Все чаще появляются сообщения, как «обманутые» мошенниками пенсионеры обращаются в суд и возвращают свое жилье. Сегодня мы сталкиваемся не просто с наивными пенсионерами, а с «людьми, вовлечёнными в продуманную схему», в которой они играют активную — но трагическую — роль. Их поведение может быть внешне очень уверенным, но за ним часто скрывается контроль, страх, давление или иллюзия «высокой миссии». Наш эксперт – руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко – рассказала, по каким признакам можно определить, что перед вами – мошенник, и порассуждала, что нужно сделать, чтобы не остаться на улице.
Сценарии мошенников
Сценарий 1. "Я ловлю преступников"
Продавец находится на адреналине, в приподнятом, почти героическом настроении. Говорит с энтузиазмом, охотно показывает квартиру, проявляет необычную активность. Убеждён, что участвует в операции спецслужб, передаёт деньги «под контролем». Верит, что всё вернётся, квартира "никуда не денется", он помогает следствию. В ряде случаев называет себя добровольным помощником, не боится продавать быстро, с аккредитивами, наличными и т.д.
Типичные фразы:
«Надо быстрее, там операция идёт»,
«Мне всё объяснили, я знаю, что делаю»,
«Потом всё восстановят, мне объяснили».
Сценарий 2. "Кто-то в беде, надо спасать"
Поведение взволнованное, тревожное, в глазах — страх и срочность. Мошенники убеждают, что родственник в беде — например, в плену, в СВО, в аварии. Деньги нужны «срочно», «иначе будет беда». Нет речи о возврате — только ультимативная мотивация: "или сейчас, или трагедия". Продавец под давлением, но при этом — хорошо подготовлен, знает, как отвечать.
Признаки: готов к длинным переговорам; повторяет заученные фразы; может драматизировать ситуацию, иногда впадает в панику.
Общие поведенческие маркеры
Продавец не выглядит жертвой, напротив — он играет роль с уверенностью. Важно отследить несостыковки в логике. Например: только что купили дорогую мебель — и внезапно продают квартиру; уверяют, что переезжают на дачу и готовы ради этого отказаться от московской пенсии и соцобеспечения; с радостью оставляют дорогие вещи покупателю — "пусть вам будет приятно".
Их подготавливают часами, они тренированы: врать без запинки; имитировать радость; отвечать на любые наводящие вопросы.
Иногда они говорят: «Агентство само нашлось», «мне кто-то посоветовал», «я просто выбрала первое в интернете».
Но при этом — не могут назвать имя риелтора или путаются в версии.
Что с этим делать?
- Не верить словам на эмоциях — проверять логику.
- Фиксировать разговоры с продавцом, задавать неудобные вопросы.
- Сравнивать поведение с предыдущими этапами общения — часто на показе один тон, на сделке — другой.
- Звонить родственникам (если удаётся найти).
- Откладывать сделку, если хоть что-то вызывает тревогу.
Что проверять
Всё — комплексно. Ни одна справка по отдельности не даёт гарантии, но совокупность мер позволяет снизить риск
1. БКИ (бюро кредитных историй). Просить продавца заказать БКИ прямо перед сделкой, буквально накануне. Не заранее — потому что за две недели ситуация может измениться. Если в отчёте появляются *новые кредиты, оформленные незадолго до сделки* — это тревожный сигнал. Обычно мошенники заставляют человека брать один или несколько кредитов перед продажей. Это важный маркер.
2. Медицинская проверка. Обязательно запросить справки из ПНД и НД. Этого недостаточно — нужно, чтобы человек лично прошёл освидетельствование у врача. Идеально, если есть возможность направить его на обследование в Институт имени Сербского. Это единственное учреждение, где могут достоверно оценить способность человека понимать свои действия. Если продавец отказывается проходить обследование — от сделки стоит отказаться. В 90% случаев отказ означает, что кто-то ему это запретил.
3. Родственники. Да, желательно поговорить с родственниками. Но нужно понимать, что это не гарантия: пожилой человек может не общаться с семьёй; родственники могут сами быть в неведении или введены в заблуждение; иногда и сами родственники могут участвовать в схеме. Поэтому контакт с родственниками полезен, но не решающий фактор.
4. Альтернативная сделка. Если продавец говорит, что после продажи переезжает — идеальный вариант оформить альтернативную сделку: продажа квартиры в Москве и одновременная покупка жилья, например, в области или в другом регионе. Сейчас банки и сервисы (например, «Метр квадратный», «ДомКлик») проводят межрегиональные сделки — без проблем. Это снижает риск, что человек останется на улице или всё потратит, так как часть средств сразу идёт на новое жильё.
5. Видеофиксация – обязательно. На нём продавец должен осознанно подтвердить, что: продаёт квартиру добровольно; понимает смысл сделки; не участвует в оперативных мероприятиях; не выполняет указания третьих лиц; осознаёт, что деньги не подлежат возврату.
