Интернет пестрит объявлениями о продаже комнат, как в обычных квартирах, так и в коммунальных. Спрос на них дикий. С рынка уходят моментально, что не удивительно. Цены на комнаты существенно ниже, чем на полноценную жилплощадь. Например, только в Москве они стартуют от 1,5 млн рублей, тогда как самая дешевая квартира в готовом доме обойдется не менее 5-6 миллионов. Однако приобретая комнату, мало кто задумывается о юридической стороне сделки и зачастую ошибочно трактует свои права и обязанности.
Ситуация на рынке
Рассказывает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».
В последнее время интерес к комнатам и долям существенно вырос. По нашим данным, в пределах 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Особенно быстро с рынка уходят комнаты в домах, попадающих под программу реновации.
Причины покупки у всех разные. Многие стремятся получить такие привилегии, как пенсионные надбавки, льготы и медицинское обслуживание. Другим не хватает средств на полноценную квартиру в Москве, а жить в столице хочется. Поэтому они рассчитывают накопить деньги и в дальнейшем поменять комнату на хорошую жилплощадь. Например, за 2 млн рублей можно купить комнату в спальном районе рядом с метро. Но за эту же сумму можно приобрести студию в Подмосковье или полноценную квартиру в 20-30 км от МКАД.
Зачастую при покупке комнаты многие рассматривают именно многокомнатные квартиры в надежде на то, что там будет комфортнее, чем в коммуналке. Только мало кто осознает, что квартиры делятся не на комнаты, а на доли. Выделенные комнаты с своими лицевыми счетами встречаются крайне редко. Поэтому приобретая долю, не факт, что вам достанется целая комната, в которой можно будет жить.
В последнее время также получила распространение и другая история, когда выкупаются первые и вторые этажи над нежилыми помещениями. Коммуникации выводятся в каждую отдельную комнату. Их, в том числе и кухню, продают по отдельности. В результате по факту челочек покупает долю, а получает физически выделенную комнату. Но оформить ее не может, так как переделка проведена незаконно. При любой проверке собственников заставят вернуть все, как было, и определить порядок пользования имуществом. Вложившись в такую недвижимость, покупатели становятся заложниками своей доли.
Что касается коммуналок, их количество в Москве неуклонно падает. Речь идет о коммуналках, где комнаты выделены в отдельные объекты недвижимости и имеют свои лицевые счета. На сегодня в столице предлагается примерно 3000 комнат в квартирах коммунального заселения, из которых примерно треть находится в ЦАО. Стоимость разнится - от 1,5 млн рублей и может доходить в среднем до 10 миллионов. Все зависит от состояния квартиры, площади, количества комнат в коммунальной квартире и месторасположения дома.
Право собственности продавца
Итак, первое, что нужно проверить при покупке комнаты или доли – это правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т. д.) и личные документы собственника (паспорт, выписки ПНД и НД, свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами).
Проверить подлинность паспорта продавца можно через сервис госуслуги или на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Стоит иметь в виду, что паспорт может оказаться недействительным по причинам, не связанным с мошенничеством (порча документа, истечение срока действия, наличие записей, которых в паспорте быть не должно). В таком случае следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД за разъяснениями.
По выписке из Единого государственного реестра недвижимости можно проверить право собственности и проследить переход данного права от одного владельца к другому. В этом же документе будет указано, является продавец собственником комнаты, как самостоятельного объекта недвижимости, или он - долевой собственник в праве общей долевой собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире.
Заказать выписку может любой заинтересованный гражданин. Только помните, что полученные сведения актуальны на момент выдачи справки. Поэтому проверить ее лучше незадолго до сделки.
Кроме этого, Вам также понадобятся:
- единый жилищный документ, который содержит сведения о всех прописанных людях;
- технический паспорт квартиры – он свидетельствует о наличии или отсутствии перепланировок;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;
- если квартира приобреталась в браке, нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку;
- если есть дети - согласие органов опеки и попечительства.
Право преимущественной покупки
Очень важно соблюсти это требование закона, чтобы потом сделку не признали недействительной. Поэтому проверьте, уведомил ли владелец соседей о своем намерении продать комнату или долю. Сделать это он должен в письменной форме с указанием цены и других условий. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право реализовать ее на тех же условиях любому другому лицу.
В случае, когда продавец не дожидается окончания месяца, отведенного соседям для раздумий, и проводит сделку по продаже, он обязан вместе с договором в Росреестр предоставить письменный отказ других собственников от права преимущественной покупки.
А когда одним из собственников является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Обременения и долги
Перед покупкой комнаты так же, как и квартиры необходимо проверить, нет ли на ней обременений и не наложены ли какие-то запреты и аресты. Информация об этом содержится в выписке Росреестра - ЕГРН.
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно в открытых источниках - на сайте Федеральной службы судебных приставов (исполнительные производства), на официальном портале судов общей юрисдикции и портале «Правосудие».
Также важно знать, не является ли продавец комнаты фигурантом дела о банкротстве. Это можно посмотреть на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Вам понадобится ФИО или ИНН собственника.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него действующих и выплаченных кредитов.
Кроме того, эксперты настоятельно рекомендуют проверить долги за коммуналку. В этом вам поможет справка из управляющей компании и оплаченные квитанции за последний месяц.
