Договор аренды – это документ, на основании которого собственник квартиры предоставляет съёмщику жильё за определённую плату в пользование для проживания на конкретный срок. Это соглашение позволит защитить права обоих участников соглашения при возникновении каких-либо претензий.
Договор найма жилья заключается с его владельцем или представителем (сотрудником риэлтерского агентства). Сторона арендодателя должна располагать документами, которые подтвердят право собственности на квартиру. Договор о найме жилья можно найти в Интернете, подготовить своими силами или воспользовавшись помощью юристов. Документ заполняется на компьютере или вручную.
По сроку действия договоры найма квартир делятся на:
- краткосрочные (до 11 месяцев)
- долгосрочные (более 12 месяцев)
Договор составляется и заполняется в 2 экземплярах. Один остаётся у съёмщика квартиры, а второй у собственника.
Пример заполнения договора
Юридически правильное название соглашения, заключаемого между физическими лицами, - «Договор найма жилого помещения». Разберёмся в правилах его заполнения по пунктам.
Сначала указывается город, дата заключения договора, полные имена арендодателя и квартиросъёмщика. Тут всё просто.
Предмет договора
Характеристики помещения должны соответствовать данным, указанным в техническом паспорте квартиры. В договоре необходимо перечислить всех людей, которые будут проживать в квартире, а так же обязательно указать наличие домашних животных. Если вы не укажете в договоре, что вы будете жить с кошкой, это может послужить поводом для выселения. Даже если вы не скрывали факт наличия домашнего животного и договорились с владельцем квартиры заранее.
В качестве документа, подтверждающего право распоряжаться имуществом, может выступать Свидетельство о государственной регистрации или выписка из Росреестра, сделанная не более 30 дней назад.
Иногда договоры заключаются не напрямую с собственниками, а с их представителями. Например, агентами по недвижимости. В этом случае представитель должен помимо документов на квартиру иметь заверенную нотариусом доверенность от собственника на право распоряжения его имуществом.
Права и обязанности сторон
В этих пунктах договора указываются все тонкости взаимоотношений между собственником жилья и квартиросъёмщиком. Например, если хозяин квартиры планирует иногда приходить с проверкой, это стоит прописать в договоре. Необходимо обозначить периодичность и условия визитов.
Как правило, в правах и обязанностях сторон обозначаются следующие моменты:
- размер и порядок возврата залога за сохранность имущества;
- конкретную дату, в которую квартира будет передана съёмщику;
- порядок устранения последствий аварий;
- условия расторжения договора (в течение какого времени арендатор имеет право находиться в квартире после получения уведомления о расторжении договора и т. п.);
- возможность проводить установку оборудования, переоборудование и ремонт помещений;
- возможность сдавать арендованную квартиру в субаренду и т. д.
Очень важно удостоверится, что в договоре присутствует заявление собственника о том, что квартира не находится под залогом, арестом и не обременена ничьими правами или обязательствами. Он позволит вам вернуть деньги, если в один прекрасный день на пороге квартиры появятся судебные приставы и потребуют покинуть помещение, поскольку оно будет изъято за долги.
Если арендодатель является не единственным собственником квартиры, то в договоре должна быть отметка о том, что остальные собственники и постоянно зарегистрированные в квартиры лица, выразили свое согласие на заключение такого договора.
Платежи и порядок расчётов
Это один из самых важных разделов договора. Любые неточности могут привести к проблемам как у нанимателя, так и владельца квартиры. Порядок передачи денежных средств должен быть прописан максимально подробно.
Также в этом разделе договора необходимо указать:
- размер обеспечительного платежа за оговоренное количество месяцев;
- размер залога за сохранность имущества и порядок его возврата;
- лицо, осуществляющее оплату коммунальных платежей;
- список коммунальных платежей;
- дату передачи оплаты за коммунальные услуги согласно квитанциям;
- дату и порядок передачи показаний счётчиков;
- лицо, осуществляющее оплату за телефонные переговоры и Интернет.
Обратите внимание на дату внесения платежей за аренду квартиры. Договоритесь на время, которое будет удобно для обеих сторон.
