О том, что происходит с ценами на жилье, как финансово себя чувствуют застройщики и риелторы, а также о влиянии геополитики и макроэкономики на стоимость квадратного метра рассказывает генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев

— Итак, каким вам видится рынок новостроек Московского региона на конец 2015 года?

— Пока в целом ситуация нестабильная и в некоторой степени похожая на ту, что была в 2008 году. Денежных средств на счетах покупателей и застройщиков становится все меньше. Фактически для нашей экономики это рецессия, из которой она, правда, постепенно выходит. От ситуации 2008 года наш рынок сегодня отличается несколькими факторами. Во-первых, семь лет назад рынок недвижимости был сильнее привязан к доллару, сейчас экономика более дедолларизована.

Во-вторых, сегодня мы наблюдаем уникальную ситуацию, которой не было за всю историю наших наблюдений: в Москве и Подмосковье появилось большое количество предложений в метрах. Эти объемы — колоссальные! Чтобы все реализовать, можно лет десять продавать, продавать и продавать. Соответственно, в таких условиях возникает жесточайшая конкуренция.

— А есть на рынке что-то новое — не похожее на кризисные явления предыдущих периодов?

— Да, такие тренды, которые можно отнести к сегодняшней ситуации, существуют. Ключевую роль на рынке новостроек Московского региона стали играть банки. У ВТБ миллионные проекты, Сбербанк через свои структуры осуществляет финансирование, условно говоря, каждой второй стройки, Промсвязьбанк предлагает огромное количество квартир, Московский кредитный банк вышел со своими объемами, Бинбанк и т. д. Это все — миллионы метров. Мы видим, что у банковских групп в какой-то степени стало модным заниматься девелопментом. Считаю, что сегодня в Российской Федерации на долю банков приходится до половины объема предложения новостроек. Такого на рынке не было никогда.

Еще отметим интересный и необычный тренд последнего года с точки зрения законов. Москва в рамках антикризисного плана на 2015 год ввела льготы и рассрочки по арендным платежам за землю, в том числе при осуществлении нового строительства. Что сегодня происходит с землей под застройку в Москве? Зачастую это очень высокая ставка на аренду участка, а также кадастровая оценка земли, превышающая реальную коммерческую стоимость. Например, один из участков площадью всего 3,5 га, который мы рассматривали для строительства, по кадастровой оценке стоит 1,4 млрд руб. Чтобы его окупить, необходимо построить здесь тысячи квартир. Но кто даст за такой участок сегодня столько денег? Скорее всего — никто…

Еще один важный аспект — застройщики в Москве и Подмосковье дают скидку до 30%, и это стало нормальным. Для сравнения, еще год-два назад скидка в 3% считалась демпингом. Понятно, что эта ситуация выгодна людям, имеющим необходимые средства, особенно в долларах. Те, у кого остались накопления в иностранной валюте, сейчас могут купить новую квартиру в Москве стоимостью $2 тыс. за 1 кв. м, что само по себе удивительно. Еще год назад в среднем было $3,5–4,5 тыс. за 1 кв. м в новостройках…

— То есть рынок покупателя?

— Да, но это тема для дискуссии. Все считают, что сегодня рынок покупателя, но это в какой-то степени также и рынок продавца. Сегодня очень важно быть успешным в реализации проектов. Если три-пять лет назад людям при выборе новостройки в агентстве недвижимости показывали распечатку с тремя-пятью объектами, то сейчас в такой распечатке уже до тридцати объектов. Как продавать в такой ситуации? На первый план выходят личные продажи, борьба идет фактически за каждого клиента. Ведь предложение увеличилось, а количество людей, желающих приобрести недвижимость, наоборот, уменьшилось — процентов где-то на тридцать. Застройщики, как известно, делятся на две категории: на тех, кто продает сам, и на тех, кто действует через агентства недвижимости. Что интересно, у всех одна и та же история: «У нас продаж нет. Что делать и как?»

Долгое время на рынке была распространена такая модная схема, когда для продажи новостройки выбираются два или три агентства недвижимости и ставится «вертушка», которая распределяет входящие звонки. Застройщики даже сами дают рекламу, и для риелторов работа не бей лежачего — оформляй, и на этом все. Но это уже не риелторы, а оформители! Им невыгодно делать личные продажи, в такой ситуации компании экономят на персонале — достаточно нанять менеджеров-оформителей за 40 тыс. руб. в месяц. Сейчас по подобным схемам пока продается 30–40% всех новостроек. Еще 20% новостроек реализуется, когда продажами занимаются друзья, друзья друзей, знакомые...

Когда рынок оказался близок к коллапсу, застройщики постепенно стали активнее заниматься продажами через реальных продавцов — профессионалов. Сейчас проводим очень много консультаций, берем на реализацию еще несколько крупных проектов. Застройщики нам доверяют, потому что знают, что продажи будут успешными. Мы сами оплачиваем рекламу, инвестируем, проводим коучмент-курсы для продавцов.

Количество предложений очень большое, и сейчас идут бои рекламных бюджетов. Они просто зашкаливают. В этом году мы потратили на рекламу уже более 400 млн руб. Это немыслимые суммы! Для сравнения, два года назад рекламный бюджет был намного меньше, причем цены на производство и размещение рекламы практически те же.

