Продажа недвижимости — это не только вопрос цены, но и стратегия, психология, грамотная работа с документами. Разбираемся в заблуждениях с экспертами «НДВ Супермаркет Недвижимости» и говорим о том, как не совершать типичных ошибок.
Продажа квартиры: мифы и реальность
«Справлюсь без риелтора» — это заблуждение, считает Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». Продавать самостоятельно можно, если у вас есть время, знания по оценке объекта, юридическим нюансам, маркетингу и переговорам. Но на практике большинство собственников теряют больше, чем сэкономили бы на комиссии.
Типичная ситуация: завышенная цена на старте — квартира «зависает» в рекламе, а итоговая продажа происходит дешевле, чем могла бы быть изначально. Плюс риск ошибок в договорах и документах, из-за которых сделка срывается на финише.
Можно ли самому отвечать на все звонки
Частично правда. На звонки отвечать можно, но придётся общаться не только с покупателями. Перекупы, «помощники» с платными услугами, просто любопытствующие — таких будет большинство. В среднем, на одно реальное обращение приходится 10–15 «пустых» звонков. Профессионал отсекает их сразу, оставляя только тех, кто готов к просмотру и сделке.
Лучше показывать полупустую квартиру
Частично, верно. Пустая квартира выглядит просторнее, но и холоднее. Человек покупает не только стены, но и атмосферу. Лёгкий хомстейджинг — свет, порядок, пара уютных деталей — повышает вовлечённость покупателя. Грязь, запахи, хаос — стопроцентно снижают шансы на продажу. Чистота и аккуратность создают ощущение ухоженности и доверия.
Стоит говорить про «дефекты»
Это точно опасное заблуждение. Любой серьёзный дефект всё равно всплывёт: на осмотре, при переговорах или уже в процессе сделки. Если покупатель поймёт, что его обманули, доверие потеряно, а сделка под угрозой. Правильнее обозначить проблему и предложить решение: снизить цену, дать скидку на ремонт или устранить дефект до сделки.
Купить могут за любую цену
Это совершенно точно миф. Цена формируется рынком, а не желанием продавца. Рассказать о реальной стоимости может риелтор, который отлично знает рынок. Завышение без аргументов = долгий простой и снижение интереса. Популярная ошибка — «подниму цену, чтобы было из чего уступить». В реальности это отпугивает часть реальных покупателей, которые просто пройдут мимо.
Стоит принимать первое предложение
Продать хочется быстрей, но это не всегда актуально. Иногда оно действительно лучшее, особенно на сложном рынке. Но решение должно опираться на аналитику: количество просмотров, спрос, активность покупателей в сегменте. Бывает, что через пару недель появляется предложение с более выгодными условиями.
Документы без проверки, онлайн сервисы
Даже с риелтором и юристом нужно понимать, что вы подписываете. Ошибки в данных, обременения, нюансы в праве собственности могут стоить вам сделки. Проверка документов — это не недоверие, а нормальная часть процесса.
Онлайн-регистрация от банков — это действительно удобно: не нужно ходить в МФЦ, всё делается дистанционно, деньги проходят через безопасные расчётные схемы без участия в переводе сторон.
Но дешевле — не всегда. Если заказать договор у юриста и самостоятельно подать документы в МФЦ, вы заплатите только за договор и госпошлину. Онлайн-сервисы же берут дополнительную плату за удобство — обычно от 5 до 10 тысяч рублей сверху. Такие сервисы не берут в работу некоторые сложные сделки — например, с долями или несовершеннолетними, так как они требуют нотариального оформления. Иногда бывают акции у банков и сервисов: регистрация, расчёты и договор с госпошлиной могут обойтись примерно в 5 тысяч рублей — это уже выгодно.
Что важно для риелтора
Опыт важен, но решает не только стаж, а вовлечённость, актуальные знания и умение работать именно с вашим типом объекта. Учится ли постоянно риелтор или получил знания 20 лет назад и пользуется ими. Бывает, что «заслуженный» специалист ведёт одну сделку в год, а мотивированный агент с меньшим опытом — максимально включается в процесс и ведёт постоянно по 15-20 объектов, вовлечен в процесс и переговоры, обладает навыками переговоров и постоянно учится, т.к. понимает, что нет предела совершенству. С таким специалистом получится продать быстро и по максимальной цене, еще и на услугах сэкономить.
