В Новой Москве вырос средний чек покупки

Территория Новой Москвы продолжает привлекать покупателей жилья, что эксперты «НДВ-Супермаркет Недвижимости» связывают с более низкими ценами на квартиры по сравнению со старой Москвой, но наличием при этом столичной прописки, а также развитием транспортной системы.

Спрос

По итогам 1 квартала 2020 года в Новой Москве число зарегистрированных сделок ДДУ составило около 5 тысяч квартир, что на 23% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самым активным месяцем оказался февраль, в котором было заключено примерно 1,8 тыс. сделок. В этом мы можем увидеть отличие от московских проектов в пределах МКАД, где, несмотря на введение жестких карантинных мер, основные продажи пришлись на март. По-прежнему основу спроса (99,5%) составляют проекты, находящиеся в Новомосковском административном округе.

Самыми востребованными вариантами также остаются однокомнатные (включая студии) и двухкомнатные квартиры: их доля составляет 47,6% и 36% соответственно. При этом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на «однушки» упал на 1,8 п.п. и, в тоже время, вырос на «трешки» на 2,1%.

Наиболее популярными остаются квартиры площадью от 30 до 70 квадратных метров (около 70%), однако, по сравнению с 1 кварталом 2019 года, доля квартир площадью от 30 до 50 квадратных метров упала на 5,4 п.п., составив 38,1%. Доля малогабаритных квартир площадью до 30 кв.м. незначительно выросла и достигла отметки 13,2%.

Вместе с ростом цен на квадратный метр вырос и средний чек покупки. Так по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на треть сократилась доля квартир стоимостью от 3 до 5 млн рублей (1,3 тыс. сделки). В то же время прирост квартир со стоимостью от 7 до 10 млн рублей составил 26,1% (1,6 тыс. заключенных договоров).

Покупатели предпочитают заключать сделки либо на стадии выполнения отделочных работ (32,6%), либо на этапе котлована (31,6%). Еще 19,7% клиентов покупают квартиры на стадии строительства верхних этажей.

В некоторой степени увеличение среднего чека можно объяснить в т.ч. ростом количества проданных квартир с частичной и готовой отделкой – до 57,8%. По сравнению с концом прошлого года их доля выросла на 0,6% или на 4,3% относительно 1 квартала 2019 г.

На данный момент основным инструментом для покупки квартиры является ипотека. Доля покупки квартир с помощью привлечения кредита составила 60,2%, что на 8,3 п.п. превышает показатель 1 квартала 2019 года.

Предложение

На рынке представлено 30 проектов в 207 корпусах − примерно 9 тыс. квартир суммарной площадью 480 тыс. кв.м и стоимостью 65 млрд. руб. При этом основная доля предложения все также находится в НАО – 97,1%.

В 1 квартале 2020 года на рынок Новой Москвы вышло 11 корпусов в уже строящихся комплексах. По сравнению с концом 2019 года предложение выросло на 2,3%. Прирост отмечен как в Новомосковском (+1,1%), так и в Троицком округе, где суммарный объем лотов вырос в 1,5 раза за счёт выхода на рынок ЖК «Ново-Никольское». Таким образом, концентрация нового строительства в ближайшем поясе Новой Москвы снизилась на 1%.

Средневзвешенная цена по всем проектам Новой Москвы составила 135 тыс. руб./кв. м, что на 5,7% выше, чем в начале года. При этом значительное подорожание коснулось как бизнес-класса (+6,4%), так и комфорта сегмента (+ 4,8%).

Более ощутима разница в цене между НАО и ТАО – 137,2 и 75,5 тыс. руб./кв.м соответственно. Повышение цен в процентном соотношении составило 6,5% в ТАО и 5,5% в НАО.

В целом повышение цен было обусловлено сдвигом готовности объектов в пользу более поздних стадий. Если в начале года 62% предложения относилось к стадии котлована, то к началу апреля оно уменьшилось примерно на треть.В зданиях на этапе монтажа этажей сосредоточилось 44% экспозиции (+18п.п.), а в домах, находящихся на отделочных работах, — 13,4% (+4п.п.). Доля предложения в готовых домах остаётся на том же низком уровне – 2,7%.

Наибольшее подорожание за квартал произошло на стадии строительства нижних этажей и этапе выполнения отделочных работ (11 и 13% соответственно), тогда как корпуса на стадии котлована выросли в цене только на 2%.

Новостройки комфорт-класса занимают 79,4% — это 7,2 тыс. лотов общей площадью 375 тыс. кв. м. Доля бизнес сегмента сократилась на 6 п.п. и составила 20,6% — 105 тыс. кв.м. (1861 лот). Незначительная ранее ценовая граница между ними стала более явной (однако так и не дотягивает до отметки 5000 руб./кв.м.), ведь за 1 квартал в продажу не поступило ни одного нового корпуса бизнес-класса и предложение сократилось на 500 квартир, тогда как в комфорт сегменте продажи стартовали сразу в 11 корпусах, в результате чего предложение выросло практически на 700 лотов, суммарный же объем новых корпусов составляет 5 000 квартир.

К концу марта 2020 г. средний бюджет предложения вырос по отношению к прошлому кварталу на 2,3%, составив 7,2 млн руб. В наибольшей степени подорожали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (на 5%), а также студии (на 4%).Остальные типы прибавили в цене лишь около 1-2%.

На конец 1 квартала 2020 года осталось всего 15 квартир стоимостью до 3 млн. руб., их доля сократилась до 0,17% в общем объёме. Выросла доля бюджетного жилья от 3 до 5 млн и дорогого от 10 млн (+2 п.п и +3,3п.п. соответственно). Структура предложения по цене стала чуть более равномерной, хотя лоты стоимостью от 5 до 10 млн продолжают формировать основную часть рынка (66%).

В структуре предложения по типу комнатности по-прежнему превалируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры, хотя за квартал доля выросла только в отношении «однушек» и студий (+3,2п.п.). Несмотря на популярность однокомнатных лотов у покупателей, активность застройщиков по их выведению их на рынок перекрыла покупательский спрос. Предложение всех остальных вариантов уменьшилось, особенно по трёхкомнатным квартирам (минус 2,3%).

Продолжилась тенденция по увеличению доли квартир площадью до 50 кв. м, которые сейчас занимают практически половину рынка. Самые крупные лоты от 90 кв. м сократились до 3% в общей структуре.

Также выросла доля квартир с готовой и частичной отделкой – до 53,5%.По сравнению с концом 2019 г., их доля выросла на 2,4% или на 5,1% относительно аналогичного периода прошлого года.