Поездка по Москве и Подмосковью днём – это экскурсия по пробкам. С этим высказыванием согласятся многие жители мегаполиса. Столичные власти ведут отчаянную и непримиримую борьбу с пробками, но всё сделать за один день невозможно. Развитая транспортная инфраструктура – это благо. Она не только делает людей счастливее, но и влияет на множество других моментов. Сегодня поговорим о взаимосвязи развития транспортной инфраструктуры и стоимости недвижимости.
«Прилетит вдруг волшебник в голубом вертолёте и бесплатно доставит на работу», – возможно, многие мечтают получить на праздник именно такой подарок. Чёрт с ним с мороженым и кино, добраться бы на работу менее чем за 2 часа. Поэтому транспортная доступность – это один из ключевых моментов при выборе жилья. Развитая инфраструктура позволяет сократить время на дорогу, повышает качество жизни в районе, и, как следствие, заставляет цены на недвижимость ползти вверх. Думаю, тут никто не станет сомневаться, но рассмотрим вопрос с конкретными примерами и цифрами.
Как менялись цены на недвижимость с развитием транспортной инфраструктуры
В 2018 году в Москве открыли 17 станций метро. Но на этом всё не закончилось. В 2019 году Москва стала богаче ещё на 8 новых станций: на Сокольнической линии появились «Филатов луг», «Коммунарка», «Прокшино» и «Ольховская» и на Некрасовской линии – «Косино», «Некрасовка», «Улица Дмитриевского» и «Лухмановская». В 2020 уже открылись «Юго-Восточная», «Нижегородская», «Стахановская», «Окская», «Авиамоторная» и «Лефортово». В декабре также ожидается запуск станций «Электрозаводская», «Карамышевская» и «Улица Народного Ополчения». Темпы развития транспортной инфраструктуры впечатляют. Но что же там произошло с рынком недвижимости?
Продление Люблинско-Дмитровской линии
В 2018 году Люблинско-Дмитровская линия порадовала жителей столицы тремя новыми остановками – «Окружная», «Селигерская» и «Верхние Лихоборы». Продление ветки существенно повлияло на транспортную доступность близлежащих районов. Жилые комплексы там сразу стали более привлекательными. Например, станция «Селигерская» открылась прямо во время строительства ЖК «Город». Теперь жители могут добраться до центра Москвы всего за час. Стоимость недвижимости в районе новых станций, безусловно, увеличилась. Рост составил около 15%. В дальнейшем около ЖК «Город» планируется открытие станции «800-летия Москвы». И не стоит сомневаться, что цена квадратного метра вновь увеличится.
Взрывной эффект от продления Сокольнической линии
В начале лета на юго-западе столицы открылись целых три новые станции. Посёлок Коммунарка, наконец, соединился с Москвой. Он, конечно, не стал сразу раем на земле, но цены на недвижимость устремились вверх ещё до открытия станций. К первому сентября 2019 года цена за 1 кв. м. в этих районах выросла на 27% для вторичек и на 20% для новостроек.
Самый активный рост цен наблюдался в районе станции метро «Ольховская». Здесь расположен ряд новых жилых комплексов, в которых продаётся несколько сотен квартир. За прошлый год цены в новостройках здесь выросли практически на 30%.
Несколько иначе вели себя цены на жильё, расположенное вблизи новой станции метро «Филатов луг». Они стойко держались на одном уровне, будто бы затаившись. Но спустя всего десять дней после запуска «Филатова луга» цены устремились вверх. В итоге стоимость 1 кв. м в новостройке увеличилась на 20% всего за несколько месяцев.
| Станция метро | Новостройки | Вторичка |
| Коммунарка | +20,9% | +23,4% |
| Филатов луг | +20% | +18,7 |
| Ольховская | +31,2% | +21,2% |
| Прокшино | +0,8% | +30,8% |
Заметно, как из общего тренда выбивается район, расположенный около станции метро «Прокшино». Это связано с тем, что во время её строительства было завершено несколько крупных жилых комплексов, в которых квартиры теперь продаются по переуступке. Поэтому наблюдается такая огромная разница между ростом цен в новостройках и вторичках.
Влияние продления Некрасовской линии
В июне Некрасовская линия стала длиннее сразу на 4 станции. Там стоимость жилья тоже подросла. Но не так сильно, как на юго-западе. Самый активный рост цен наблюдался на рынке вторичного жилья. Квартиры подорожали на 21% за год. Среди новостроек рост цен оказался более скромным. Цена квадратного метра увеличилась за год всего на 11%. Если сравнивать с другими московскими районами, это не так уж и много.
