+7 495 988-44-22
Заказать звонок
Обратный звонок

Заявки обрабатываются ежедневно с 8:00 до 21:00

Отправляя форму, вы подтверждаете своё согласие на обработку персональных данных

Мы скоро вам перезвоним!
Назад Аналитика

Стратегии для инвесторов в недвижимость. Инструкция по применению.

Стратегии для инвесторов в недвижимость. Инструкция по применению.

В конце 2014 года был отмечен серьезный рост частных инвестиций в недвижимость. Реальная экономическая и политическая ситуация в России заставила граждан, которые хранили сбережения в банках, перевести их с депозитов в покупку квартир или торговых помещений. Понимая, что недвижимость, особенно столичная, в цене не падает, инвесторы сделали верный выбор.

Несколько лет назад ситуация была более благоприятная, в стране было еще много «свободных» денег, многие успели сделать подушку безопасности, которую грамотно использовали, а не просто сохранили. Сегодня такой выбор стоит делать более осторожно. Для многих речь идет не о запасах, а последних средствах, которые были отложены для покупки квартиры.

По прогнозам экспертов цены на квартиры будут расти, поэтому если ждать более выгодных ставок по ипотеке или специальным предложениям, такой ситуации может не наступить.

Для тех, кому все-таки удалось накопить небольшой капитал, сейчас вполне благоприятное время для инвестиций. Квартиру всегда можно сдать и это будут вполне приличные средства для жизни, или продать, получив с этой сделки прибыль. На рынке недвижимости существует не так много вариантов инвестирования денежных средств. Рассмотрим те из них, которые подойдут новичкам.

Покупка на стадии котлована

Один из самых распространённых способов - покупка квартиры в новостройке на стадии котлована для последующей перепродажи после ввода в эксплуатацию. После кризиса 2008 года игроки рынка недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Сегодня все больше инвесторов выбирают именно это вариант.

Действительно, чем раньше инвестор покупает квартиру, тем выше рентабельность такого вложения. Однако из-за перемен в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета доходность подобных инвестиций упала и доля сделок с 2015 года с каждым годом только уменьшается. Если еще пять лет назад они занимали до трети от всего объема, то сегодня на них приходится всего 5-10%.

При новой схеме застройщикам невыгодно давать слишком низкие цены на старте, однако большинство проектов достраиваются по-старому и такие инвестиции могут иметь место.

Максимальную доходность можно получить при продаже квартиры до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.

Доходность:

Сейчас вложение на этапе котлована позволяет рассчитывать на доходность 15-20%, в случае первых ДДУ − до 20-25%. При этом продать объект можно и раньше.

Например, в проекте на территории городского округа Красногорск на этапе котлована в ЖК «Красногорский» можно приобрести однокомнатную квартиру по цене 95 тыс. руб. за кв. м (корпуса 28 и 29), в этом же проекте на вторичном рынке в сданных корпусах имеются в продаже такие же лоты, но по цене уже в среднем 112 тыс. руб. за кв. м. (в диапазоне 105-120 тыс. руб.). Учитываются только квартиры без отделки, ремонта и мебели. Стоимость квадратного метра выросла на 18%.

При покупке квартиры в Москве ожидается ещё большая доходность. Так, в монолитном проекте комфорт-класса на севере Москвы ЖК «В стремлении к свету» на этапе котлована доступны однушки по цене 129 тыс. руб. за кв. м, на вторичном рынке в данной локации по преимуществу в панельном фонде представлены лоты в среднем уже по 190 тыс. руб. за кв. м. Даже при таком не совсем равнозначном сравнении жилья по его качеству выгода превышает 40%.

Риски:

Основным недостатком такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта или даже банкротства девелопера. Попросту возможен сдвиг сроков ввода. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, например, из-за внезапно изменившееся окружение проекта – обилия новых конкурентов, строительства трассы рядом с домом и др., а также трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.

Так, важно учесть все качественные характеристики проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта.

