Мытищи - один из крупнейших городов в Московской области с населением более 200 тысяч человек. На территории Мытищинского городского округа расположено пять водохранилищ, две автотрассы федерального значения, а также железнодорожные магистрали северо-восточных направлений. Этот город считается одним из крупнейших культурных и промышленных центров Подмосковья.
Историческая справка
Первые упоминания относятся к 1460 году, тогда еще Мытищи имели статус села. Это был пункт для взыскания таможенных пошлин с проплывающих по Яузе торговых судов. В конце XVIII века был издан указ, по которому от Мытищ был проложен самотечный водопровод до Москвы, снабжающий город водой из местных ключей.
В те времена население занималось, в основном, производством кирпича и извозом. В XIX веке здесь появились первые текстильные предприятия и тогда же Мытищи стали важным транспортным узлом. В 1862 к Большим Мытищам подошла железная дорога. В 1896 году – начинает работу один из самых крупных российских вагоностроительных заводов, а в 1909 году открывается первая в России фабрика искусственного шелка «Вискоза». При заводе был построен поселок для рабочих.
Спустя почти 15 лет Мытищи приобретают статус города, а еще через несколько лет к ним присоединяют несколько окрестных сел: Тайнику, Леонидовку, Перловку, Заречную слободу, Шарапово и Рупасово.
Транспортная доступность
С Москвой Мытищи связывает, прежде всего, железная дорога Ярославского направления. В черту города входят 5 ж/д станций: Мытищи, Перловская, Тайнинская, Строитель и Челюскинская. Каждые день через Мытищи проезжает более 400 электричек, примерно 15% из которых – экспрессы.
В 2023-2024 годах планируется запуск МЦД-5 «Пушкино-Домодедово», маршрут которого пройдет через город. Впрочем, и сейчас из центра Москвы до Мытищ можно доехать на экспресс-поезде «Спутник» всего за 20 минут.
Дополнительным плюсом является наличие трех въездов при движении из Москвы: по Ярославскому и Осташковскому шоссе, а также с внешнего кольца МКАД на Трудовую улицу, что облегчает движение в часы пик, но проблемы с пробками все-таки остаются.
Также с Мытищинского автовокзала идут несколько автобусных маршрутов: до ближайшей станции метро (Медведково) можно браться всего за 10–15 минут при отсутствии пробок. В целом транспортная ситуация оценивается как позитивная.
Инфраструктура
Нельзя не отметить развитую инфраструктуру в пределах города: несколько медицинских центров, школы, детские сады, спортивные объекты.
В городе открыты ВУЗы: Московский Государственный университет Леса, филиал МГСУ, Московский Педагогический университет, а также медучилище и машиностроительный колледж, музыкальная и художественная школы, 6 школ искусств.
В 2005 году состоялось торжественное открытие Ледового дворца «Арена Мытищи» на 8000 человек – именно здесь в 2007 году проходил Чемпионат мира по хоккею. Спорт занимает здесь особое место, в городе много спортивных школ и фитнес-центров, в том числе Спортивная школу «Авангард» на Новомытищинском проспекте, Детско-Юношеская школа по Хоккею «Атлант», специализированные школы олимпийского резерва по баскетболу и плаванию.
Экология и отдых
Важный положительный фактор – зеленые зоны в черте города и около его границ («Пироговский лесопарк» на севере, национальный парк «Лосиный Остров» на юго-востоке). Экологическая ситуация – одна из самых благоприятных в Подмосковье. В городе есть множество красивых парков и скверов, которые давно стали любимыми местами для прогулок.
Большое внимание городская администрация уделяет озеленению улиц, местам отдыха около прудов, а также местным дворам. В рамках городской программы по благоустройству здесь ежегодно сажают десятки новых деревьев и кустарников. Горожане любят отдыхать в Центральном парке, а летом проводить время на берегу Яузы, около Пироговского и Клязьминского водохранилищ. Здесь работает множество современных яхт-клубов, где можно арендовать катер, яхту для водных прогулок или провести любое торжественное мероприятие.
