Мир квартир: где теперь искать доступную квартиру?

Внутри МКАД заканчивается доступное жилье. Тот самый комфорт-класс, который еще пять лет назад занимал половину московского рынка новостроек, постепенно вытесняется за кольцевую, а его место занимают бизнес и премиум. Разбираемся вместе со Светланой Опрышко, учредителем и директором портала Всеостройке.рф, почему так произошло и что делать тем, кто хочет купить хорошую квартиру в Москве с небольшим стартовым бюджетом.

Аналитики Core.xp приводят неутешительную статистику: к четвертому кварталу 2025 года доля доступных новостроек комфорт-класса в старых границах столицы упала до 16% — это минимум за всю историю наблюдений. Эконом фактически исчез: по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», общая площадь таких квартир в продаже стремится к нулю.

По данным IBC Real Estate, гектар под жилую застройку в старых границах столицы с 2019 года подорожал с 665 млн до 1,79 млрд рублей. Цены на землю разогнала льготная ипотека: за счет роста стоимости жилья девелоперы получили возможность скупать дорогие площадки. Чтобы окупить такую землю, выгоднее строить бизнес и премиум.

• Рост себестоимости. Дорожают стройматериалы, логистика, услуги подрядчиков и проектное финансирование. Маржинальность массового сегмента в регионах составляет около 10–15%, тогда как в бизнес-классе — примерно 30%.

Насколько это серьезно, видно по экономике застройщиков в целом. Чистая маржа массового сегмента, которая в 2021–2023 годах держалась выше 10%, в 2024-м опустилась к нулю и второй год держится в полосе от −2 до +3%. Около 60% строящегося в стране жилья сегодня реализуется по цене ниже порога рентабельности (примерно 190 тыс. рублей за метр). При такой математике застройщику логично уходить туда, где маржа есть, — в бизнес и премиум. В «старой» Москве с ее дорогой землей это особенно заметно.

Нишу массового жилья внутри МКАД частично занял Фонд реновации, который строит дома комфорт-класса. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», на него приходится около 13% экспозиции квартир в «старой» Москве. Это скорее не прямая конкуренция, а заполнение ниши, которую освобождают коммерческие застройщики.

Читайте статью на мир квартир