Несколько лет назад, сразу после свадьбы мы с женой решили купить квартиру в строящемся жилом комплексе на севере Москвы. Накопленных денег хватало только на «однушку», и то по ипотеке. Но все равно, радости не было предела. Все-таки через год-два мы должны были получить абсолютно новую, но, главное, свою квартиру! Однако жизнь не стоит на месте, у нас появился ребенок, и стало понятно, мы не потянем ипотеку, аренду и декрет в «одном флаконе». Нужно брать готовое жилье, и желательно, «двушку». А для этого придется продавать квартиру в новостройке, которую на тот момент еще не ввели в эксплуатацию.
Как оказалось, ничего страшного в этом нет. Дом почти построен, в течение полугода дольщики должны были получить ключи. Поэтому на нашу «одношку» покупатель нашелся достаточно быстро. Оставалось оформить сделку.
1 ШАГ.
Чтобы не было путаницы, сразу объясню. Когда человек покупает квартиру в новостройке у застройщика, не важно на каком этапе строительства, он заключает с ним договор долевого участия, который ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он будет не действительным. В этом документе прописываются все основные моменты: описание будущей квартиры, цена, порядок оплаты, сроки строительства и передачи жилплощади собственнику, гарантии девелопера, условия компенсации при различных нарушениях и многое другое. Поэтому договор долевого участия очень важен для всех: для застройщика, первого и последующих покупателей, которые будут перекупать квартиру до момента передачи ее окончательному собственнику.
И вот такая перепродажа во время строительства дома оформляется уже договором цессии, т.е. договором права требования. Он основывается на договоре долевого участия и фиксирует смену прежнего дольщика на нового. Поэтому покупатель не может вносить какие-либо изменения. Он автоматически соглашается с условиями, которые оговорили еще до него.
2 ШАГ.
Теперь вернемся к нашей сделке. Для перепродажи своего права требования мы с женой должны были запросить письменное согласие застройщика, а также акт сверки, или акт взаиморасчетов, где видно, оплачена квартира полностью или есть задолженность. У нас все было в порядке. В противном случае мы должны были прописать в договоре цессии, что задолженность передается покупателю.
Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%. Но нас это не коснулось.
3 ШАГ
Так как квартиру мы покупали в ипотеку, то согласие на сделку нужно было брать не только у застройщика, но и у банка-кредитора. Здесь, конечно, пришлось немного понервничать. Все-таки банк рассматривал нашего покупателя, как очередного заемщика. И ему нужно было собрать соответствующий пакет документов: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д. Если бы покупатель по каким-либо причинам не получил одобрение, сделка не состоялась бы. Тогда лыко-мочало, начинай все сначала на износ нервной системы. Но нам повезло.
Стоит сказать, если покупатель готов, банком не возбраняется заплатить всю сумму сразу.
4 ШАГ.
Для спокойствия покупателя мы заказали выписку из ЕГРН, подтверждающую, что наш договор долевого участия зарегистрирован, и мы имеем право на перепродажу.
5 ШАГ.
Так как, и я, и покупатель были женатыми людьми, пришлось оформлять нотариально заверенное согласие супругов. Нам на продажу, им на покупку недвижимости. Иначе договор не зарегистрируют в Росреестре.
6 ШАГ.
Мы оформляли сделку прямо в банке, так как закладывали деньги в ячейку, и продавец перенимал на себя обязательство по выплате ипотеки. Образец договора взяли у застройщика. Но вы можете подписать договор и у нотариуса. Только имейте в виду, за составление документа с вас возьмут около 3-4 тыс. рублей, а за регистрацию – 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании.
7 ШАГ.
Договор на регистрацию мы отдали напрямую в Росреестр, но вы можете это сделать в любом МФЦ. Госпошлина за регистрацию составляет 350 рублей, а сам процесс по времени займет с участием ипотеки – 3 дня, без нее – 10 дней.
Свои деньги из ячеек мы забрали только после того, как получили выписку из Росреестра о переоформленном праве на другое лицо.
8 ШАГ.
Казалось бы, на этом все должно было закончиться. Но нет. По закону, продавец права требования обязан заплатить налог на недвижимость в размере 13% от стоимости квартиры, а для этого заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и отдать в отделение налоговой службы по месту жительства.