Покупка для сдачи в аренду

Второй классический способ – покупка квартиры для сдачи в аренду. Как отмечает Андрей Стригалев, директор «НДВ – Девелопмент» − доходность здесь зависит от комнатности квартиры. Однушки более востребованы на рынке и подходят большему кругу съёмщиков. Отдельно выделяются апартаменты – они дешевле аналогичных квартир примерно на 20%, а доходность у них аналогичная.

Одним из ведущих факторов, на который стоит обращать внимание при выборе подобной квартиры – хорошая транспортная доступность, которая избавит вас от долгого срока экспонирования. Другие факторы не так важны – ремонт все равно придётся делать.

Доходность:

Наиболее высоким % годового дохода обладают студии (8% и срок окупаемости 12 лет) и однокомнатные квартиры (6-7% и 14-16 лет соответственно). Апартаменты: 9-12% в год, окупаемость 11-13 лет.

Один из плюсов подобного инвестированная — ожидаемый рост арендных ставок в столице. В 2019 году средняя ставка аренды однушек в Москве выросла на 9%, в 2020 году ожидается рост на уровне 5–7%.

Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).

Риски:

Главным риском при таком инвестировании будет долгий срок экспозиции, который не позволить быстро начать окупать потраченные вложения. Или придётся прибегнуть к дисконту. По большей части это касается проектов с плохой транспортной доступностью, так как основные потребители – работающие в Москве жители из других регионов.

Формат апартаментов хоть и выгоден из-за более низкого бюджета покупки и срока окупаемости, но минусом является повышенная коммунальная плата и более высокий риск простоя. Не стоит рассматривать для инвестирования подмосковные квартиры. Да, они намного дешевле, но и востребованность их не так высока, хотя разница с московскими квартирами в арендной доходности и не такая значительная, как цена.

Перевод в нежилые помещения

Еще один способ инвестирования — это перевод недвижимости в статус нежилого помещения или же сразу покупка такового. В первом случае происходит рост стоимости уже после перевода, однако приобретаемая квартира должна находиться на первых этажах и на первой линии около оживленных транспортных и пешеходных потоков.

Одним из плюсов покупки готового помещения свободного назначения является его наибольшая доступность среди всех типов недвижимости. Их можно купить у застройщиков на первичном рынке, на вторичном у собственника или же арендовать у правительства Москвы на длительный срок, а затем выкупить на торгах. При этом должна быть возможность сдавать помещение в субаренду. Такой способ показывает даже большую маржинальность, чем покупка в собственность.

Сегодня, имея сумму в 7 миллионов рублей, можно купить офисное помещение в бизнес-центре площадью 50 кв. м и сдавать его в аренду. Таких предложений на рынке недвижимости достаточно много. Бизнес довольно простой с точки зрения затрат временных и психологических ресурсовage
Андрей Стригалев
Директор НДВ - Девелопмент

Доходность: 

Доход в таком случае 2,5 раза выше, чем от аренды под жилье. Окупаемость 7-8 лет, что соответствует доходности 12,5-14% годовых. Можно найти предложения с окупаемостью даже в 6 лет (17% годовых). При этом инвестор будет получать ежемесячный доход 80-85 тыс. рублей (при ставке аренды 20 000 руб./кв. м в год)».

Риски:

Процедура перевода в последние годы усложнилась: квартира должна принадлежать собственнику, не быть в ипотеке или залоге, в ней никто не должен быть прописан, все изменения и перепланировки подлежат регистрации. Особенную проблему вызывает получение согласия двух третей собственников дома.

Какие еще варианты?

Остальные способы инвестирования более экзотичны, но имеют место быть. Это перепродажа после ремонта, посуточная субаренда и разделение квартиры на две, например – на две студии.

Перепродажа после ремонта

Многие думают, что это как с продажей подержанного авто. Можно купить квартиру, сделать шикарный ремонт и продать ее значительно дороже. При этом средства придется вложить довольно значительные. В идеале делать все своими силами или с бригадой очень хорошо знакомых подрядчиков. Иначе, ремонт может сильно затянуться, а затраты на материалы будут весьма значительными. Можно сделать обычный косметический ремонт и превратить старую «бабушкину» квартиру в стильную студию.