Важно определиться с вопросами оплаты коммунальных платежей. Если их будет совершать квартиросъёмщик, в договоре следует прописать необходимость ежемесячного предоставления оплаченных квитанций. Иначе арендодатель может столкнуться с серьёзными проблемами. Подобная ситуация произошла с моими знакомыми. Арендаторы обещали самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, а затем съехали, оставив огромный долг. И погашать его пришлось, к сожалению, самостоятельно. Согласно действующим законам, если порядок оплаты коммунальных услуг не указан в договоре, считается, что их берёт на себя владелец жилья (т. е. заранее включает в арендную плату).
Ответственность сторон
Здесь необходимо указать все моменты, связанные с предварительным расторжением договора по инициативе одной из сторон. Важно также прописать следующие денежные моменты.
- В случае расторжения договоры аренды по инициативе Нанимателя, возврат денег за неиспользованный срок найма может быть произведен Наймодателем только по его добровольному желанию.
Этот пункт обезопасит арендодателя от действий недобросовестных нанимателей. Согласитесь, ведь подготовка квартиры к сдаче отнимает много времени и сил. Поэтому неожиданно съехавший жилец может превратиться в серьёзную головную боль. Однако все мы люди со своими обстоятельствами, поэтому многим удаётся договориться.
- В случае расторжения договора аренды по инициативе Наймодателя, он возвращает Нанимателю уплаченную сумму за неиспользуемый срок найма.
В свою очередь, этот пункт защитит права нанимателя. Ведь поиск новой квартиры также сопряжён с финансовыми затратами.
Так же следует подробно описать любые вопросы, связанные с возмещением ущерба из-за просрочки арендной платы.
Особые условия
В этом разделе необходимо перечислить все дополнительные условия, которые могут оказывать влияние на исполнение обязательств, прописанных в договоре. Также здесь указывается, что наниматель ознакомился со всеми правовыми документами.
Дополнительно указывается наличие передаточного акта. Он заполняется отдельно. Акт должен быть приложен к основному договору в обязательном порядке.
Передаточный акт
Заполнение и подписание передаточного акта – это гарантия того, что арендодателю будет возвращена квартира в надлежащем состоянии. Там указывается перечень и состояние бытовой техники, недостатки жилья и т. п. Передаточный акт также способен защитить нанимателя, если вдруг его попросят купить новый ковёр из-за пятен, которые были там ещё до его въезда в квартиру.
В передаточном акте необходимо указать полный список техники с указанием производителей, мебели и предметов интерьера с подробным описанием всех недостатков.
Перед подписанием передаточного акта необходимо проверить всю технику и мебель по списку. Лучше сделать фотографии и обменяться снимками. Так вы обезопасите себя от возникновения каких-либо проблем в будущем.
Пункт о наличии таких фотографий и их обмене также следует добавить в текст акта. Тогда фотоснимки можно будет использовать для доказательства правоты любой из сторон.
Передаточный акт также составляется в 2 экземплярах и прикладывается к основному договору.
Можно ли пользоваться бланком договора аренды из Интернета?
Бланки договоров, представленные на просторах Интернета, являются типовыми. Т. е. может потребоваться корректировка. В случае возникновения вопросов лучше всегда консультироваться с юристами.
Можно ли расторгнуть договор аренды?
Любой договор должен включать пункты, регулирующие порядок его расторжения. Арендодатель может сделать это в случае:
- задержки оплаты за квартиру
- постоянных жалоб на съёмщика со стороны соседей
- нарушения пунктов договора (например, заселения большего числа людей в квартиру)
- подселения домашних животных без согласия владельца жилья
- выполнения несогласованных работ по ремонту помещений
Наниматель может расторгнуть договор, если:
- арендодатель препятствует пользованию жильём
- квартира стала непригодна для жизни по причинам, независящим от нанимателя (пожар, подтопление и пр.)
- арендодатель скрыл дефекты квартиры, мешающие нормальному проживанию (забитые канализационные стоки и пр.)