Недвижимость
В начале 2000-х годов в Мытищах началась активная современная застройка. Здесь раньше, чем в других подмосковных городах, стали строить дома бизнес-класса и апартаменты.
По сравнению с другими пригородами Москвы, Мытищи являются одним из наиболее бюджетных вариантов покупки жилья: по состоянию на январь 2020 г., данный город занимает 9 место по средневзвешенной цене (92 тыс. руб. за кв. м.).
В данный момент в округе реализуется 16 проектов комфорт-класса почти на 5 тысяч квартир, суммарной площадью 227 тыс. кв. м. Большинство из них расположено в достраиваемых корпусах ЖК, за исключением ЖК «Мытищи Холл» и ЖК «Бартон».
Предложение в пределах черты города составляют лишь 56% от общего объёма. По 22% приходится на микрорайоны Болтино и Пироговский. Объём предложения характеризуется как довольно насыщенный – по суммарной экспонируемой площади Мытищи отстаёт только от Балашихи и Красногорска – на 7 и 12% соответственно. В структуре предложения преобладают квартиры без отделки (70%). По стадии готовности больше всего корпусов в стадии монтажа этажей – 45%, тогда как сданные здания и корпуса на стадии котлована занимают по 20%. На этапе выполнения отделочных работ находится 13% проектов.
В Мытищах представлены как квартиры, так и апартаменты. Средневзвешенная цена за кв. м. первых составляет 92 тыс. руб. и 88,5 тыс. руб. для вторых. Средний бюджет покупки – 4,9 млн. руб. Диапазон цен − от 52 до 189 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом, недостатка в новых, разнообразных, а главное – доступных, проектах в городе нет, что выгодно выделяет его на фоне тех же Химок и Одинцово.
Самая доступная однокомнатная квартира на первичном рынке г. Мытищи обойдется в 2,05 млн. – в проекте ЖК «Афродита-2». Наиболее низкая цена за кв. м отмечена в ЖК «Пироговская Ривьера» – 52 тыс. руб., «трешка» 92 кв. м в данном проекте может обойтись для покупателя всего лишь в 4,8 млн. руб. Данные проекты расположены на севере округа в поселке Пироговский, на большом удалении от МКАД, но рядом с Клязьминиским водохранилищем.
Если же учитывать только город в старых границах, то наиболее доступны студии в проекте комплексной застройки комфорт-класса ЖК «Лидер Парк», который находится в северной части города, всего в 6 км от МКАД. Проект состоит из пяти 17-этажных корпусов, подземного паркинга, детского сада, школы. Самый демократичный лот – студия без отделки площадью 23,4 кв. м за 2,1 млн. руб.
.jpg)
Самая доступная «однушка» расположена в ЖК «Новое Медведково» от Инград, микрорайоне рядом с Волковским шоссе, здесь можно приобрести квартиру площадью 27,4 кв. м за 2,8 млн. руб. Двухкомнатные лоты в Мытищах представлены от 3,6 млн. руб за 46 кв. м. (ЖК «Квартал 29»).
Самые доступные апартаменты представлены в ЖК «Мытищи Lite» − 2,1 млн. руб – студия 23,6 кв. м. Квартиры в данном комплексе также предусмотрены и стоят от 3,7 млн. руб. или от 70 тыс. руб. за кв. м. ЖК «Мытищи Лайт» – это наиболее масштабный проект в предложении на текущий момент – 289 квартир и 346 апартаментов. Данный малоэтажный комплекс находится всего в 6 км от МКАД по Осташковскому шоссе на берегу Пироговского водохранилища в окружении леса и состоит из 12 монолитных корпусов, реализованных в рамках концепции двор без машин. В комплексе работает собственный детский сад, а к концу 2021 года появится новая школа на 600 человек. Также предусмотрен физкультурно-оздоровительный центр и торгово-развлекательный комплекс площадью 7,5 тыс. кв. м.
