Собственники не спешат продавать, покупатели не решаются брать ипотеку под 21%, а те, кто готов к сделке, не могут найти достойный вариант. На рынке вторичного жилья сегодня и дефицит, и неопределенность. «Инк» поговорил с экспертами «НДВ Супермаркет Недвижимости», чтобы понять, что будет с ценами в новом году и вернется ли льготная ипотека.
Дефицит ликвидного жилья
Сейчас на рынке вторичного жилья сформировался дефицит практически всех форматов квартир, а объем предложения примерно на 10–15% меньше, чем в предыдущие годы.
Наиболее дешевые варианты распроданы, а инвесторы в основном придерживают реализацию квартир в небезосновательном расчете на дальнейший рост цен.
Динамика сделок в 2025 году была неоднородной, а традиционные спады из-за праздничных дней — в январе и мае, а также в июне. Однако с лета наметился устойчивый рост спроса на вторичное жилье, пик которого пришелся на октябрь, когда число сделок выросло почти на 17% по сравнению с сентябрем. Основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова добавляет, что наиболее активными месяцами по числу сделок в 2025 году стали февраль, март и октябрь.
Разница в ценах между первичным и вторичным рынками в 2025 году увеличивалась. В связи с ростом цен на первичном рынке некоторые потребители переходили на вторичный рынок.
По словам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, оживление на вторичном рынке началось осенью и происходило все это на фоне дефицита ликвидных квартир. Такая активность привела как к небольшому росту цен на готовое жилье, так и к уменьшению объема экспозиции. В ноябре и декабре продолжилась активность на вторичном рынке, так как покупатели старались закрыть сделки до конца года.
Льготной ипотеки не ожидается
Опрошенные эксперты считают, что в 2026 году вероятно расширение предоставления семейной ипотеки в малых городах и поселках, что послужит импульсом для их развития. Но массовой льготной ипотеки на рынке вторичного жилья не будет.
При уверенном снижении Центробанком ключевой ставки и, соответственно, стоимости ипотеки, на вторичном рынке будет рост спроса.
Ирина Доброхотова также убеждена, что распространение льготной ипотеки на рынок вторичного жилья в 2026 году не ожидается. По словам эксперта, подобные меры, субсидирующие покупку жилья, направлены на стимулирование строительной отрасли. Это обеспечивает экономический оборот в сфере девелопмента, а не является прямой поддержкой покупателей на вторичном рынке. «Более того, мы уже видели последствия. Опыт последних лет четко показал, что если бесконтрольно давать кредиты по низким ставкам, то это разгоняет цены. И подобный эффект в итоге оказывается контрпродуктивным», — поясняет Доброхотова.
Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
«Сейчас многие арендаторы возвращаются как на первичный, так и на вторичный рынки. При этом в 2026 году сохраняется некоторая неопределенность как с ключевой ставкой, а значит, и с ипотечными ставками, так и с действием льготной семейной ипотеки. Мы видим сокращение расходов и ужесточение в условиях выдачи семейной ипотеки на рынке новостроек».
Предложение будет пополняться и обновляться
Эксперты считают, что предложение будет постепенно обновляться за счет нескольких источников.
- Во-первых, из-за программы реновации постепенно уходят с рынка старые пятиэтажки, которые долгие годы были самыми дешевыми предложениями. А на рынок выходят более новые, качественные, современные варианты от застройщиков, все это постепенно обновляет общий фонд.
- Во-вторых, на рынок будут продолжать поступать инвестиционные квартиры. Это именно то, что будет формировать сегмент новой вторички.
Читайте подробнее в материале INC
