Приобретение квартиры на стадии строительства стало обычным делом, особенно в условиях высоких ипотечных ставок и доступных субсидий только для новостроек. Тем не менее, наряду с возможными преимуществами по ипотеке, покупатель сталкивается с множеством рисков. Эксперт «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко перечислила основные из них, а также дала советы по снижению негативных последствий.
Основные риски
Риск недостроя или заморозки проекта. Главный страх покупателя - стройка остановится, а объект не будет сдан. Причины могут быть разные: от банкротства застройщика до отказа в проектном финансировании, отмечает руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Нарушение сроков сдачи. Сдвиги на полгода и более - далеко не редкость. В условиях нестабильной экономики, роста цен на стройматериалы и кадрового дефицита это становится всё более вероятным.
Ухудшение качества объекта. На фоне роста себестоимости застройщик может экономить на материалах, инженерии и отделке. Особенно если стройка затянулась, а маржинальность проекта снизилась.
Юридические проблемы с землей. Обременения, аресты, судебные тяжбы по земле - это реальная угроза даже для внешне респектабельного проекта, подчеркивает эксперт.
Финансовые проблемы у застройщика. Даже если дом строится, у девелопера могут быть долги, и это влияет на скорость строительства, ввод в эксплуатацию и качество объекта.
Отсутствие регистрации прав. Если объект не введён в эксплуатацию или не сдан по ДДУ (214-ФЗ), у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением собственности.
Ипотека без гарантии объекта. Покупатель начинает платить ипотеку, а квартира ещё не готова. В случае остановки стройки - кредит останется, квартиры нет.
Ипотека на «котлован»: основные риски. Платежи по кредиту идут сразу, а квартира только в проекте. В случае остановки стройки - долг остаётся, жилья нет. Если объект признается проблемным, может быть долгий судебный процесс или обращение к ДОМ.РФ для защиты прав.
Как защититься
«Действия следующие: покупать только по 214-ФЗ, где договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Проверять проектное финансирование - должно быть указано, что стройка ведётся через эскроу-счета. Обязательно использовать юридическую проверку - профессионалы проверят проектную документацию, договор, разрешение на строительство, землю. Изучить документацию на сайте застройщика и в ЕИСЖС - разрешения, заключения экспертизы, графики, архитектурные решения», - советует Елена Мищенко.
В договоре должно насторожить отсутствие конкретных сроков сдачи объекта или сильно увеличенные сроки, хотя менеджеры уверяют, что на самом деле объект будет сдан раньше.
Также не очень хорошим признаком является, если условия передачи ключей прописаны «размыто». Отказ от ответственности за перенос сроков в одностороннем порядке – еще один «красный флаг», как и необоснованные штрафы за отказ от договора.
«Отсутствие эскроу-счета или неполная цена объекта идет на эскроу-счет - значит, деньги идут полностью или частично напрямую застройщику, что рискованно», - говорит эксперт.
Если застройщик сдвигает сроки, то по 214-ФЗ положена неустойка - 1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки. Однако если в договоре прописана возможность изменения срока сдачи без штрафов - покупатель может остаться без компенсации. Поэтому важно читать договор внимательно, еще раз предупреждает эксперт.
Застройщик может предложить подписать допсоглашение с новым сроком - и в этом случае важно не потерять право на неустойку.
Если же объект не сдан вовремя, покупатель вправе требовать неустойку через досудебную претензию, затем - через суд. Если застройщик банкротится или объект признан проблемным – нужно обратиться в ДОМ.РФ. А если стройка встала - в дело вступает Фонд защиты прав дольщиков. Он может достроить дом или выплатить компенсацию.
Как проверить застройщика и землю
На сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф) в открытых данных видна вся динамика - стройки, продажи, надёжность. Также есть смысл проверить включение в ЕРПО (Единый реестр проблемных объектов) - если проект или застройщик в списке, это весомый сигнал не рисковать.
«Анализ судебных споров - можно посмотреть через сайты арбитражных судов, вбив ИНН застройщика. Отчёты банка (если финансирование идёт через проектное кредитование) - крупные банки часто публикуют статус проектов», - перечислила эксперт.
Выписку из ЕГРН на участок можно заказать онлайн. Там же будут указаны обременения, аресты, собственник. Проверка судебных дел по кадастровому номеру или по застройщику поможет выяснить, нет ли спорных ситуаций.
