Несмотря на пандемию, цены на жилье в Москве и Московской области продолжают расти. А основными факторами такого роста выступили низкие ставки по ипотеке и волатильность рубля. Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики НДВ Супермаркет Недвижимости, рассказал, чего ждать дальше и как изменятся цены на столичные квартиры в ближайшие полгода.
В первые месяцы пандемии на рынке недвижимости произошло колоссальное снижение спроса, которое было отыграно за последующие летние и осенние месяцы. Введение льготной ипотечной ставки 6,5% как нельзя лучше простимулировало спрос, а на фоне роста спроса стали расти и цены.
В столичном регионе в июле 2020 года был зафиксирован нетипичный для этого месяца рост цен на квартиры – 8% к средней стоимости кв. м в июне. По итогам июля средняя стоимость «квадрата» составила более 250 тыс. рублей. Последующий рост цен в Москве остается традиционным до сегодняшнего дня – порядка 1-2% к цене предыдущего месяца.
Вполне ожидаемо, что в декабре средняя стоимость кв. м. по рынку вырастет еще на 1% несмотря на новогодние скидки. Стоит отметить, что в 2018 и 2019 годах в декабре цена вырастала на 2,5% относительно ноября. Что касается января и мая, традиционных месяцев снижения деловой активности, то возможен около нулевой рост цен (не более +0,3%). А с февраля по апрель рост цен может составить до 2-3%. Таким образом, спустя полгода средняя стоимость за «квадрат» в Москве (в пределах МКАД) будет колебаться в районе 275 - 280 тыс. рублей.
В Новой Москве в 2020 году значительный рост средней стоимости кв. м относительно предыдущего месяца был зафиксирован в октябре – на 4,8%. По состоянию на конец октября средняя стоимость за кв. м. составила 152 тыс. руб. В 2018 и 2019 годах рост показателя за аналогичный период был меньше – 3,6%.
В перспективе последующих шести месяцев мы ожидаем плавный рост цены, сопоставимый с показателями прошлых лет. В декабре и январе средняя стоимость кв. м может вырасти на 0,2 - 0,5%. Рост в весенние месяцы составит порядка 2% в месяц. Таким образом, к маю 2021 году средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве может составить порядка 161,5 тыс. рублей.
В Московской области максимальный рост средней стоимости кв. м в 2020 году был зафиксирован в мае. И это несмотря на то, что в мае, как правило, цена не растет. Даже наоборот возможно некоторое снижение. Например, в 2019 году в мае относительно апреля цена снизилась на 0,1%. В 2018 году за аналогичный период цена выросла всего на 0,02%. Однако, в 2020 году рост цен на квартиры в мае составил +5,4% к апрельской цене, и по факту средняя стоимость кв. м увеличилась до 104,6 тыс. рублей. Впрочем, в последующие месяцы отмечалась некоторая корректировка цен.
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье составляет около 104 тыс. рублей. Предпосылок к значительным колебанием стоимости жилья здесь пока не наблюдается, а ежемесячный рост цены будет составлять не более 1%. К середине 2021 года средняя стоимость за «квадрат» в Московской области ожидается на уровне 108 тыс. рублей.
Таким образом, в ближайшие полгода цены на квартиры в Москве и Московской области не будут резко расти, однако и на прежнем уровне они не останутся. Согласно прогнозу, стоимость жилья будет увеличиваться ориентировочно на 1-3% в месяц. Отклонения этих показателей в ту или иную сторону возможны в случае изменения макроэкономической и эпидемиологической ситуации, вывода новых объемов жилья на начальном этапе строительства, колебания валютных курсов или законодательных изменений в сфере недвижимости и других факторов. Также стоит учитывать, что новый скачок цен может спровоцировать завершение программы льготной ипотеки в июле 2021 года.