Самое значительное подорожание квадратных метров жилья наблюдалось в районе новой станции метро «Некрасовка». И это не случайно. Это конец ветки, поэтому жители этого района добирались до центра столицы дольше всех. За год стоимость жилья около «Некрасовки» выросла на 12% (новостройки) и на 21% (вторички).
| Станция метро | Новостройки | Вторичка |
| Ул. Дмитриевского | +9,3% | +16,9% |
| Некрасовка | +12,2% | +21,4 |
| Косино | – | +21% |
| Лухмановская | +9,2% | +7,6% |
Новые станции БКЛ
В этом году на БКЛ открылись две новые станции – «Авиамоторная» и «Лефортово». Но они существенно не повлияли на цены. Например, цены в новом ЖК «Лефорт» остались на прежнем уровне. Это связано с тем, что район обладал прекрасно развитой транспортной инфраструктурой и до открытия станции «Лефортово». Жизнь стала, конечно, более комфортной. Но незначительно. Поэтому и цены остались примерно на прежнем уровне.
Кстати, эксперты говорили о том, что цены не будут резко расти, ещё до открытия новых станций на БКЛ. И, как это часто бывает, оказались правы.
Как повлиял запуск МЦД на цену недвижимости
Ещё до запуска МЦД эксперты пытались заглянуть в будущее, предрекая увеличение спроса на жильё в Подмосковье на 30%. Это напрямую связано с улучшением транспортного сообщения со столицей. Но стоит отметить, что МЦД проходит по существующим железнодорожным путям. Поэтому существенно транспортная доступность не улучшается.
Тут стоит рассмотреть конкретные примеры. Например, жильё в микрорайоне. Красногорский. Недавно там была завершена реконструкция станции МЦД «Нахабино». Да, связь этого района с Москвой существовала и раньше. Но после реконструкции поезда начали ходить быстрее и чаще. Т. е. добираться до столицы стало удобнее. В связи с этим эксперты отметили хоть и незначительный, но заметный рост цен на недвижимость. Он составил 10%.
Почему вторички дорожают быстрее новостроек?
Думаю, все заметили, что вторички дорожают активнее новостроек, когда рядом открывается новая станция метро. И тут всё легко объяснимо. Все девелоперы смотрят в будущее. Поэтому, если в течение пары лет рядом со строящимся ЖК появится станция метро, поверьте, застройщик заложит этот фактор в цену квадратного метра заранее.
Рынок вторичной недвижимости имеет иную специфику. Квадратные метры могут начать дорожать как после анонсирования появления новой станции, так и непосредственно после её запуска. При этом стоимость жилья может резко вырасти на 7-10%.
Не одним метро единым: влияют ли на цены новые дороги
По Москве расползаются не только линии метро, но и дорожные артерии. Но они не особенно влияют на стоимость недвижимости. Метро позволяет добраться из пункта А в пункт Б за прогнозируемое количество времени. А вот передвижение наземным транспортом не может гарантировать подобной роскоши. На выездных магистралях регулярно образуются пробки, что явно не облегчает жизнь жителям отдалённых районов.
Везде ли ситуация одинакова?
Открытие новых станций за пределами МКАД всегда производит фурор. Например, когда было объявлено, что Мытищи и Москву свяжет метро, рынок буквально сошёл с ума. В считанные дни цены выросли более чем на 15%. Это говорит о многом. Хотя, вскоре цены пришли в норму, ведь продление Калужско-Рижской линии отложили до 2023 года. В пределах МКАД от открытия новых станций уже никто не с ума не сходит. Здесь прекрасно развита транспортная инфраструктура. Если рядом с домом нет метро, то до станции всегда можно легко добраться на автобусе или трамвае. Они едут по выделенным полосам, поэтому люди маются в пробках.
На цены элитной недвижимости развитие транспортной инфраструктуры также оказывает весьма опосредованное влияние. Ведь такие жилые комплексы строятся в престижных районах. Там с транспортной инфраструктурой и так всё отлично.
Может ли развитие транспортной инфраструктуры снизить цену?
Да, если речь идёт о строительстве автомобильной магистрали. Сомневаюсь, что кому-то захочется жить рядом с пыльным ревущим монстром. Появление шумной трассы недалеко от дома снижает стоимость квартир примерно на 10-12%. За примерами далеко ходить не нужно. В 2005 году закончилось строительство ТТК (третьего транспортного кольца), из-за которого рухнули цены на квартиры в приятных сталинских домиках рядом со станцией «Беговая». Пострадали и другие районы. В два раза упала цена квадратного метра в домах около станции «Спортивная», поскольку их окна выходят прямо на неумолкающее ТТК. Риэлторы говорят, что продать там квартиру по адекватной стоимости практически невозможно.
