За модным и популярным теперь словом флиппинг (от английского to flip, что означает «переворачивать» или «быстро менять». — Прим. ред.) скрывается довольно практичный способ заработать на перепродаже жилья, увеличив его стоимость за счет ремонта, грамотной презентации и, соответственно, выходе на нового, более состоятельного покупателя.
На российском рынке эту стратегию освоили сравнительно недавно. Как рассказала порталу "Инк" руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, на фоне роста цен на недвижимость и интереса к инвестициям многие рассматривают флиппинг как способ вложиться и получить прибыль в относительно короткий срок.
Эксперт подчеркивает, что это, однако, не пассивный доход, а активная работа с недвижимостью, которая требует знаний, расчетов, ответственности и понимания того, как устроен рынок.
Вот как по словам Мищенко выглядит классическая схема флиппинга. Инвестор покупает квартиру ниже рыночной стоимости в неудовлетворительном состоянии, с устаревшим ремонтом, неудачной планировкой или просто «уставшую». А затем делает ремонт — от простой «косметики» до перепланировки, устраняет недостатки, добавляет визуальные и функциональные улучшения. И выставляет объект на продажу по цене, значительно превышающей исходную.
Сам заработок строится на разнице между ценой покупки и ценой продажи за вычетом всех расходов на ремонт, налоги, услуги, маркетинг и непредвиденные издержки. Опытные флипперы выбирают объекты либо со стоимостью ниже рынка, либо те, у которых есть потенциал роста.
Профессиональные флипперы, как правило, постоянно анализируют баланс спроса и предложения в конкретных локациях на рынке жилья и четко знают реальную цену и скорость продажи того или иного объекта недвижимости.
В большинстве своем они приобретают требующие ремонта квартиры с хорошим дисконтом от их рыночной стоимости. Чем выше последний, тем лучше: это не только повышает потенциальную доходность объекта при перепродаже, но и защищает флиппера от форс-мажоров на рынке недвижимости.
По мнению эксперта, для флиппинга лучше всего подходят квартиры, которые выглядят непривлекательно, но имеют хорошие «исходные данные», под ними подразумеваются:
- правильная планировка;
- много света;
- окна не во двор-колодец;
- нормальный подъезд;
- приличные соседи;
- развитая инфраструктура района.
Особенно важны юридическая чистота и история квартиры: отсутствие обременений, арестов, судебных споров, прописанных несовершеннолетних и других сложностей.
Перед покупкой желательно не только проверить документы, но и осмотреть квартиру с технической точки зрения: оценить состояние коммуникаций, электрики, окон, перекрытий. Это поможет избежать неожиданных расходов после сделки, добавляет Елена Мищенко.
Если еще пару лет назад флиппинг был практически беспроигрышным вариантом за счет стабильной динамики роста цен, то теперь на фоне ограниченного спроса к выбору квартир надо подходить более тщательно.
Стоит оценить, насколько стоимость квартиры может вырасти после ремонта. Простой ориентир — если после вложений рыночная цена жилья увеличивается на 15–25%, то объект подходит.
Елена Мищенко поясняет, что лучше всего для флиппинга подходят квартиры в спальных районах с развитой инфраструктурой, в домах 1980–1990-х годов, а также квартиры, давно находящиеся в продаже без интереса со стороны покупателей. Такие объекты, как правило, продаются с дисконтом, и у них есть ресурс роста.
«Если квартира покупается по доверенности, стоит обязательно запросить нотариальный оригинал документа и проверить срок его действия. Также важно проверить историю перехода прав собственности, особенно если квартира недавно перешла по наследству или дарению — это может повлечь налоговые или юридические риски. Желательно также выяснить, кто был прописан ранее и нет ли среди них несовершеннолетних или недееспособных лиц», - добавляет эксперт.
По словам экспертов, здесь все зависит от скорости оформления, объема ремонта и правильности выбранной стратегии. Для того, чтобы флиппинг стал стабильным источником дохода, важно работать системно: вести учет, анализировать результаты, не бояться менять подход и искать объекты с реальной добавленной стоимостью.
Елена Мищенко резюмирует, что в этом случае он может стать не только выгодным вложением, но и полноценным направлением бизнеса.
