Бывает, что покупатель хочет приобрести квартиру в новостройке в конкретном ЖК, а застройщик уже все лоты распродал. Тогда есть вариант купить квартиру по переуступке прав. Корреспонденты «НДВ Супермаркет Недвижимости» разбирались в нюансах такой сделки вместе с руководителем Департамента городской и загородной недвижимости Еленой Мищенко.
Это законно?
Для начала, определимся, что же такое переуступка квартиры. Уступка прав требования — это сделка, при которой первоначальный дольщик (инвестор, покупатель) передаёт свои права на квартиру по договору долевого участия другому лицу до момента получения собственности. То есть объект ещё не оформлен в собственность, но право требования на него уже можно продать.
«Уступка — это абсолютно легальный инструмент, но требующий внимательности и профессиональной подготовки документов», - отмечает Елена Мищенко.
Кто может участвовать в такой сделке?
Все участники долевого строительства, у которых оформлен договор ДДУ и отсутствуют обременения со стороны застройщика или банка. Также так часто продают инвестиционные квартиры, купленные на этапе котлована.
Плюсы сделки по переуступке
Самый главный плюс – это цена. Она часто ниже, чем если вы соберетесь покупать напрямую у застройщика.
Еще из достоинств – вам точно будет, из чего выбрать. Можно найти интересные планировки и этажи, которых уже нет в наличии у застройщика.
Кроме того, можно отметить скорость. Вам не придется долго ждать, пока сдастся дом – чаще всего объект будет близок к сдаче.
Ну, и наконец, гибкость. Иногда удаётся договориться об индивидуальных условиях оплаты или скидке.
Минусы сделки по переуступке
Случаются договоры уступки по банкротным проектам – на такие ЖК стоит запрет на регистрацию, и она невозможна в Росреестре.
Бывают ограничения со стороны застройщика — например, плата за согласование уступки в случае неполной оплаты по ДДУ или рассрочки.
Не всегда доступна ипотека, особенно если дом близок к сдаче и не все банки готовы кредитовать цессию.
Еще из минусов можно отметить и отсутствие отделки, и невозможность участвовать в выборе дополнительных опций от застройщика.
Из чего складывается цена уступки?
К сумме, уже уплаченной по ДДУ, добавляется возможная доплата. Нужно учитывать и то, что собственник будет устанавливать цену «в рынке». Кроме того, застройщик может взимать плату за согласие и регистрацию уступки (30 000–300 000 ₽).
Сделка по переуступке: основные этапы
В первую очередь, вы выбираете объект, изучаете объявления, выбираете понравившуюся квартиру и связываетесь с продавцом. Затем согласовываете с ним условия сделки по переуступке квартиры и обязательно проверяете ДДУ. Следующий этап – подготовка и подписание договора цессии.
Договор цессии должен включать:
- Реквизиты сторон и ссылки на оригинальный ДДУ
- Подробные условия передачи прав требования
- Указание суммы и порядка расчётов
- Согласие или уведомление застройщика (если необходимо)
- Перечень приложений: актов, копий, разрешений, рекомендуется сопровождение юриста или опытного риелтора.
После этого может потребоваться получение согласия застройщика, затем будет регистрация договора уступки в Росреестре. После этого производятся расчеты.
На что обратить особое внимание при покупке квартиры по переуступке?
Есть ли долги по договору долевого участия. Если они есть, покупатель рискует взять обязательства по их погашению на себя. Поэтом обязательно в договоре следует прописать, что все обязательства исполнены.
Двойные продажи. Есть вероятность, что нечистые на руку продавцы могут заключить договор не только с вами. Вашей гарантией в этом случае будет являться регистрация в Росреестре.
Банкротство застройщика. В случае если дольщикам будут возвращать деньги с эскроу, а не достраивать квартиры, покупатель получит ровно столько, сколько внёс предыдущий дольщик на эскроу. А разницу, уплаченную продавцу, возместить не получится. Поэтому важно анализировать репутацию и финансовое положение застройщика до сделки.
Подведем итог
Покупка по уступке — это способ сэкономить и выбрать интересный объект, но только при чётком понимании юридических деталей. В настоящее время такие сделки сохраняют актуальность, но требуют высокой осведомлённости и сопровождения специалиста. Для тех, кто подходит к вопросу осознанно — это отличная возможность выйти на рынок новостроек с выгодой.
