Кризисный 2020-й год показал, что многие инвестиционные стратегии на поверку оказались достаточно хрупкими и даже казавшийся надёжным бизнес по сдаче в аренду квартир или помещений в торговых центрах дал слабину из-за резкого падения спроса. Тем не менее, эта проблема практически не коснулась владельцев коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов – из-за пандемии количество людей, проводящих время, не покидая своего района увеличилось в разы, а вместе с ними выросла посещаемость и средний чек. Сегодня расскажем вам, как самому стать владельцем удачного коммерческого помещения, быстро окупить расходы на покупку и обеспечить себе стабильный пассивный доход.
Почему коммерческое помещение лучше квартиры
Многие начинающие инвесторы решая вложить деньги в недвижимость традиционно выбирают покупку квартир или апартаментов по той причине, что такой бизнес кажется им более знакомым и понятным. Что такое квартира ясно каждому, как подготовить её к сдаче тоже известно – сделал ремонт, поставил кухню и мебель в комнаты и можно выходить на рынок.
В то же время коммерческие помещения вызывают большое количество вопросов, т.к. реального опыта работы с ними большинство людей не имеют и, совершенно естественно, боятся. Чем отличается владение коммерческой недвижимость от жилой, какие налоги нужно платить, как заключать договора с юридическими лицами, как общаться с пожарной инспекцией и другими проверяющими службами и т.д.
Тем не менее, для того чтобы разобраться во всех этих вопросах достаточно одной-двух консультаций с юристом, а для решения текущих вопросов можно нанять бухгалтера на удаленке. И что самое главное – эти вложения окупятся, а прибыль от коммерческого помещения будет существенно выше.
Простая математика
Чтобы увидеть разницу, достаточно провести небольшое сравнение. Сдача в аренду двухкомнатной квартиры площадью около 50 квадратных метров в спальном районе Москвы может приносить ежемесячно 35-45 тысяч рублей, а покупка такой квартиры обойдётся в среднем в 9-11 млн. рублей. При этом ещё около одного миллиона вам придётся вложить в отделку и обстановку, т.к. сдать квартиру «в бетоне» невозможно. При самом грубом подсчёте, не учитывая расходов на налогообложение, коммунальные платежи, периодический ремонт, простой квартиры без арендаторов и естественный ежегодный рост арендной платы, окупаться такое вложение будет не меньше 17-18 лет. Рассматривать такую покупку как инвестицию, безусловно, можно, однако к доходности и срокам окупаемости есть большие вопросы.
Что же получится, если потратить деньги на покупку аналогичного по площади помещения, на первом этаже жилого комплекса? Цены за квадратный метр в таком формате недвижимости очень сильно разнятся и обычно выше на 10-15 процентов по сравнению с жилой. Однако стоит учесть, что вам совершенно не нужно тратиться на ремонт, т.к. его сделает под себя ваш первый арендатор за время двух-трёх месячных арендных «каникул», а при смене арендатора следующий в любом случае будет обновлять его или переделывать под свои нужды. Таким образом, за те же самые деньги (до 12 млн. рублей) вполне реально приобрести коммерческое помещение с отдельным входом на первом этаже жилого комплекса. И такое помещение уже может приносить своему владельцу до 100-120 тысяч рублей ежемесячно, что при аналогичном грубом подсчёте даёт срок полной окупаемости примерно в 7 лет.
Как выбрать коммерческое помещение
Перед покупкой помещения желательно чётко понимать, под какие цели вы бы хотели сдавать его в будущем, т.к. у разного бизнеса есть разные потребности. Даже самому маленькому кафе необходима возможность сделать хорошую вытяжку и расположить туалет для посетителей, продуктовому магазину необходима дополнительная зона для организации погрузочно-разгрузочных работ и т.д.
Так же на стоимость (как покупки, так и аренды) очень сильно влияет расположение помещения и на это так же стоит обратить внимание. Центральная улица жилого комплекса или зона въезда в него, где помещение будут ежедневно видеть все жильцы, может быть, в два раза дороже, чем аналогичное помещение в глубине комплекса. Однако для некоторых бизнесов такое расположение наоборот будет более приемлемым – например маленькому частному детскому саду совсем не нужен большой пешеходный трафик.
Не стоит боятся того, что ваше помещение окажется невостребованным. Даже с учётом большого количества предложений в новых жилых комплексах, там всё равно будут популярны практически все форматы бизнеса, которые смогли бы заинтересовать новых жильцов. Аптеки, медицинские центры, кафе, строительные, хозяйственные или продуктовые магазины, зоотовары, детские студии и т.д. – всегда будут пользоваться спросом, а значит и небольшие коммерческие помещения не будут стоять без дела.
Выйти в кэш или стать бизнесменом
Проинвестировав в покупку помещения свободного назначения задолго до сдачи дома в эксплуатацию можно не плохо заработать и на его перепродаже. Суммы могут быть разными в зависимости от количества времени, прошедшего между покупкой помещения концом стройки, однако в среднем можно рассчитывать на прибыль около 30% только за счёт окончания строительства. Если же успеть найти клиентов и продавать помещение как готовый арендный бизнес, то можно рассчитывать на ещё больший процент.
Помимо этого, ещё один достаточно частый кейс – это превращение инвестора в настоящего предпринимателя, когда за время поиска помещения и размышлений о том, какой бизнес был бы более прибыльным в текущей локации приходит стойкое желание самому организовать этот бизнес в только что купленном помещении, что так же может быть достаточно рентабельно.
