необходимые для снятия обременения документы. Только после этого будет осуществлена регистрация договора купли-продажи, а вы сможете забрать оставшуюся сумму из банковской ячейки.

Главное преимущество этой трехсторонней сделки заключается в том, что банк-кредитор принимает активное участие и защищает от рисков как покупателя, так и продавца. В следствие чего последние активнее соглашаются на такой вариант. Но задумываясь об этой схеме учитывайте два важных момента: не все банки согласны на такой вариант и продажа может занять чуть больше времени.

Порядок действий:

  1. Отправьте запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры.
  2. Подпишите с покупателем предварительный договор купли-продажи с указанием условий будущего основного договора купли-продажи.
  3. Пoкyпaтeль передает банку дeньги в paзмepe ocтaткa вaшeгo дoлгa.
  4. Покупатель кладет в банковскую ячейку сумму, равную разнице мeждy цeнoй квapтиpы и пoгaшeнным ocтaткoм долга.
  5. Пoлyчитe в бaнкe зaклaднyю с отметкой о полном погашении кредита.
  6. Cнимитe oбpeмeнeниe.
  7. Заключите сделку кyпли-пpoдaжи с учетом внесенной суммы
  8. Пocлe peгиcтpaции пepexoдa пpaвa oт вac к пoкyпaтeлю пoлyчитe выпиcкy из EГPH, чтoбы пoдтвepдить иcпoлнeниe oбязaтeльcтв и зaбpaть дeньги из ячeйки.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Этот вариант подойдёт, если вы и покупатель не имеете достаточных средств для погашения долга. В таком случае вместе с правом собственности на покупателя переходит и обязательства по ипотеке на тех же или других условиях.

Прежде всего покупатель должен подать заявку на ипотеку в том же или в другом банке. Если он соответствует всем условиям, банк составит с ним новый договор. Согласно этому документу, жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает теперь уже покупатель. В этом случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит банк. А от вас потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

Преимущества такой сделки в минимальных рисках для сторон, так как банк принимает активное участие.

Порядок действий:

  1. Отправьте запрос в банк на разрешение продажи ипотечной квартиры.
  2. Покупатель отправляет заявку в банк на получение ипотечного кредита.
  3. Бaнк проверяет покупателя и принимает решение об одобрении.
  4. При положительном решении с покупателем, помимо договора купли-продажи, заключается договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту).
  5. Оформлением документов по кредиту с прежнего владельца на нового занимается непосредственно банк.

Продать квартиру в ипотеке законно, но не совсем просто. Нужно вести переговоры с банком, проверить и подписать множество документов, найти покупателя и правильно оценить свою квартиру. К примеру, есть распространенное мнение, что квартиры с обременением по ипотеке стоят на 15-20 %. На само деле это уже давно не так.

На сегодняшний день цены на квартиры с ипотечным обременением не сильно отличаются от средних на рынке. Есть дисконт, но он практически незаметен. А лояльность покупателей, порой, к таким квартирам даже выше
Елена Мищенко
Руководитель департамента городской недвижимости НДВ – Супермаркет Недвижимости

Самое главное, не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении документов и соблюдении всех процедур, любые риски сведены к минимуму. Нужно только помнить, что помощь специалистов тут весьма оправдана.

Читайте также

  • Новостройки
  • Вторичная
  • Коммерческая
  • Ипотека
  • Загородная
Показать все
Объект "" добавлен в избранное
В избранном 0предложений
Добавлено в избранное. Нажмите, чтобы перейти к избранным Удалено из избранных
Перейти к избранному
Объект "" добавлен к сравнению
В сравнении 0предложений
Добавлено к сравнению. Нажмите, чтобы перейти к сравнениюУдалено из сравнения
Перейти к сравнению