Купить квартиру у моря и сдавать туристам... Звучит просто, но на практике разница между Сочи и Ессентуками, Светлогорском и Сортавалой — это разница в логике, а не только в цене. Одни рынки дают рост капитализации, другие — стабильный денежный поток, третьи — пока только обещания. Инк прошелся по пяти регионам и выяснил, где математика сходится, а где инвестор рискует ждать своих денег бесконечно.
Если есть на свете рай — это Краснодарский край
Эксперты поясняют, что спрос на Черноморском побережье держится за счет внутреннего туризма и это напрямую влияет на загрузку объектов и сроки окупаемости. При этом внутри региона уже нет единого рынка — каждый город дает свой результат.
Сочи
В Сочи инвестор заходит в дорогой сегмент. Средняя цена новостроек держится около 600 тыс. руб. за 1 кв. м, в проектах с сервисом средняя цена квадрата фиксируется на отметке 800 тыс. руб.
Доход формируется за счет высокой ставки аренды и загрузки, но конкуренция плотная, и без сильного продукта деньги отбиваются долго, говорит генеральный директор сочинского агентства недвижимости Городской риелторский центр Юлия Усачева.
Фактически и новостройки, и готовое жилье с чистыми документами в долгосрочной перспективе продолжат расти в цене, поскольку поток туристов стабилен, инфраструктура, в том числе туристическая, активно развивается, а свободные участки под строительство в дефиците из-за природных особенностей ландшафта, поясняет исполнительный директор компании Этажи Сергей Зайцев.
Геленджик
Геленджик показывает более высокую динамику, нежели Сочи. Средняя цена 298 тыс. руб. за квадрат и рост в диапазоне 12-15% за год. Здесь рынок еще набирает обороты, и это чувствуется по новым проектам и интересу покупателей. Летом объекты загружаются почти полностью, в межсезонье темп падает, но за счет роста стоимости метра инвестор получает второй источник дохода — капитализацию, объясняет Юлия Усачева.
Здесь важен горизонт вложений: эффект инфраструктуры проявляется постепенно, по мере увеличения трафика, разъясняет эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков.
Анапа
Анапа дает быстрый вход и понятную математику. Средняя цена 1 кв. м составляет 260 тыс. руб., продажи растут. В городе активно строят комплексы под аренду и их быстро разбирают.
Объекты стабильно заполняются летом и в межсезонье, что дает предсказуемый денежный поток. Окупаемость растягивается до 6-10 лет, но риски ниже за счет понятной аудитории и стабильного спроса, добавляет Юлия Щукина.
Новороссийск
Новороссийск работает по другой модели. Средняя цена квадрата составляет 218 тыс. руб., рост умеренный — в пределах 7%. Это портовый город с постоянным спросом на долгосрочную аренду. Туристический поток слабее, зато арендаторы живут дольше и дают стабильный денежный поток. Такой формат выбирают, когда важна предсказуемость, говорит Юлия Усачева.
В большинстве курортных городов инфраструктура заточена под сезонный отдых. Новороссийск выбивается из этой логики: там работает городская инфраструктура, рассчитанная на постоянное проживание. Это влияет на формат аренды и на тип арендатора, добавляет Кирилл Флутков.
Туапсе
Туапсе остается в Краснодарском крае самой доступной точкой входа — около 178 тыс. руб. за квадрат. Но при этом цены и сам рынок почти не растут, новых проектов немного, а инфраструктура уступает соседям. Сделки здесь точечные — покупают конкретные объекты с понятной локацией, рассчитывая на локальный спрос и низкий бюджет входа, объясняет Юлия Усачева.
Едем на воды
Кавказские Минеральные Воды (КМВ) в последние два года привлекают инвесторов за счет понятной экономики аренды и стабильного потока гостей. Загрузка держится почти весь год: короткий спад длится около месяца, остальное время квартиры работают.
Сокращается время в пути, растет поток гостей. Для инвестора это означает одно — расширяется аудитория арендаторов и увеличивается глубина спроса. Курортная специфика тоже работает на рынок. Более 130 минеральных источников, мягкий климат без перегрева летом, санаторная база и круглогодичный поток гостей формируют стабильную загрузку без резких провалов, говорит генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков.
По словам эксперта, отличие от морских направлений, где сезон ограничен, здесь аренда распределяется равномернее, а конкуренция ниже.
Кисловодск
Наиболее заметный рост цен на жилье за год зафиксирован в Кисловодске. Средняя цена 1 кв. м жилой недвижимости составляет 230 тыс. руб., что на 45% больше, чем год назад.
В Кисловодске за год на рынке новостроек вышли в реализацию три новых проекта и на сегодняшний день в реализации находится восемь проектов. Большая часть предложения (72,2%) будет введена в 2027-2028 гг., поясняет исполнительный директор компании НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяна Подкидышева.
