Лето традиционно считается периодом относительного затишья на рынке жилья, и 2025 год — не исключение. Мы попросили нашего эксперта – руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елену Мищенко – рассказать, какую квартиру лучше выбрать для инвестиционной покупки, какие есть у такого шага преимущества, риски и какие прогнозы до конца года.
Плюсы для инвестора
На фоне замедления покупательской активности застройщики активнее применяют стимулирующие инструменты: масштабные скидки, программы субсидированной ипотеки, рассрочки и даже подарки в виде мебели или техники. Для инвестора это возможность «войти» в проект с хорошим дисконтом и сформировать подушку будущей доходности.
"Кроме того, летом, когда сделки вяло текущие, проще вести переговоры и зафиксировать выгодные индивидуальные условия покупки. Особенно это касается объектов на стадии котлована или начала строительства, где потенциальная доходность выше за счёт низкого входного порога", - отмечает эксперт.
Покупательские риски
Главный риск — макроэкономическая неопределённость. Высокая ключевая ставка ограничивает доступность ипотечного кредитования, снижая конечный платёжеспособный спрос. Это может затянуть сроки реализации объекта на вторичном рынке после сдачи. Также существует риск заморозки строительства у финансово слабых девелоперов.
В условиях растущих издержек (материалы, рабочая сила, логистика) увеличивается финансовая нагрузка на застройщика, и если продажи идут медленно, некоторые проекты могут столкнуться с кассовыми разрывами.
"Поэтому инвестору важно не только ориентироваться на цену входа, но и тщательно оценивать финансовую устойчивость девелопера, скорость строительства и статус разрешительной документации. Надёжный застройщик с репутацией, прозрачной историей завершённых проектов, понятной экономикой и внятной концепцией — это основа инвестиционной безопасности", - подчеркивает Елена Мищенко.
Инвестор, выбирающий новостройку исключительно по размеру скидки, рискует оказаться в ситуации, когда проект «зависает» из-за низких темпов строительства, юридических сложностей или недостаточного спроса. В условиях турбулентного рынка недостоверная экономия на входе может обернуться неликвидностью на выходе. Поэтому в 2025 году разумный инвестор сначала оценивает застройщика и проект в целом, и только потом — акцию или скидку.
Что выбрать
Несмотря на общую стагнацию, в Москве и Подмосковье остаются ниши, в которых новостройки по-прежнему интересны. Это прежде всего проекты вблизи новой транспортной инфраструктуры: МЦД, БКЛ, а также скоростных вылетных трасс. Такие локации получают прирост ликвидности сразу после открытия новых станций метро или путепроводов.
Кроме того, сохраняется интерес к компактным форматам — студии, евро-двушки, особенно в проектах с отельным сервисом, апарт-форматах и локациях с туристическим или деловым трафиком.
Интересны также клубные дома бизнес-класса, где ограниченное предложение, высокая маржинальность и ориентир на аудиторию с собственным капиталом, не зависящим от ипотеки.
Инвестиции в ипотеку: насколько это выгодно
Высокая ставка делает ипотеку недоступной для части покупателей, что напрямую влияет на темпы продаж и тем самым на ликвидность объекта. При этом доходность от аренды может не успевать за ростом затрат на обслуживание кредита.
В такой ситуации новостройки остаются интересны прежде всего инвесторам с собственными средствами или с альтернативными источниками финансирования. С другой стороны, высокая ставка стимулирует девелоперов активнее использовать субсидированные программы, компенсируя часть ставки за счёт бюджета проекта.
Поэтому в некоторых случаях итоговая ипотека для инвестора может быть выгоднее, чем рыночная. Однако важно понимать, что субсидия — это не подарок, а распределённая скидка: за неё так или иначе платит покупатель, чаще всего — в виде завышенной «базовой» цены.
Прогнозы до конца года
Во второй половине 2025 года цены на первичном рынке будут демонстрировать разнонаправленную динамику. В массовом сегменте возможна коррекция цен вниз или сохранение стагнации — особенно по проектам с низкой строительной готовностью и у застройщиков без программы субсидирования.
Однако в проектах с хорошей локацией, высокой стадией готовности и дефицитом аналогов на локации возможно продолжение роста — пусть и не столь интенсивного, как в предыдущие годы. Девелоперы будут всё чаще переходить к индивидуальной ценовой политике: дисконтировать отдельные лоты, предлагать альтернативные формы оплаты, комбинировать маркетинговые инструменты.
Важным фактором станет ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики: если ключевая ставка начнёт плавно снижаться, спрос может восстановиться, что даст рынку второе дыхание ближе к началу 2026 года.
