Стоит ли сейчас покупать дом? Во сколько обойдется его содержание? В каком случае аренда выгоднее? На эти и другие вопросы Inkazan ответила руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Покупать ли сейчас дом или подождать «потепления экономики»?
Если мы говорим о покупке для собственного проживания — ждать нет смысла. Потепление экономики может затянуться на годы, а стоимость земельных участков и строительных работ продолжает расти. Особенно в районах с развитой транспортной доступностью. В случае снижения ключевой ставки, цены на дома и участки, наоборот, могут вырасти еще сильнее из-за оживления спроса.
Если же цель — инвестиции в рост стоимости дома, стоит учитывать, что частный сектор в отличие от квартир менее ликвиден и сильнее зависит от конкретной локации и инфраструктурной обеспеченности. Рост возможен в поселках с централизованными коммуникациями, охраной, асфальтированными дорогами и удобной транспортной доступностью. В спонтанных, хаотично застроенных районах& — рост цен маловероятен.
Какая минимальная сумма должна быть накоплена для покупки дома?
Устойчивой считается модель, при которой:
- Первоначальный взнос составляет не менее 20–30% от стоимости объекта;
- Есть резерв на благоустройство, подключение, проверку коммуникаций и экстренные расходы — минимум 10% от стоимости;
- Сумма ежемесячного платежа по ипотеке и содержания дома не превышает 30–35% от общего дохода семьи.
Пример: дом за 12 млн — разумный вход начинается от 3,5-4 млн рублей собственных средств.
Как рассчитать подъемный первоначальный взнос?
Начинать нужно не со стоимости дома, а с анализа своих финансов. Определить, сколько вы можете направлять ежемесячно на ипотеку и содержание без угрозы финансовому балансу, от этого рассчитать доступную сумму кредита. Разница между стоимостью дома и этой суммой — это необходимый первоначальный взнос. Также важно учитывать расходы на содержание.
Кому дом подходит, а кому — нет?
Подходит, если: вы работаете, учитесь удаленно или рядом с домом; цените приватность, пространство, тишину; планируете завести детей, домашних животных; готовы нести затраты и участвовать в обслуживании недвижимости: от замены септика до чистки снега.
Не подходит, если: важна быстрая транспортная доступность до центра; вы часто путешествуете или не готовы управлять инфраструктурой — ремонт, охрана, отопление; ваш бюджет на грани — есть риск «перегрева» по расходам.
Как оценить реальную стоимость дома и перспективу роста его цены?
Анализ должен включать:
- Статус участка (ИЖС, ЛПХ, СНТ), наличие регистрации, газа, воды, канализации;
- Близость к школам, садикам, магазинам, общественному транспорту;
- Тип строительства (кирпич, пеноблок, каркас и т. д.) и качество отделки;
- Год постройки и документация: разрешения, ввод в эксплуатацию, техпаспорт;
- Сравнительный анализ цен в радиусе 3–5 км (проданные и актуальные объекты).
Рост цены возможен только там, где есть потенциал развития района, например, открытие трассы, запуск инфраструктурного проекта, прирост населения.
Как рассчитать будущие расходы на содержание дома?
Типовые ежемесячные затраты (могут варьироваться в 2–3 раза в зависимости от локации и коммуникаций):
- Коммунальные платежи: 6 000-20 000 рублей (электричество, вода, газ, интернет);
- Обслуживание: уборка снега, газон, вывоз мусора, ремонт — от 5 000 рублей;
- Налоги и страховка: от 15 000 рублей в год;
- Ремонт, техобслуживание (септик, отопление, кровля и прочее) — закладывайте минимум 2–3% от стоимости дома в год.
Основные риски увеличения затрат
- Электроотопление, особенно зимой — +5–20 тысяч рублей в месяц;
- Старые инженерные системы;
- Проблемы с участком — пучинистость, дренаж, отсутствие проезда.
Когда аренда дома может быть выгоднее покупки?
- Сезонное или временное проживание, например, лето или пандемийный удаленный режим;
- Если ваша работа и образ жизни не предполагает стабильности — частые переезды, релокация;
- При нехватке средств на комфортный по уровню дом — лучше арендовать хороший, чем покупать «на авось»
- Также аренда позволяет протестировать формат загородной жизни — часто бывает, что через год-два возвращаются в город.