6. Формулировки в договоре. Даже если все проверки проведены, и продавец выглядит абсолютно адекватно, в договор купли-продажи обязательно включается фраза о том, что:
«Продавец подтверждает, что не участвует в каких-либо оперативных мероприятиях, не выполняет указания третьих лиц, не совершает фиктивных действий. Продавец осознаёт, что передаваемые денежные средства являются платой за квартиру, и возврату не подлежат в случае отправки мошенникам».
Банки и нотариусы уже знакомы с такими формулировками и вставляют их в договоры. Дополнительно агентство может оформить рукописное заявление продавца в свободной форме с тем же содержанием — это дополнительная подстраховка.
7. Страховка титула. Даже если документы в полном порядке, а продавец оказался связан с мошенниками, страхование титула (права собственности) или сертификат защиты сделки — это единственный инструмент, который может вернуть деньги или компенсировать расходы на юристов. Это не бюрократия, а реальный способ снизить финансовые потери, если ситуация дойдёт до суда.
8. Главное. Даже если человек кажется адекватным, заглянуть в голову невозможно. Даже профессиональные психологи не всегда определяют внушённое состояние. Поэтому стратегия одна: комплекс мер, документальная фиксация и страховка. Это не про недоверие — это про защиту всех сторон.
Что предпринимать, чтоб такого не было
Сегодня покупатель, даже если он действовал максимально добросовестно, остаётся уязвимым. Его могут лишить квартиры, средств, а в судебной практике до сих пор нет чёткого критерия, что считать надлежащим поведением покупателя. Это нужно менять.
Утверждение статуса добросовестного покупателя
Законодательно и судебно должен быть зафиксирован статус "добросовестного покупателя".
Если он: купил квартиру по рыночной стоимости; убедился, что это не единственное жильё продавца; получил все справки (ПНД, НД, кредиты, БКИ); убедился в наличии альтернативной сделки или наличии другого жилья; зафиксировал видео или аудио, где продавец осознанно подтверждает цель сделки; получил от продавца рукописную расписку, что тот не участвует в "оперативных мероприятиях", не ловит преступников, не следует указаниям третьих лиц, понимает, что сделка настоящая, и деньги не возвращаются.
Как должна работать система:
При споре о такой сделке суд должен незамедлительно вставать на сторону покупателя, если соблюдены перечисленные условия. Квартира должна передаваться покупателю. Если продавец отказывается выселяться — выселять через приставов.
Продавец: если пенсионер — может быть передан под опеку государства, обеспечен временным проживанием; если трудоспособный — временно обеспечен буферным жильём (временным койко-местом), но без права возврата квартиры.
На всю ситуацию — публичное освещение: официальные пресс-релизы, сообщения в СМИ, чтобы показать, что теперь ответственность несёт тот, кто осознанно отправил деньги мошенникам.
В большинстве подобных дел, как показала практика, мошенничество невозможно доказать в полной мере. Вмешаны анонимные аккаунты, сообщения удалены, доказательства эфемерны. И очень легко построить вторичный сценарий — «меня обманули», «я попал», «не осознавал». Но если продавец всё же продал свою квартиру, осознавая, что это не розыгрыш, и отправил деньги — это его ответственность, а не покупателя. Именно продавец должен объяснять, куда ушли деньги, а не покупатель должен возвращать то, что уже было передано официально, без нарушений.
Если у человека продаётся единственное жильё или он пенсионер — перед сделкой он должен обязательно пройти информирование:
1. В МФЦ создаются информационные кабины.
2. Там человек: смотрит двухчасовое видео с разбором мошеннических схем (квартиры, кредиты, вымогательства); проходит анкетирование; беседует с сотрудником; получает официальную справку, что он уведомлён обо всех рисках. Эта справка подшивается к сделке и отправляется в Росреестр.
Такая система — аналог правового предохранителя. Если после этого человек всё же передаёт деньги мошенникам — он сам несёт за это ответственность.
Аналогично можно ввести пороговую информированность для впервые оформляющих кредит. Человек идёт в МФЦ, смотрит видео о схемах: «ваш счёт под угрозой»; «оформите кредит и переведите деньги»; «спецсчета» и т.п. Только после этого — получает допуск к кредиту.
С этой справкой уже невозможно будет заявить в суде: «я не знал, меня обманули».
Покупатель, который сделал всё правильно, должен получать защиту законом и судом. Продавец, передавший деньги непонятно кому — несёт за это последствия. Когда в обществе начнут публично и чётко объяснять, что отправка денег мошенникам — это личная ответственность, а не повод отобрать жильё у других — масштаб мошенничества резко сократится.
Пора перестать делать вид, что «все обманутые — жертвы». Иногда жертва — это покупатель, который просто купил жильё. И именно его мы обязаны защищать.
