Кажется, что снести перегородку, объединить кухню с гостиной или перенести мойку — обычный ремонт. Но именно такие решения нередко становятся причиной штрафов, проблем при продаже квартиры и даже судебных разбирательств. Многие собственники узнают о незаконной перепланировке только спустя несколько лет, когда пытаются продать жилье, оформить ипотеку или получают жалобу от соседей. Вместе с экспертами "НДВ Супермаркет Недвижимости" разбираемся, какие изменения действительно можно делать без опасений, а какие способны обернуться серьезными расходами.
Почему перепланировка стала одной из главных проблем вторчики
По оценкам специалистов рынка недвижимости, значительная часть квартир на вторичном рынке имеет те или иные изменения планировки. Однако далеко не все они оформлены официально. Если перепланировка не узаконена, новый собственник получает не только красивую квартиру, но и все связанные с ней обязательства. В некоторых случаях придется самостоятельно возвращать помещение к первоначальному виду. Особенно внимательно банки относятся к таким объектам при оформлении ипотеки. Некоторые кредитные организации требуют устранить нарушения еще до выхода на сделку.
Что считается перепланировкой
Не каждый ремонт требует согласования. Если вы меняете обои, укладываете новый ламинат, устанавливаете кухонный гарнитур или меняете сантехнику на аналогичную — никаких разрешений не понадобится. Совсем другая ситуация возникает, если меняются границы помещений или инженерные коммуникации. К перепланировке относятся перенос стен, устройство новых дверных проемов, объединение помещений, перенос кухни или санузла, изменение конфигурации квартиры. Именно такие работы должны соответствовать строительным нормам.
Самые распространённые нарушения на кухне
Перенос кухни. Многие мечтают сделать просторную кухню-гостиную и переносят кухонную зону в бывшую комнату. Но существует важное правило: кухня не может располагаться над жилой комнатой соседей снизу. Исключение составляют квартиры на первом этаже или случаи, когда под квартирой находится нежилое помещение. Если нарушение выявят, собственника могут оштрафовать примерно на 2,5 тысячи рублей и обязать полностью вернуть первоначальную планировку.
Газовая плита требует особого внимания. Еще одна распространенная ошибка — самостоятельное подключение газового оборудования или перенос газовой плиты без согласования. За подобные работы предусмотрен штраф около 2,5 тысячи рублей, а если подключение выполнялось без участия специалистов газовой службы, сумма может достигать 15 тысяч рублей. Незаконное вмешательство в газовое оборудование считается потенциально опасным для всего дома.
Почему нельзя полностью снести стену. Во многих советских домах владельцы стремятся объединить кухню и гостиную, чтобы получить современное открытое пространство. Однако если между помещениями находится несущая стена, полностью демонтировать ее запрещено. Иногда специалисты допускают устройство дверного проема, но только после расчета конструкции и обязательного усиления металлическими элементами. Самостоятельно принимать такое решение нельзя.
Что можно делать без риска
Не все изменения запрещены. Многие современные решения вполне законны. Например, обычно допускаются:
- демонтаж ненесущих перегородок;
- объединение ванной и туалета;
- устройство гардеробной;
- перенос дверных проемов в ненесущих стенах;
- установка встроенной мебели;
- замена инженерного оборудования без изменения схемы коммуникаций.
Но даже в этих случаях лучше заранее убедиться, что конкретное решение соответствует требованиям для вашего дома.
Полезные сервисы и документы
Чтобы не столкнуться со штрафами и дорогостоящими переделками, стоит заранее проверить документы на квартиру и убедиться, что перепланировка оформлена законно. Вот несколько государственных сервисов, которые помогут это сделать.
Выписка из ЕГРН
Главный документ, который подтверждает право собственности и содержит основные сведения об объекте недвижимости. Заказать выписку можно через портал Госуслуг или Росреестр.
Технический паспорт БТИ
Именно в нем отражена официальная планировка квартиры. Сравнив техпаспорт с фактическим состоянием жилья, можно быстро понять, были ли изменения и насколько они соответствуют документам.
Поэтажный план и экспликация
Эти документы помогают проверить расположение стен, кухни, санузлов и других помещений. Особенно полезны при покупке квартиры с дизайнерским ремонтом.
Реестр лицензированных кадастровых инженеров
Если предстоит узаконивание перепланировки, стоит обращаться только к специалистам, имеющим право выполнять кадастровые работы. Проверить инженера можно на сайте Росреестра.
Портал Госуслуг
Через портал можно заказать необходимые выписки, получить сведения о недвижимости, а в ряде регионов — подать документы на согласование перепланировки.
Судебные базы
Если квартира покупается на вторичном рынке, полезно проверить, не участвовал ли объект в судебных спорах. Иногда именно там можно обнаружить информацию о конфликтах, связанных с незаконной перепланировкой.
Как проверить квартиру перед покупкой
Если вы выбираете квартиру с необычной планировкой, стоит уделить этому вопросу особое внимание. Сравните фактическую планировку с техническим паспортом. Если кухня оказалась в другом месте, исчезли стены или появились новые помещения, обязательно уточните, были ли изменения официально согласованы. Если документы отсутствуют, после покупки именно новый собственник будет отвечать за устранение нарушений.
Современная квартира должна быть удобной, но безопасность дома всегда остается приоритетом. Большинство штрафов за перепланировку сами по себе невелики. Гораздо дороже обходится обязанность вернуть квартиру в первоначальное состояние, заказать проект, выполнить строительные работы и повторно оформить документы. Перед покупкой жилья с нестандартной планировкой важно убедиться, что все изменения узаконены. Такая проверка занимает гораздо меньше времени и денег, чем последующее исправление чужих ошибок.
