На пресс-завтраке, который прошел 27 мая, эксперты компании CORE.X подвели итоги первого полугодия 2025 года на рынке коммерческой и жилой недвижимости, а также рассказали о перспективах развития.
Тренды рынка недвижимости
В первой половине 2025 года все сегменты рынка недвижимости – как коммерческой, так и жилой – продолжают испытывать влияние ключевой ставки, что приводит к разнонаправленной динамике.
Офисный сегмент демонстрирует рост продаж: объём сделок купли-продажи офисов по итогам первого полугодия должен вырасти в 1,5 раза относительно аналогичного периода 2024 года и составить порядка 270 тыс. кв. м. При этом объемы аренды снижаются.
На складском рынке, с одной стороны, происходит охлаждение спроса, с другой – девелоперы наращивают объемы строительства. По итогам года ожидается ввод 4,7 млн кв. м новых складских площадей, что на 23% превысит показатели 2024 года и станет рекордным.
В сегменте торговых центров идет развитие за счёт малых форматов. По итогам 2025-го в Москве планируется ввести 382,2 тыс. кв. м новых торговых центров, что в 2,5 раза превысит среднегодовые показатели предыдущих пяти лет. Больше рекордов не планируется. «Что касается инвестиционной активности, то в текущих условиях мы не ожидаем повторения рекордов прошлого года (в 2024 году итоговый результат зафиксировался на 1,3 трлн руб.). Тем не менее, общий объем инвестиций в 2025 году может достичь 1 трлн рублей», - подчеркнул Генеральный директор CORE.X Владимир Пинаев.
Жилая недвижимость
В первом квартале знаковыми изменениями стали краткосрочный подъем спроса (на 14,6% год к году), а также резкий спад объема реализованных площадей в апреле, когда показатель сократился почти на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Эксперты отмечают популярность программ рассрочки — это связано с отменой льготных ипотечных программ и высокими процентными ставками. Доля ДДУ, заключенных без ипотеки, на протяжении III квартала 2024 года до II квартала 2025 года держится на уровне 54%.
Сохраняется тренд на редевелопмент исторических зданий — появляются новые уникальные объекты с высокой капитализацией, при этом снижается локационная привязка премиум-сегмента к ТТК и центру Москвы. Эксперты отметили и новый тренд - на продажу площадок под строительство с ТЭПами и проектов в активной стадии строительства.
Новое строительство и доля свободных площадей
Эксперты отмечают, что первое полугодие 2025 года демонстрирует высокие результаты объёмов нового строительства: по итогам первых 6 месяцев может быть завершено строительство 2,2 млн кв. м, что станет рекордным значением относительно аналогичных периодов предыдущих лет.
Доля свободных площадей на московском рынке по итогам первого полугодия может увеличиться до 2,6% (основная причина – ввод спекулятивных объектов и замедление спроса). В последний раз рынок достигал такого показателя в конце 2022 г. В целом это – некритичные значения: наоборот, такой уровень является маркером здорового состояния рынка после последних «гипертрофированных» лет.
До конца года ожидается рост показателя доли свободных площадей до 3-3,5% на рынке столицы, в регионах – в среднем до 3-5%, на фоне снижения объёмов сделок и завершения строительства спекулятивных проектов.
Light Industrial
Этот рынок продолжает демонстрировать устойчивый рост – по итогам 2025 года объем введенных площадей составит более 513 тыс. кв. м (без учёта Москвы и МКАД), что почти равно совокупному объёму нового строительства за предыдущие три года. Ожидается, что к концу первого полугодия рынок пополнится на 235 тыс. кв. м.
В первом квартале 2025 г. доля свободных площадей составила 6%, ставки аренды в среднем составляют 15 435 руб. за кв. м в год (без учёта НДС), цены продажи продемонстрировали снижение до 117 077 руб. за кв. м (без учёта НДС). Снижение цены продажи связано с появлением новых продуктов от новых игроков на рынке, находящихся на ранних стадиях строительства и предлагаемых на более низких условиях, нежели действующие парки.
Особое внимание на рынке привлекает развитие многоэтажных форматов Light Industrial – первые подобные проекты уже реализуются в Москве и Подмосковье, где девелоперы предлагают современные многоуровневые комплексы. При этом географическое распространение проектов Light Industrial выходит за пределы столичного региона – подобные объекты уже успешно реализуются в ряде регионов России, демонстрируя потенциал для дальнейшего развития по всей стране.
Торговая недвижимость - тенденции и прогнозы
Российский ритейл продолжает адаптироваться к новым условиям, делая ставку на качественные форматы и удобство для покупателей. В торговых центрах наблюдается рост спроса на неторговые форматы: доля общественного питания, спортивных и развлекательных зон увеличивается, становясь драйвером привлечения трафика.
Торговые центры трансформируются в многофункциональные пространства, где классический ритейл соседствует с развитыми гастрономическими, досуговыми и развлекательными пространствами. Такая трансформация приведет к изменению привычной структуры арендаторов в ТЦ. Инфраструктурный ритейл в ЖК набирает популярность, предлагая качественное разнообразие. В ближайшее время ключевыми драйверами роста станут развитие неторговых зон и конкуренция между традиционными ТЦ и street-retail.
