+7 495 988-44-22
Заказать звонок
Обратный звонок

Заявки обрабатываются ежедневно с 8:00 до 21:00

Отправляя форму, вы подтверждаете своё согласие на обработку персональных данных

Мы скоро вам перезвоним!
Назад Статьи

Как продать квартиру: лайфхаки успешных риэлторов

Как продать квартиру: лайфхаки успешных риэлторов

Многие считают, что работа риэлтора заключается в банальном размещении объявления о реализации недвижимости на топовых федеральных и локальных площадках. Впрочем, нет ничего сложного и в том, чтобы «посидеть» на сделке и передать ключи от квартиры покупателю. Однако это только верхушка айсберга, которую видят клиенты, предупреждают эксперты. Грамотно продавать объект специалисты рынка учатся ни один год. Об основных сложностях работы риэлтора рассказала Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости НДВ.

Фотографии

Как правильно презентовать квартиру через фото, знают только профессиональные фотографы и риэлторы. Снимок должен передавать весь объем помещения. Поэтому комнату желательно снимать с трех сторон – от окна, к окну и вход. Однако новички зачастую берут крупным планом отдельные предметы и вещи, допустим, ковер, дверную ручку, либо угол в комнате, и забывают, что горизонтальные фотографии смотрятся лучше вертикальных. Более того, фотосессия требует подготовки. С видимых мест нужно убрать все личные вещи - тюбики, расчески, одежду, мочалки, щетки и т.д. Позаботиться о том, чтобы в квартире было достаточно света и чисто. На фото не должно быть животных и детей. Не помешают снимки дома, подъезда, детской площадки, рядом расположенных магазинов. Это поможет покупателю составить наиболее полное представление об объекте. Если в пешей доступности есть красивый парк, где можно погулять, отдохнуть, провести время на свежем воздухе, обязательно нужно сфотографировать и его.

Продающий текст

Поймите, реклама не бывает универсальной. Нужно не просто разместить объявление о продаже квартиры. Под каждый объект создается уникальный продающий текст, который направлен на определенную целевую аудиторию, обращает внимание эксперт. Например, реализуется трехкомнатная квартира. Мы понимаем, что купит ее не холостяк, а именно семья с детьми. Поэтому им важно знать, что рядом находится школа, детский сад, поликлиника, дворец спорта, какие-то развивающие центры. Если же продается однокомнатная квартира, ясно, что ее могут приобрести с инвестиционной целью, то есть дальнейшей сдачей в аренду. Тогда в рекламе обязательно указываем, что объект обладает «высокой доходностью от сдачи в аренду», и описываем почему: отличная транспортная доступность - рядом метро, выезд на вылетные магистрали и значимые шоссе города, недалеко крупные торговые центры, кинотеатр, кафе, рестораны и т.д. Все то, что может заинтересовать молодых людей, не обремененных пока узами брака.

Показ квартиры

Правильная организация показа объекта – особое мастерство. Грамотный риэлтор должен так подготовить квартиру и ее собственника, чтобы не отпугнуть покупателя во время просмотра. Например, не секрет, что при продаже недвижимости сегодня активно используется хоум-стейджинг. Это когда в квартире элементарно наводится порядок, моются окна, меняются шторы. Если нужно, проводится легкий косметический ремонт. Расставляются акценты при помощи мебели, текстиля, картин, цветов и запахов. Доходит даже до того, что владельцев просят съехать с квартиры на время продажи.

Мы стремимся полностью обезличить объект, чтобы дать возможность покупателям пофантазировать, как бы они могли организовать это пространство под себя, а не смотреть, как живет продавец
Елена Мищенко
Руководитель отдела городской недвижимости НДВ - Супермаркет недвижимости

Отдельная работа проводится с собственником квартиры. Необходимо проговорить все нюансы относительно того, что можно рассказывать, что нет, в какой форме преподносить информацию покупателю. Иначе допускаются очень серьезные ошибки. Например, владельцы любят поделиться своей болью обо всей трагичности проживания в данном доме: высокая слышимость, плохие соседи, неудобная стена, которую надо снести и многое другое. Нужно помнить, каждый покупатель оценивает множество предложений рынка, смотрит, оценивает и самостоятельно принимает решение. Он не нуждается в советах. Все, что должен сделать продавец, подготовить квартиру: чисто, опрятно, нет неприятных запахов, лотков животных, неубранной посуды и одежды.

Многие собственники считают, и так купят. Бывает, что встречают покупателей в халатах, шортах, вытянутых майках. Употребляют спиртные напитки, якобы культурно отдыхают по вечерам. Все это настораживает и не нравится людям. К приходу покупателей должно быть все чисто, как к приходу дорогих гостей
Елена Мищенко
Руководитель отдела городской недвижимости НДВ - Супермаркет недвижимости

Есть еще один нюанс, когда люди продают квартиры без риэлтора. Зачастую они просто теряют время, так как на просмотры к ним обычно приходят специалисты рынка под видом покупателей с целью получить договор на оказание услуги по реализации недвижимости. Собственник не понимает, почему показов много, квартиру смотрят часто, а продать ее так и не получается. Как правило, причина кроется в цене.

