Все чаще на территории новых бизнес-центров помимо основных арендаторов размещают кафе, столовые, фитнес-клубы, аптеки, конференц-залы и прочие услуги, чтобы сотрудники компаний работали в комфортных условиях, могли купить все, что угодно, вкусно поесть и позаниматься спортом.
Об основных трендах офисного рынка рассказывает Вадим Кашкин, руководитель отдела коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Кто в основном арендует площади в БЦ?
Как правило, девелопер еще на этапе проектирования бизнес-центра просчитывает и определяет, какие инфраструктурные операторы смогут быть полезными, нужными и рентабельными в данной локации будущим арендаторам. Безусловно, управляющая компания или собственник в дальнейшем проводят их ротацию с целью поддержания и повышения экономический эффективности объекта. Но обычно рассматриваются стандартные, наиболее привычные участники. Среди них продуктовые супермаркеты, общественное питание, фитнес-центры, аптеки, магазины цветов, студии красоты и барбершопы, химчистки, магазины сувениров, пункты выдачи заказа интернет-торговли, отделения банков, билетные кассы, туристические агентства, салоны связи, медицинские пункты, стоматология.
Если бизнес-центр достаточно крупный, там могут быть и гостиницы, и магазины одежды, обуви, детских товаров, и конференц-холлы и т.п.
Например, в ДК Neopolis есть бассейн с 25 метровым плавательным бассейном, площадки для йоги и воркаута на открытом воздухе, велодорожки, площадка каршеринга.
Зависит ли набор торговых арендаторов от класса бизнес-центра?
Наличие того или иного оператора в составе бизнес-центра зависит от многих факторов: его локации, размеров, транспортной доступности, конкурентного окружения, но в том числе и от класса здания. Управляющие компании понимают, что наличие качественного инфраструктурного оператора в здании помогает не только привлечь в бизнес-центр платежеспособных и ответственных арендаторов, но и поддерживает статус офиса на нужном уровне.
Может ли ритейл выезжать на трафике только офисных арендаторов?
Все зависит от масштабов бизнес-центра и локации объекта. Если рассмотреть на примере операторов предприятий общественного питания, то столовые обычно располагаются внутри бизнес-центра – на первом, минус первом этаже, и даже на третьем, если позволяют технические возможности. Зачастую такие бизнес-центры имеют ограниченный доступ извне и в основном рассчитаны на людей, работающих в здании. Однако в некоторых бизнес-центрах все же предусмотрен пропуск сторонних сотрудников, т.к. средний чек за обед здесь достаточно демократичный – около 300 рублей. Ставки аренды для столовых колеблются в зависимости от объекта от 10 до 25 тыс. руб. за кв.м в год.
В целом, только 15% предприятий общепита в пределах ТТК, расположенные на территории БЦ, рассчитаны на «внутреннего пользователя», и 85% - ориентированы, как на арендаторов и собственников офисных помещений, так и на внешний трафик.
Как правило, в офисных зданиях класса С обязательно присутствуют кофе-поинты, автоматы с водой, сендвичами или готовой едой на вынос, которую можно разогреть. Обычно они занимают небольшую площадь 30-50 кв.м, и предназначены для быстрого перекуса прямо в офисе. В некоторых низкобюджетных офисных помещениях еще остались столовые старого формата площадью 150-500 кв.м.
В бизнес-центрах класса В, В+ и А располагаются кафе, рестораны и столовые.
Кафе и рестораны обычно занимают площади от 100 до 500 кв.м на первых этажах бизнес-центров, с витриной и отдельной входной группой. В таком формате они существуют сами по себе, как любое другое заведение в торговых коридорах Москвы. Поэтому в основном ориентируются на пешеходный и транспортный трафик в конкретной локации. Ставки аренды для таких арендаторов находятся в диапазоне от 35 до 60 тыс. руб. за кв.м в год.
Какие форматы ритейла в БЦ – провальная идея?
На наш взгляд, в бизнес-центрах не приживется все то, что хорошо идет в спальных районах, например, магазины тканей, мебели, бытовой техники и электроники, товаров для дома и т.д. Каждый арендатор знает свой формат и изначально понимает, будет торговая точка успешной или нет в данной локации.
В последнее время развивается направление ЗОЖ. Компании стараются поддержать своих сотрудников в стремлении к спорту, здоровому питанию, поэтому все чаще на территории бизнес-центров появляются фудмаркеты, «зеленые» кафе, продажа фруктов, натуральных соков и полезных снеков.
