Сделки с недвижимостью – всегда дело непростое и в определенной степени рискованное. Никогда не знаешь, чего ожидать от продавца. Часто встречаются «токсичные» покупатели. Но практика показывает, даже между родными людьми решение квартирного вопроса вызывает не мало споров и откровенных конфликтов, а иногда из «шкафа» появляются такие «скелеты», что даже страшно подумать. А ведь это мой родной брат, дочь или мама! Какие подводные камни бывают в родственных отношениях и как себя обезопасить, расскажем в этом материале.
Не отказывайтесь от своей недвижимости
Отдать просто так свое имущество чужому человеку навряд ли кому-то придет в голову. Обычно так поступают одинокие пожилые люди, за которыми ухаживают посторонние. Но даже в этом случае они заключают договор ренты, чтобы обезопасить себя. А вот подарить, отказаться от приватизации, продать свою квартиру в пользу брата, сына или дочери – это пожалуйста. Такой выбор стоял, пожалуй, перед каждым человеком в течение жизни. И, как правило, большинство соглашаются на него, думая, что родные люди на улицу не выгонят.
Тем не менее многие забывают о том, что со временем люди и обстоятельства могут измениться. Например, Мария Федоровна в 2008 году отказалась от приватизации квартиры в пользу сына – единственного оставшегося родного человека. Мужа на тот момент уже не было. Однако спустя время сын женился, привел невестку к себе в квартиру. Отношения со свекровью не сложились. Назрела необходимость размена. Долго выбирали варианты, искали подходящий. Отношения накалились до предела. Однако не зря говорят, «муж и жена – одна сатана». Во время одной из ссор сын встал на сторону невестки и выгнал мать из квартиры, больше не желая решать квартирный вопрос. Он же собственник, как захотел, так и будет! К сожалению, в данной ситуации бедной старушке не поможет даже суд, так как отказ был добровольным.
Другая похожая история – Аня, наследница однокомнатной квартиры в Люберцах, вышла замуж за Сергея и согласилась на уговоры его родителей продать данную недвижимость, чтобы приобрести добротный загородный дом с участком недалеко от Москвы. Якобы свежий воздух, большая жилплощадь только пойдут на пользу их будущим детям и семье в целом. Тем более что большую часть суммы за дом добавят они – родители супруга. По этой же причине решили оформить дом на себя, якобы потом все равно перепишут на молодых. Но этого не произошло, Сергей влюбился в другую девушку, а Аня осталась ни с чем.
Не отказывайтесь от наследства
По этой же причине не отказывайтесь от своего права на наследство, если, конечно, оно не принесет вам долги и другие обязательства прежнего собственника. Однако встречаются случаи, когда человек пишет отказ в пользу брата или сестры от своего права на наследство в надежде, если возникнет необходимость, тот вернет ему положенную часть. Либо они договариваются, что от одного собственника реализовать недвижимость получится быстрее и дороже, поэтому пусть кто-то из них возьмет все хлопоты на себя, а вырученные деньги потом поделят.
В итоге ни денег, ни имущества, отношения испорчены.
Вовремя пишите завещание
Данный пункт особенно касается родителей, которые хотят сохранить близкие, дружеские отношения между своими детьми. Написать завещание никогда не поздно. И неважно, что вы ещё вполне молоды и здоровы. Бумага срока годности не имеет.
В завещании вы сможете подробно расписать, что именно и кому достанется в будущем. Потенциальным наследникам знать о завещании необязательно, как и присутствовать при его оформлении. Документ будет храниться у нотариуса и у вас. Если вдруг понадобятся изменения - новое завещание отменит предыдущее. Зато так вы, возможно, избавите родственников от необходимости делить имущество.