Среди других проектов комфортного малоэтажного строительства можно упомянуть расположенные неподалёку Императорские Мытищи, ЖК «Бартон» в западной части округа на границе с МКАД и ЖК «Пироговская ривьера» в пос. Пироговский.
Самый дорогой лот представлен 4-х комнатной квартирой площадью 108 кв. м. в микрорайоне на севере Мытищ от ГК ПИК − ЖК «Ярославский» за 12,8 млн. руб. В данном проекте также предлагаются квартиры с самой высокой ценой за «квадрат» – до 190 тыс. руб./кв.м. Несмотря на то, что дома выполнены по панельной технологии, практически все квартиры выполнены с отделкой, частично с мебелью, что обуславливает средневзвешенную цену в 111 тыс. руб.
Самый дорогой комплекс по округу на стадии котлована (120 тыс. руб.) − проект ЖК «Мытищи Холл», который предполагает отличную транспортную доступность – всего 5 мин пешком до ж/д станции и 30 минут до Ярославского вокзала. Так, время в пути до столицы в городах-спутниках ценится зачастую выше других факторов.
В свою очередь, тот, кто хочет сочетать проживания рядом с природными массивами и разнообразие городской инфраструктуры – может обратить внимание и на другие на проекты в городской черте, такие как ЖК «Лидер Парк Мытищи». По доступным ценам от 78 тыс. руб. за кв. м. можно купить квартиру в квартале, где расположено 4 детских сада, 3 школы, спортивные и детские площадки, магазины, медицинский и спортивный центры, SPA-салон.
Спрос
Последние несколько лет городской округ Мытищи занимает стабильное 4 место по количеству совершенных сделок среди ближайших к Москве городов-спутников. За последние три года спрос увеличился на 33,3%, составив 7,5 тыс. сделок, в то время как в 2017 и 2018 годах он составил 5,6 и 6,6 тыс. соответственно. Также по итогам 2019 года на округ пришлось около 10,4% от общего спроса по Московской области.
Основной спрос сосредоточен в пределах городской черты Мытищ (77%), на мкр. Пироговский и Болтино приходится по 11%.
Росту популярности Мытищ способствует, в первую очередь, доступность жилья (дешевле только в Балашихе), достаточное количество новых проектов разных форматов (присутствует квартальная застройка, отдельно стоящие многоэтажные и малоэтажные проекты), а также возможность купить квартиру неподалёку от лесных массивов и водных объектов. Однако крупные проекты всё же тяготеют к наиболее выгодным частям города по транспортной доступности и инфраструктуре.
Наиболее активно шли продажи в крупных проектах квартальной застройки в непосредственной близости от ж/д станций или расположенных не далее получаса при движении на общественном транспорте: ЖК «Новое Медведково», ЖК «Ярославский» и ЖК «Отрадный». Что характерно, почти все экспонируемые квартиры в данных проектах продаются с выполненной отделкой. Таким образом крупные застройщики реагируют на тенденцию увеличения спроса на готовые квартиры, которые позволяют сразу заселиться и сэкономить на ремонте.
Как показывает опыт Мытищ, вполне возможна успешная реализация относительно дорогих проектов и за пределами городской черты (ЖК «Скандинавский», ЖК «Датский квартал»). Здесь покупатель получает по той же цене чуть больший уровень комфорта и благоустройства взамен на транспортную доступность. Пользуются популярностью и малоэтажные проекты, например, ЖК «Мытищи Lite», которые хоть и чуть удалены от города, зато предлагают более выгодные цены, а также проживание рядом с лесными зонами и водохранилищем.
Даже удалённые проекты на севере округа в Пироговском мкр. находят своего покупателя, несмотря на сложную транспортную доступность. Впрочем, цена в таком случае не может превышать 60-70 тыс. руб. за кв. м. («Пироговская Ривьера», «Афродита» и «Афродита-2»).
Постепенно осваивается и территория, прилегающая к МКАДУ. Здесь пробуют такие новые для данной локации форматы, как малоэтажная застройка с видовыми террасами и ландшафтным дизайном.