Цена квартиры

Часто в агентство недвижимости обращаются собственники, которые не адекватно оценивают свою квартиру. Однако именно стоимость влияет на скорость продажи. В условиях современного рынка реализовать дороже просто не реально. Все сравнивают, смотрят и выбирают лучший для себя вариант по оптимальной цене. Поэтому риэлторы, которые предлагают продать на 2 миллиона дороже, подводят своих клиентов под монастырь. Самый распространенный сегодня вариант, когда люди продают готовое жилье и покупают более комфортабельный вариант в новостройке. При рыночной цене свою квартиру они продали бы за месяц и успели бы приобрести новую в строящемся доме за эти же деньги без доплаты. Но так как цена завышена, время продажи увеличивается, его жилье в цене только падает, а новостройка дорожает. Клиент разочаровывается.

Зачастую собственники завышают цену, объясняя это тем, что один знакомый в определенном году продал свою квартиру за эту сумму. А его жилплощадь лучше, поэтому цена будет такой. Второе распространенное объяснение – «а мне не хватит». И третье – «пусть ремонт окупится». Во всех перечисленных случаях приходится работать с желаниями продавца и объяснять, какой реальный актив сделок был по данному району в конкретный период времени, а не несколько лет назад. К тому же, прошли те времена, когда люди делали евроремонт и при продаже закладывали его стоимость в цену реализации. Сегодня может окупиться только легкий косметический ремонт полностью «убитой квартиры». Это целый бизнес, поставленный на поток. На евроремонте заработать невозможно. Личное дело каждого, ставить золотые ручки в двери, алмазы в потолок, привозить мебель из Италии. Но покупатель не готов за это доплачивать, по крайней мере, не более 50 тыс. рублей
Елена Мищенко
Руководитель отдела городской недвижимости НДВ - Супермаркет недвижимости

Регистрация сделки

Неправильно оформленные документы, и как следствие - отказ в регистрации сделки – вот то, с чем сталкиваются продавцы и покупатели без риэлтора. При этом Росреестр не всегда доходчиво описывает проблему. Сроки затягиваются на несколько месяцев. Поэтому некоторые эксперты пользуются услугами специальных организаций-регистраторов для того, чтобы контролировать ситуацию. Если в документах все-таки обнаружилась ошибка, она быстро и легко исправляется в пределах срока регистрации: по ипотеке – 5 дней, нотариат – 3 дня, обычная сделка -7 дней. Многофункциональный центр прибавляет 5 дней и больше, обычно 2 недели с лишним.

Например, один из последних случаев. Клиенты сами стали продавать квартиру, нашли покупателя, подготовил оценочный альбом. Но не учли один момент. В результате перепланировки (снесенного встроенного шкафа) увеличилась жилая площадь квартиры. Однако в документах Росреестра она осталась прежних размеров. Только в последний момент участники сделки решили привлечь риэлтора на сопровождение, и правильно сделали. Иначе Росреестр приостановил бы регистрацию. У продавца было бы два выхода. Восстановить шкаф либо узаконить перепланировку. И тот, и другой вариант занимает не менее трех месяцев, плюс пришлось бы потратить дополнительные 50-100 тысяч рублей и даже больше, если обращаться в профессиональные организации.

Часто бывает так, что люди самостоятельно подают документы в Росреестр, получают приостановку и только тогда обращаются за помощью к профессионалам. К сожалению, встречаются ситуации, когда помочь уже нельзя. Потому что сами указали неверные сведения в документах, а регистрирующий орган это уже зафиксировал. Например, был случай, когда люди вступили в наследство, но ребенка обделили. Он об этом узнал в возрасте 23 лет и подал заявление на приостановку. Хотя еще во время продажи через нотариуса ему можно было выделить долю в спокойном режиме
Елена Мищенко
Руководитель отдела городской недвижимости НДВ - Супермаркет недвижимости

Приемка квартиры

Даже во время передачи квартиры покупателю случаются ошибки. Однако чреваты они для последнего участника сделки.

Самый распространенный случай, когда не подписывается, либо неправильно составляется акт приема-передачи. Мы видели варианты, где расписывались третьи лица, не была проставлена дата. Несмотря на то, что данный документ не регистрируется в Росреестре, он важен. Хорошо, если собрались все честные люди. Однако бывает, когда продавец заявляет, «я не знал, что делаю, верните мне квартиру обратно, и вообще я вам ее не передавал, откуда у вас мои ключи». Данный сценарий, конечно, из разряда мошеннических действий, направленных на незащищенные и маргинальные слои населения. Но подстраховка еще никому не помешала.
Елена Мищенко
Руководитель отдела городской недвижимости НДВ - Супермаркет недвижимости

Кроме того, во время приемки квартиры нужно обязательно проверить состояние труб и показания электросчетчиков, потому что с момента подписания акта за все отвечает покупатель. Лучше всего заранее попросить собственников сделать серку счетчиков, либо самостоятельно обзвонить РЦК и Мосэнерго.

Читайте также

Объект "" добавлен в избранное
В избранном 0предложений
Добавлено в избранное. Нажмите, чтобы перейти к избранным Удалено из избранных
Перейти к избранному
Объект "" добавлен в сравнения
В сравнении 0предложений
Добавлено к сравнению. Нажмите, чтобы перейти к сравнениюУдалено из сравнения<
Перейти к сравнению