Как, например, это случилось у двух сестер – Оли и Насти, которые с детства были неразлучны, а сейчас прекратили все отношения. Просто, когда старшая Оля обзавелась семьей и родила первенца, на семейном совете было принято решение отдать ей бабушкину двухкомнатную квартиру. Настя тем временем училась, строила карьеру, путешествовала, не торопилась выходить замуж и жила с родителями. В целом семья была дружной, но родители не вечны. Настя была уверена, что сестра уже получила свое, и вторая квартира должна остаться ей. Но Оля считала по-другому и подала в суд, который, естественно, на законных основаниях встал на ее сторону. Так Оля отвоевала свою долю у Насти, но навсегда потеряла сестру. Всего этого могло бы не быть в случае разумного завещания.
Конечно, завещание можно попытаться оспорить, сославшись на то, что завещатель в момент составления документа был болен, не в себе, находился под действием каких-то препаратов или давлением третьих лиц. Поэтому наследодатель может заранее подстраховаться, получив на момент обращения к нотариусу подтверждающие его психическое и физическое здоровье справки. Кроме того, нотариус может пригласить свидетелей или записать процесс составления завещания на видео.
Доверяйте с умом
К сожалению, бывают случаи, когда люди выдают родственникам нотариально заверенную доверенность, не вникая в суть — на какой срок и на какое имущество она распространяется. Одно дело разрешить собрать документы и совершить сделку по одному объекту (когда тебе некогда, ты болен и т.д.) и совсем другое, если доверенность даёт полное право распоряжаться вашим имуществом и деньгами.
Особенно часто на такую удочку попадают пожилые члены семьи, которые в этом возрасте особенно сентиментальны и щедры к своим внукам и внучкам. В лучшем случае после сделки дарения бабушка или дедушка не получают от потомков никакой помощи, а в худшей – оказываются на улице.
Стоит помнить, что договор дарения не имеет обратной силы, это безусловная сделка и расторгнуть ее практически невозможно. Все права на недвижимость в этом случае переходят одаряемому сразу, а даритель может рассчитывать только на его совесть и честное слово.
В данном случае лучшим вариантом будет договор ренты, как бы дико это не звучало для близких и родных людей. Тогда собственник сохранит право проживать в квартире и будет зарегистрирован в ней, а взамен получит регулярное содержание и уход до конца своих дней. При этом плательщик ренты не может продать, обменять, подарить, сдать квартиру без согласия владельца. А если он вообще решит отказаться от своих обязанностей, бабушка или дедушка сможет расторгнуть договор ренты и найти себе другого помощника.
Составляйте брачный договор
Поговорка «муж и жена – одна сатана» работает тогда, когда у молодых все хорошо, они счастливы и довольны друг другом. Но во время развода супруги превращаются в два воинствующих лагеря, готовых на все, чтобы оставить одну из сторон без копейки за душой.
На практике много историй, когда молодые девочки выходят замуж за уже состоявшихся мужчин с недвижимостью и иным имуществом. Как правило, они уже разбираются в юридических вопросах и хитросплетениях судьбы. Поэтому заранее составляют документ и оговаривают в нем финансовые моменты в случае распада семьи. Однако на рынке также много случаев, когда брачный договор воспринимается одной из сторон неприемлемым жестом, обижающим его честь и достоинство. Именно эти пары обычно и начинают «кровопролитные войны» при разводе.
Поэтому, безусловно, лучше договориться на берегу, то есть заключить брачный договор, где однозначно прописать, кому и что принадлежит, как разделяются обязательства в семье.
Не занижайте стоимость договора
Нередко сделки с недвижимостью между родственниками признаются фиктивными по их же оплошности. Например, когда мама и дочь заключают договор купли-продажи, регистрируют его в Росреестре, а денежные расчеты по факту не производятся, либо в договоре занижается стоимость объекта. Поэтому налоговые органы особенно внимательно относятся к таким сделкам и имеют право провести проверку, как в истории Ольги.
Она решила продать свою квартиру брату, которую приобрела только год назад. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, Ольга в договоре купли-продажи указала не 5 миллионов, а 2,5 млн рублей. При этом якобы брат оплатил наличными. Налоговая служба сочла такую цену подозрительной. Перевод денежных средств не был зафиксирован. Поэтому была произведена дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Берегите себя и будьте внимательней!
