К 1917 году доходные дома составляли почти 40% жилого фонда Москвы. Они были символом статуса, техническим прорывом и полем для амбиций архитекторов. Сто лет спустя эти здания остаются одними из самых дорогих адресов столицы, а их архитектура и оформление общественных зон - маркерами элитного жилья. Вместе с экспертами ГК «Стилобат» и «НДВ Супермаркет Недвижимости» рассказываем об истории зданий и узнаем, чем они интересны сейчас.
Феномен доходного дома: бизнес, меценатство и городская легенда
Доходный дом в дореволюционной Москве - это синтез коммерческой недвижимости и произведения искусства. Заказчиками выступали известные купцы, страховые общества, предприниматели и меценаты. Спрос на арендное жилье взлетел из‑за урбанизации: жители пригорода стекались в город, а состоятельные горожане хотели жить в центре, но не покупать особняки.
Конкуренция за платежеспособного арендатора породила архитектурный бум. Модерн, неоклассицизм, неорусский стиль - архитектурное разнообразие доходных домов дореволюционной Москвы лучше всего иллюстрируют сохранившиеся до наших дней здания, каждое из которых связано с громкими именами. Владельцы приглашали лучших зодчих, таких как Федор Шехтель, Лев Кекушев и Федор Лидваль, Николай Жерихов.
В Москве, на Пречистенке, 28, стоит дом И. П. Исакова - яркий образец модерна работы Льва Кекушева, одного из самых востребованных зодчих начала XX века, а в Курсовом переулке, 1, находится знаменитый дом З. А. Перцовой, спроектированный Аполлинарием Васнецовым в неорусском стиле. Фасады здания богато украшены майоликой. До революции здесь жили художники, а в подвале работало кабаре «Летучая мышь».
Технологическим чудом своего времени стал дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре - с собственной подстанцией и прачечной; после национализации здесь жила Надежда Крупская и размещался наркомат просвещения. На Большой Садовой, 10, расположен доходный дом Пигита (архитекторы Эдмунд Юдицкий и Антонин Милков), где в квартире №50 жил Михаил Булгаков - та самая «нехорошая квартира» из «Мастера и Маргариты». В стиле неоклассицизма выдержан дом князя А. Д. Сидамона-Эристова на Малой Бронной, 31/13 (архитектор Виктор Величкин), на Покровке, 3/1, стоит дом Рахманова, реконструированный Митрофаном Арсеньевым: здесь жил математик Николай Бугаев, отец Андрея Белого, а в гостях у семьи бывали Лев Толстой, Александр Блок и Валерий Брюсов. «Каждый из этих домов - не просто памятник архитектуры, но и живой свидетель того, как переплетались коммерция, искусство и повседневная жизнь элиты. В 1915 году в Москве появилось еще одно важное здание. На Арбате архитекторы Адамович и Маят возвели для Николая Второва и его жены особняк. Сегодня он известен под названием Спасо-хаус (Spaso House) - это резиденция посла США в России», - добавил Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат».
Социальная вертикаль: этаж как индикатор статуса
Иерархия внутри доходного дома была строгой. Первый этаж - магазины и конторы. Второй - квартиры конторских служащих, мелких чиновников, преподавателей (3-4 комнаты с водопроводом и канализацией). Третий этаж - самый престижный: здесь селились купцы, банкиры, аристократы, успешные врачи и юристы. Их квартиры (5-15 комнат) имели высокие потолки (до 4 м и выше), лепнину, камины, отдельные санузлы. В элитных домах уже тогда были лифты, артезианские скважины и центральное отопление.
Четвертый и пятый этажи занимали студенты, мелкие служащие, ремесленники - 1-2 комнаты с минимумом удобств. Мансарды и флигели сдавались самым небогатым: рабочим, прислуге, а иногда превращались в ночлежки. Правило «квартира выше - семья беднее» в целом работало, хотя статус определялся не только этажом, но и размером, отделкой, наличием прислуги и дополнительных услуг (оранжереи, личные ванные).
Повседневная жизнь регламентировалась домовыми книгами (могли запретить пианино или держать животных на лестнице), внутренним распорядком (в меблированных комнатах - ограничения на гостей). Арендаторы платили городские сборы и отвечали за мощение улиц перед домом. Зато их права защищали: выселить можно было только за нарушение порядка, а повышать аренду - раз в год, субаренда разрешалась.
Кто мог позволить себе «барскую» квартиру
Аренда «барской» квартиры (7-15 комнат) в престижном районе стоила 120-140 рублей в месяц. Для сравнения: ординарный профессор университета получал жалованье 300 рублей в месяц (в 1914 году - 3600 рублей в год). Таким образом, аренда такой квартиры съедала 40-47% его дохода - существенно, но при наличии гонораров за лекции и совместительства было терпимо.
Высококвалифицированный рабочий (токарь, слесарь, бригадир) зарабатывал 50-80 рублей в месяц, изредка до 100-120 рублей. Для него аренда «барской» квартиры была абсолютно непосильна - рабочие снимали углы и комнаты. Крупные банкиры (состояние Николая Второва, русского предпринимателя, крупного промышленника и банкира, оценивалось более чем в 60 млн рублей) могли оплачивать такую квартиру без заметного ущерба. Причем купцы и промышленники постепенно вытесняли дворянство из престижных адресов, формируя новую городскую верхушку.
Архитектурное наследие: что сегодня осталось в элитном жилье
«Доходные дома сформировали облик Москвы в пределах Садового кольца. Они принесли плотную застройку, сложную планировку (корпуса буквами П, Т, Е), внутренние дворы-колодцы и разнообразие стилей. Но главное - они задали стандарты комфорта и декора, которые до сих пор считаются признаками престижа и до сих пор воспроизводятся в клубных домах. Именно здесь были огромные окна и высокие потолки (от 4 м), эркеры - часто на втором-третьем этажах, иногда с зимними садами, красивые парадные лестницы - широкие, светлые, с мрамором и коваными ограждениями», - комментирует Булат Алимов. Помещения декорировали лепниной, резными карнизами, полуколоннами. В помещениях была анфиладная планировка - комнаты друг за другом, без коридоров. Зонирование играло ключевую роль, пространства делили на барскую и служебную зоны (была отдельная черная лестница для прислуги). В домах было много технологических новшеств: лифты, центральное отопление, электричество, телефоны.
Революционный перелом: как доходные дома превратились в коммуналки
После революции недвижимость национализировали, частную собственность ликвидировали, а квартиры превратили в коммунальные. Бывшие элитные квартиры заселяла в первую очередь - новая советская элита: в доходном доме Шереметева в Романовом переулке (позже «Пятый дом Советов») жили Буденный, Ворошилов, Жуков, Каганович, Косыгин, Молотов, Троцкий, Хрущев. Также туда селили академиков и работников госучреждений. Сельские жители, приезжавшие в столицу на заработки, теоретически могли попасть в «барские» квартиры, но на практике часто отказывались из‑за дорогого отопления и удаленности от заводов. В некоторых коммуналках жили даже потомки прежней прислуги.
Престиж как неизменная концепция
«Доходный дом - исторический аналог современного клубного дома. Сходства очевидны: высокая статусность, индивидуальная архитектура, развитая инфраструктура (магазины и прачечные на первых этажах тогда - фитнес и консьерж сейчас), ограниченный круг жильцов», - заключил Булат Алимов.
Сегодня исторические доходные дома снова среди самых дорогих адресов. Например, квартира в комплексе страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре стоит от 95 до 110 млн рублей. Доходные дома дореволюционной Москвы - лучшее доказательство того, что престиж не устаревает, а лишь меняет форму.