Основной сценарий инвестора — посуточная аренда. В Кисловодске квартира площадью 40-50 кв. м в хорошем районе приносит в среднем 4,5-6 тыс. руб. в сутки, в сезон ставка доходит до 10-12 тыс. руб.
Пятигорск
В Пятигорске рост цен на жилье не такой активный, как в Кисловодске, но годовая динамика составила 20%, до 175 тыс. руб. за квадрат.
Пятигорск активно развивается, объем предложения на рынке достаточно высок, как и конкуренция за покупателя, и это немного сдерживает динамику роста цен. Но при покупке ликвидной недвижимости можно рассчитывать на годовой доход в 7-8%, поясняет Сергей Зайцев.
Ессентуки
Средняя цена 1 кв. м жилья в этом городе составляет 138 тыс. руб. За год здесь зафиксировано снижение цен на 13%, но в дальнейшем прогнозируется рост. Поэтому во время снижения цен инвесторы смогут приобрести жилье по более выгодным ценам и быстрее отбить вложения.
В Ессентуках большой объем старого жилья и большие перспективы под новое строительство, поскольку земельных участков здесь достаточно. Интересна недвижимость, которая расположена в максимальной близости от знаменитых лечебниц, и доходность от вложений в недвижимость может составлять до 10% годовых, говорит Сергей Зайцев.
Направление для эстетов
Калининградская область — один из немногих регионов, где курортная недвижимость дает понятную экономику уже на входе. В первую очередь речь про Зеленоградск и Светлогорск. Здесь спрос формирует стабильный поток туристов из центральной России, который распределяется на весь год. Летом загрузка держится на уровне 70-80%, в низкий сезон снижается, но не обнуляется, и за счет этого посуточная аренда сохраняет доходность, говорит генеральный директор агентства недвижимости Невский Простор Алла Шинкевич.
Зеленоградск
Средняя цена 1 кв. м за год выросла здесь на 15%, достигла отметки 233 тыс. руб. и продолжает расти на фоне дефицита современных объектов у моря. Быстрее всего запускаются апарт-отели с готовой отделкой — инвесторы покупают их под аренду без дополнительных затрат. Даже при загрузке около 70% объект приносит до 1,3-1,4 млн руб. в год. Срок возврата вложений укладывается в семь-девять лет, говорит Алла Шинкевич.
Светлогорск
Светлогорск дает другую модель — ставки аренды ниже, но объект заметнее прибавляет в цене. За год средняя цена 1 кв. м выросла на 16%, а посуточная аренда приносит 15-20% годовых при загрузке до 85-90% летом, при этом основной доход формируется за счет последующей перепродажи. Особенно это заметно в проектах с архитектурой и сервисом, где покупатель выбирает формат жизни, а не только площадь, объясняет Алла Шинкевич.
Озерный край
По словам экспертов, города Карелии в последние годы пользуются популярностью у туристов и покупка жилья в них может стать неплохой инвестицией. Это направление привлекает доступными ценами и широким выбором — от бюджетных панельных домов до современных жилых комплексов.
Петрозаводск
Средняя цена 1 кв. м в Петрозаводске составляет на данный момент 154 тыс. руб., что на 3% больше, чем год назад.
Первичный рынок Петрозаводска последнее время активно растет. Большая часть предложения на рынке представлена проектами со сроком сдачи в 2028 году, добавляет Татьяна Подкидышева.
Сортавала
Похожая ситуация с ценами на жилье в Сортавале. Средняя цена квадрата на сегодняшний день зафиксирована на отметке 152 тыс. руб., что на 2% превосходит показатель годичной давности.
Спрос на аренду жилья в Сортавале сезонный и очень зависим от туристического потока. Но при этом на пике туристического сезона сдача в аренду недвижимости может принести до 20% годовых, считает Сергей Зайцев.
Страна гор
Республика Дагестан в последние годы стала одним из самых привлекательных для инвесторов в недвижимость регионов. Здесь сошлись несколько факторов: инвестиции в развитие, заметный рост туристического потока и большие перспективы по дальнейшему обустройству населенных пунктов, говорит Сергей Зайцев.
Махачкала
Средняя цена 1 кв. м жилья в Махачкале составляет 169 тыс. руб., годовой рост составил 6%. Эксперты говорят о достаточно гибкой ценовой политике застройщиков, но предупреждают, что здесь нужна тщательная проверка сделки и всех разрешительных документов по конкретному дому.
За год на рынок вышли два новых проекта со сроком сдачи в 2029 году, а в самом городе наблюдается достаточно высокий спрос. По мнению экспертов, инвестиционное жилье может принести собственнику не менее 5-6% в год.
Дербент
В самом древнем городе России средняя цена квадрата зафиксирована на отметке 167 тыс. руб., что на 3% больше, чем год назад. По словам Сергея Зайцева, потенциал роста цен очень высокий при условии, что развитие инфраструктуры будет идти теми же темпами, а туристическая составляющая продолжит нарастать.
Источник: incrussia.ru