Многие, покупая квартиры ориентируются на локацию, инфраструктуру вокруг, и зачастую им не важна «начинка», они хотят сделать все на свой вкус. В таком случае все силы и средства, вложенные в ремонт не будут иметь значения. Дизайн вообще вещь субъективная, поэтому тут придется не только продумать стиль квартиры, но и найти идеального покупателя.

Доходность:

Прибыльность при перепродаже после ремонта зависит от объема вложений и масштаба и может достигать 10–20%. При этом важен спрос на подобное жильё в локации, его транспортная доступность.

Риски:

Низкая ликвидность, небольшая доходность, необходимость больших вложений (стоимость объекта и ремонта). Этот способ может подойти Вам, если в Вашем распоряжении есть свой дизайнер и хорошая ремонтная бригада, иначе потери нервов могут превысить доход.

Посуточная субаренда

Посуточная субаренда требует минимальных вложений и куда более выгодна, чем помесячная, так как прибыль может примерно наполовину превышать затраты. Однако что-то кроме студий и однушек в данном случае вряд ли подойдёт – срок экспозиции вряд ли позволит окупить аренду. Сложно найти и согласных на это собственников, а также такое жилье требует регулярной уборки и контроля.

Доходность:

Доходность в таком случае может достигать 100% при условии постоянной востребованности посуточного жилья и его отличной локации.

Риски:

Из рисков главным образом выступает простой жилья, который может привести даже к убыткам, а также возможная порча имущества, которую придётся компенсировать изначальному собственнику.

Раздел квартиры на студии

Этот вариант подходит очень энергичным инвесторам, у которых много свободного времени и крепкие нервы, потому что сопряжен с лишней головной болью. Вам понадобится построить дополнительные стены, установить недостающую сантехнику, переоборудовать электрику для новой кухни, учесть наличие окон и обеспечить максимальную жилплощадь для каждой студии.

Доходность:

Срок окупаемости для каждой студии уменьшится. Для сравнения − студии обладают наиболее высокими 8% годового дохода и сроком окупаемости в 12 лет, в случае однокомнатных квартир это 6-7% и 14-16 лет соответственно.

Риски:

Сложнее найти арендаторов, чем для однокомнатной квартиры, также стоит быть готовым к удвоению коммунальных платежей.

Представленные варианты разделяются по объёму первоначально требуемых инвестиций, чем их больше – шире и круг вариантов. Наименее трудозатратным будет инвестирование для перепродажи или сдача в аренду.

Для рядового инвестора более привычен будет формат именно жилой, а не коммерческой недвижимости, в таком случае более простым будет поиск арендатора или покупателя. В крайнем случае такой актив можно и оставить себе, улучшив свои жилищные условия.

Если позволяет первоначальный бюджет – стоит отдать предпочтение квартире или апартаментам на раннем этапе именно в пределах Москвы, это актуально как для сдачи в аренду, так и при перепродаже. Тем более, риски недостроя или долгостроя в столице значительно ниже, этому способствует переход на проектную схему финансирования, ведь уже более 70% квартир в Москве на этапе котлована продаётся именно по такой схеме, в Новой Москве – 65%.

Бюджет покупки однокомнатных апартаментов в Москве составляет от 2,5 млн в ЖК «Алтай», а квартиры – от 4 млн в ЖК «Сказочный лес». В обоих случаях отделка уже выполнена, что позволит не тратить время на ремонт, а быстро начать получать арендную плату.

Вас могут заинтересовать
ЖК «В стремлении к свету»
от 3 574 850 ₽
Алтуфьево
Мкр. «Красногорский»
от 2 599 989 ₽
Волоколамская
ЖК «Сказочный лес»
от 3 231 373 ₽
ВДНХ

Читайте также

  • Новостройки
  • Вторичная
  • Коммерческая
  • Ипотека
  • Загородная
Показать все
Объект "" добавлен в избранное
В избранном 0предложений
Добавлено в избранное. Нажмите, чтобы перейти к избранным Удалено из избранных
Перейти к избранному
Объект "" добавлен к сравнению
В сравнении 0предложений
Добавлено к сравнению. Нажмите, чтобы перейти к сравнениюУдалено из сравнения
Перейти к сравнению