Довольно часто встречается ситуация, когда одним из владельцев квартиры является ребёнок, что вызывает необходимость в получении дополнительных разрешений от государственных органов на совершение сделок с такой недвижимостью. Так ли это сложно, стоит ли этого бояться и как купить квартиру у несовершеннолетнего – в нашей сегодняшней статье.
Разберёмся в терминологии
Детьми на территории Российской Федерации считаются люди младше 18-ти лет, однако всё не до конца однозначно.
Лица до 14-ти лет считаются малолетними и не могут самостоятельно принимать участие в каких-либо сделках. От их имени должны выступать родители, законные опекуны или усыновители, в зависимости от ситуации.
В свою очередь подростки старше 14-ти лет и до наступления совершеннолетия уже имеют право (и должны) заключать сделки самостоятельно, однако действовать могут исключительно с письменного согласия своих законных представителей.
Кроме того, бывают довольно редкие случаи, когда подросток является эмансипированным, то есть признанным судом полностью дееспособным взрослым человеком, что автоматически снимает любые вопросы, связанные с его возрастом.
Согласие органов опеки – нужно или нет?
Существует очень большая разница между тем, когда ребёнок является собственником квартиры, и тем, когда он лишь один из зарегистрированных в ней лиц.
Если несовершеннолетний только «прописан» по адресу той недвижимости, которую вы собираетесь приобрести, то особенных проблем ждать не стоит, т.к. в этом случае согласие органов опеки для отчуждения имущества не требуется.
В том же случае, если ребёнок является именно собственником квартиры, даже если ему принадлежит лишь незначительная её часть, согласие органов опеки необходимо.
Условия получения согласия
Обычно наиболее стандартным условием органов опеки является приобретение ребёнку альтернативного жилья, условия проживания в котором будут не хуже, чем в отчуждаемом, то есть оно должно быть или равноценным текущему по площади и стоимости, либо превосходить его.
В ситуации, когда семья продаёт, к примеру, двухкомнатную квартиру и покупает взамен неё трёхкомнатную в том же районе получение разрешения от опеки не вызовет никаких проблем.
Бывают сложные случаи, когда приобретаемая квартира имеет меньшую площадь, однако если район, где находится новая квартира лучше текущего – договориться скорее всего получиться. Органы опеки довольно охотно идут на компромиссные решения, например при уменьшении площади квартиры они могут настоять на увеличении доли ребёнка в приобретаемой недвижимости и только при выполнении этого условия выдать своё разрешение.
Если у продавцов имеется другая недвижимость они также могут предложить оформить её целиком или частично на ребёнка, чтобы подтвердить наличие у него условий для комфортной жизни. В этом случае с получением разрешения точно не возникнет никаких проблем, а все стороны сделки, и продавцы, и покупатели, будут равноценно защищены.
Как снизить риски при покупке квартиры
В первую очередь – узнайте имеются ли вообще в квартире несовершеннолетние. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, где будут перечислены все собственники жилья, и выписку из домой книги, где будут отмечены лица, зарегистрированные на этой площади.
Если среди собственников ребёнка нет, но имеется несовершеннолетний, зарегистрированный в продаваемой квартире – нужно обязательно проверить историю её покупки текущими владельцами. В случае если в предыдущей сделке был использован материнский капитал, но ребёнок не был наделён долей в квартире, то следующая сделка имеет все шансы быть признанной судом недействительной.
Дело в том, что выделение доли ребёнку является обязательным условием господдержки, однако зачастую, особенно если жильё приобретается в ипотеку, доля не оформляется сразу же, и родители дают банку обязательство исправить этот недочёт после закрытия кредита.
Случается так, что это не происходит – иногда преднамеренно, иногда нет. Чтобы избежать подобной ситуации важно внимательно прочитать текущий договор купли-продажи на предмет наличия в нём упоминаний об использовании материнского капитала, а также попросить у продавцов предоставить выписку из Пенсионного фонда о размере оставшейся неиспользованной суммы от капитала.
Кроме этого, стоит уточнить и продавцов имеется ли возможность зарегистрировать ребёнка по другому адресу и, крайне желательно, до сделки, а если это сделать не получается – обязательно возьмите с них нотариальное обязательство снять несовершеннолетнего с регистрационного учёта в течение определённого срока после совершения сделки, а так же пропишите этого условие в своём договоре купли-продажи.
А можно поступить еще проще – обратиться к экспертам НДВ Супермаркет Недвижимости, которые возьмут на себя полное сопровождение сделки и обеспечат безопасность ее проведения.
