Сколько существует рынок жилья, столько мошенники стараются разными способами завладеть чужой недвижимостью. Юристы, риэлторы, нотариусы наперебой рассказывают гражданам об основных схемах аферистов, чтобы хоть как-то обезопасить их от опрометчивых шагов. Но, к сожалению, в стремлении сэкономить все больше людей попадают на удочку преступников. Только за последние полгода зафиксировано 4,1 тысячи мошеннических операций с недвижимостью.
Подложные документы
Наиболее распространенными являются ситуации, когда квартира продается по подложным документам. По словам Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», обычно мошенники обманывают добросовестных приобретателей по поддельным документам, либо по подложной личности. В таких сделках, как правило, фигурируют доверенности. Собственники на сделках не появляются, и вообще отказываются общаться, ссылаясь на чрезмерную занятость либо срочный отъезд из страны. И таких вариантов мошенничества достаточно много. Доходит даже до того, что сособственники во время отсутствия одного из владельцев за его спиной нанимают внешне похожего подставного человека и презентуют его в качестве собственника. Человек приезжает, а в квартире уже чужие люди.
Поэтому не следует приобретать квартиру по копиям документов, даже если они нотариально заверены. В оригиналах не должно быть исправлений, а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте присутствия собственника на сделке.
Кроме того, удостовериться, настоящая доверенность или нет, не была ли она отозвана, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, заполнив реквизиты, указанные в документе.
Использование QR-кодов
В продолжении темы буквально на днях Федеральная нотариальная палата (ФНП) предупредила о совершенно новом способе мошенничества. С декабря 2020 года на большинстве нотариальных документов в бумажной форме появилась специальная маркировка – QR-код, в котором зашифрованы основные реквизиты документа: сведения о заявителях или их представителях, дата совершения нотариального действия, вид действия и регистрационный номер, имя нотариуса, нотариальный округ. С помощью QR-кода любой человек может проверить, предъявили ему настоящий документ или печать и подпись нотариуса на бланке подделаны.
Так вот злоумышленники начали подделывать и сам документ, и QR-код на нем. Сканируя его, человек попадает на специально созданный мошенниками фейковый сайт, интерфейс которого копировал вид настоящего сервиса проверки QR-кодов единой информационной системы нотариата.
ФНП советуют клиентам нотариусов обязательно убедиться, что открывшаяся при сканировании интернет-страница имеет адрес, начинающийся с "фнп.рф". А чтобы избежать поддельных QR-кодов, в Федеральной нотариальной палате рекомендуют самостоятельно проверять доверенности и другие документы только через официальный сайт организации "notariat.ru". Для этого необходимо зайти в раздел сайта "Проверка QR", разрешить сервису доступ к камере вашего устройства (смартфона, планшета или компьютера) и отсканировать с ее помощью код на документе. Сервис проверит код в единой информационной системе нотариата и сообщит, зарегистрирован ли там документ с такими реквизитами или нет.
Недееспособные, дети и пенсионеры
Часто в мошеннических схемах участвуют лица, которые в дальнейшем могут оспорить сделку через суд. К ним относятся граждане с частичной или полной недееспособностью, пенсионеры, несовершеннолетние, а также бывшие супруги, с которыми продавцы не захотели разделить имущество. В суде они просто заявляют, что их ввели в заблуждение.
Поэтому в обязательном порядке перед сделкой нужно запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера или предложить пройти медицинское освидетельствование.
С супругов потребовать согласие на продажу, а если они бывшие, удостовериться, что раздел имущества уже произошел.
При участии в сделке ребенка важно понять, что не нарушены его права при приватизации, или наделении его долей, например, если использовался материнский капитал. Иначе после 18 лет он вернется за своей недвижимостью. То же самое можно сказать о лицах, находящихся в местах лишения свободы, если их принудительно выписали, приватизировали и продали квартиру без соответствующего участия.
Непроверенный объект
Есть на рынке категория покупателей, которые в целях экономии не обращаются к профессионалам при поиске квартиры, особенно если приобретают ее в ипотеку. Как правило, они надеются на нотариуса, банк и страховую компанию, которые анализируют информацию только из общедоступных источников, то есть проверяют объект по последнему собственнику, исключая всю цепочку в целом. Подобный анализ чреват потерей права собственности в дальнейшем. Зачастую суды расторгают всю цепочку, если выясняется, что именно первая сделка была ничтожной.
Мнимая сделка
По словам Елены Мищенко, особенно часто такие сделки проходят по схеме дарения, когда сособственники планируют продавать комнату или долю, но не планируют договариваться с другими владельцами и получать от них официальный отказ. В итоге оформляют сделку через дарение. Покупатель в дальнейшем легко может остаться без недвижимости. Доказать, что сделка была мнимой, просто. Недовольным сособственникам достаточно найти и «заскринить» объявления о продаже на рекламных площадках и отыскать свидетелей. В процессе расследования обычно раскрывается информация о банковских ячейках, обнаруживаются расписки о передаче денег. Да и покупатели не выдерживают подобного давления, рассказывают все сами. Но вот вернуть потраченные деньги уже составляет большую проблему.
«Единственные» наследники
Не редко встречаются продавцы, которые представляются единственными наследниками реализуемой квартиры. В данном случае насторожить должно свежее наследство и скорый выход на сделку после вступления в свои права. Обычно мошенники ссылаются на сложные финансовые обстоятельства, горечь утраты и душевную боль, желание сменить квартиру, где проживали горячо любимые родственники и т.д. Особенно странно, если наследник и наследодатель совершенно чужие люди друг другу.
Как правило, после сделки такой продавец перестает выходить на связь, а спустя некоторое время появляется другой наследник, который заявляет, что не знал о смерти наследодателя и также претендует на квартиру. Если он сможет доказать это в суде, то с большой долей вероятности сделка будет признана недействительной.
Потенциальные банкроты
Реже, но все еще встречаются схемы мошенничества с потенциальными банкротами, когда касательно продавца только ведется разбирательство, и пока его имущество не попало в кредитную массу, он реализует его по сниженной цене. Но после вынесения приговора, сделку ставят под сомнение как фиктивную, доказывая, что она была проведена на явно невыгодных условиях с целью вывода средств. Далее в суде появляются «кредиторы банкрота», которые претендуют на купленную жертвой недвижимость.
Поэтому перед сделкой нужно проверять кредитную историю продавца в соответствующих Бюро.
Наивные люди
Несмотря на то, что многие помнят правило «не подписывай, пока не прочитал», в наше время все еще встречаются доверчивые покупатели, которые всецело полагаются на то, сделку проводит брат, сват или проверенный друг семьи. В результате добровольно оказываются заложниками своей наивности. Например, когда вместо договоров займа подписывают договор купли-продажи жилья. Подобных споров только в Москве ежегодно возникает несколько десятков, иногда их количество доходит и до сотни.