Сейчас отрицательно влияют на рынок санкции. По моим наблюдениям, примерно на 50%.

— На спрос?

— Да, на спрос, однако равное воздействие оказывают и низкие цены на нефть. То есть вот два фактора, которые влияют на все, что сегодня происходит с экономикой России. Мы видим, что санкции — непростые. Это противостояние держав. К сожалению, Россия не в большинстве, но экономика живет. Похоже, что дно мы на самом деле прошли летом, но оттолкнемся от него, видимо, не быстро. Может быть, побарахтаемся там еще три — шесть месяцев. Думаю, весной начнется улучшение.

— А что вы называете дном? Цену?

— Это цена недвижимости, нефти, денег в банках. Летом был пик так называемой эмоциональной зависимости от того, что мы сейчас наблюдаем. У нее много факторов. Мы смотрим новости: а в ленте — теракты, разбившиеся самолеты, Украина, Америка, санкционный список, Евросоюз, теперь Сирия — Латакия, Алеппо. Посмотрите, сколько мы населенных пунктов изучили уже. Но в любом случае рано или поздно произойдет стабилизация. Сейчас в стоимости нашего рубля очень много эмоциональных ожиданий, также подобное воздействие ощущают на себе инвесторы.

— Под конец года — что с продажами новостроек? Кривая нарастает?

— Идет плавное увеличение продаж. Ожидаем, что декабрь будет процентов на десять лучше, чем предыдущие два-три месяца, но мы все слишком сильно завязаны на политических и нефтяных индикативах. Если баррель уйдет в $50–70, то рубль укрепится и стоимость «недвижки» в рублях может начать расти. То же самое касается и политических событий: Обама с Путиным поговорили десять минут — рынок отыграл 7%.

Из интересных тенденций: в банках сегодня очень много денег — их давать пока некому. Хочется, чтобы бизнес поверил в страну и начал опять вкладываться в проекты. Мы сегодня продолжаем осуществлять инвестиции, хотя и свернули свою программу в два раза. Тем не менее мы строим. Плачем! Но строим. Правда, уникальность «НДВ-Недвижимости» состоит в том, что деньги — свои, а хочется заемных и дешевых средств.

— Я все время спрашиваю о локальном рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, а вы отвечаете макроэкономическими и даже геополитическими определениями. Почему?

— Потому что сегодня, считаю, стоимость недвижимости просто по определению должна быть как минимум на 50% выше. Это справедливая цена, однако все застройщики у нас сегодня продают на уровне инвестиционной себестоимости. Это не рынок. В условиях кризисной турбулентности осуществляется реализация недвижимости, и на ситуацию больше всего влияют именно макроэкономические факторы. Такого еще не было.

Что интересно, у людей сегодня нет рисков при покупке дешевой недвижимости. Сегодня нельзя представить, что вы покупаете квартиру в доме, который никогда не достроят. Произойдет такое? Нет. Эту стройку могут приостановить на время, но ее завершат. Потому что Москва всегда достраивала! То же самое и в Подмосковье.

— Кстати, про банкротства. Несмотря на предостерегающие заявления властей в январе — марте, по сути, в 2015 году больших проблем с обманутыми дольщиками и недостроями не возникло. Ждать ли этих рисков в 2016 году?

— Их всегда стоит ждать… Число обманутых дольщиков не выросло в 2015 году, потому что власти реально занимаются решением данной проблемы. Сейчас банки очень трепетно относятся ко всем компаниям-заемщикам, продлевая им кредиты. Таким образом, не происходит обрушения на рынке.

Системный кризис чувствуется где-то? Да. Холодок идет по спине? Да, сейчас все в напряжении. Сегодня скажите, что санкции отменены, и рубль укрепится как минимум на 25%. Все спокойно выдохнут. В Европу опять можно будет ездить, опять пойдет валюта. В западных странах Старого Света реально инвестировать некуда, а вот Россия уникальна. Здесь вкладывать деньги можно во что угодно: полезные ископаемые, нефть, лес, дороги, инфраструктура, жилье. Сейчас Россия — это реально очень хороший перспективный рынок. Одна шестая часть суши. Мы просто подняли голову, сказав: «Это самостоятельная страна со своей историей, со своей философией, здесь марионеток быть не может». Однако нам эта независимость дорого обходится.

— Давайте вернемся к рынку недвижимости. Сложно давать какие-то прогнозы на целый год, но все-таки — чего ждать рынку в 2016 году?

— На целый год, конечно, сложно. Но если частично будут сняты санкции и если нефть составит $60–65, то цены на недвижимость в рублях вырастут на 5–7%. Если $80–90 за баррель, то стоимость в рублях поднимется на 20% и цена реализации в Москве будет находиться на уровне $4–4,5 тыс. за 1 кв. м к концу года.

Игнат Бушухин

Источник: "РБК-Недвижимость" http://realty.rbc.ru/experts/09/12/2015/562949998563552.shtml

Выбор города или региона

Александр Хрусталев: «У людей сегодня нет рисков при покупке дешевой недвижимости»