1. Характеристика деловых районов Москвы

На сегодняшний день свободных площадок под строительство масштабных высококлассных коммерческих объектов в ЦАО практически не осталось. В связи с этим девелоперы осваивают все новые площадки под офисную недвижимость за пределами ТТК. Если раньше тенденция децентрализации касалась единичных крупных объектов, то сейчас стало возможным говорить о формировании новых деловых районов за пределами центра столицы. На сегодняшний день аналитики компании «НДВ-Недвижимость» выделяют в Москве около 20 крупных деловых районов (см. Таблицу 1), из которых 7 находятся за пределами ТТК.

Во-первых, это исторически сложившиеся деловые зоны центра Москвы: «Тверская», «Арбат», «Якиманка», «Цветной»*. На сегодняшний день здесь практически не планируется появление новых крупных объектов, так как политика правительства направлена на смещение деловых зон и разгрузку дорог в центре города.

Во-вторых, наряду с давно формирующимися районами бизнес активности в зоне «Садовое кольцо ― ТТК», такими как «Павелецкий», «Белорусский», «Киевский», «Пресненский», «Курский», «Проспект Мира», «Серпуховской»* можно выделить ряд развивающихся деловых районов, расположенных вблизи ТТК ― «Тульский», «Нагатино», «Аэропорт», «Савеловский», «Беговой»*. К перспективным зонам около ТТК также можно отнести «Кутузовский» деловой район, формирование которого возможно к 2012 году.

В-третьих, к развивающимся деловым районам, расположенным между ТТК и МКАД, можно отнести сложившийся «Калужский» и достаточно молодой и перспективный «Войковский» (см. Таблицу 1).

Одним из наиболее перспективных молодых бизнес районов, сформированных в Москве, является «Москва-Сити». В настоящее время здесь уже сосредоточено около 580 тыс. кв.м. высококлассных бизнес центров (380 тыс. кв.м. арендопригодных офисных площадей). Причем доля бизнес центров класса «А+» и «А» составляет в ММДЦ 74% от общего предложения. «Москва-Сити» является одним из наиболее масштабных районов сосредоточения объектов коммерческой недвижимости. В основном здесь возводятся многофункциональные центры общей площадью более 100 тыс. кв.м. Кроме высококлассной офисной составляющей они зачастую включают гостиничную (жилую), торговую и развлекательную составляющие.

* здесь и далее названия деловых районов Москвы сформулированы аналитиками компании «НДВ-Недвижимость» с учетом их локации, описанной в Таблице 1

Таблица 1. Основные деловые районы Москвы, сентябрь 2010 года

Наибольшее количество офисных площадей класса «А+» и «А» сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити» ― порядка 430 тыс. кв.м. (см. Рис. 1). Доля предложения офисов сегмента «премиум» в этом районе самая большая ― 74%. Далее по объему предложения объектов «А» класса следуют деловые районы «Павелецкий» (около 370 тыс. кв.м.), «Белорусский» (около 275 тыс. кв.м.), «Якиманка» (около 250 тыс. кв.м.), «Арбат» (около 200 тыс. кв.м.).
Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что, несмотря на большой объем предложения в деловом районе «Павелецкий», доля объектов класса «А» здесь меньше, чем в других районах ― 45%. В деловых районах внутри Бульварного кольца («Тверской») доля бизнес центров «А» класса также невелика ― 36%, так как здесь многие бизнес центры представляют собой реконструкцию зданий 80―90 гг.

Рис. 1. Структура предложения офисных площадей* в деловых

районах Москвы по классам, сентябрь 2010

В зоне «Бульварное кольцо ― Садовое кольцо» деловые районы на 2/3 состоят из бизнес центров сегмента «премиум»: «Якиманка» и «Проспект Мира» ― 71%; «Арбат» и «Курский» ― 67%; «Цветной» ― 59%; «Белорусский» ― 58%.
За пределами Садового кольца доля высококлассных объектов внутри деловых районов уменьшается: «Павелецкий» ― 45%; «Серпуховской» ― 40%; «Киевский» ― 38%. Исключение составляют районы «Пресненский» ― 65% и «Москва-Сити» ― 74%.

В деловых районах, расположенных за пределами ТТК, доля объектов «А» класса обычно не превышает 30% общего предложения.

2. Ценовая ситуация в деловых районах Москвы

В рамках проведенного исследования аналитики компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что средние арендные ставки деловых районов Москвы зависят, во-первых, от удаленности района от центра, а, во-вторых, от структуры предложения в районе (в частности от доли объектов «А» класса). Таким образом, ставки аренды ММДЦ «Москва-Сити» благодаря классу застройки делового района в целом практически сопоставимы со ставками в центре Москвы (см. Рис. 2).

Рис. 2. Средние ставки аренды в деловых районах Москвы, сентябрь 2010

За пределами ТТК на стоимость аренды также влияет направление: средние ставки в ЮАО (деловые районы «Тульский» и «Нагатино») составляют 400 ― 420$/кв.м./год; в САО (деловые районы «Беговой» и «Аэропорт») ― от 450 до 540$/кв.м./год; в ЮЗАО (деловой район «Калужский») ― 640$/кв.м./год.

Наряду со стоимостью аренды офиса, важным показателем является стоимость машиноместа на открытой или подземной парковке бизнес центра. В борьбе за квадратные метры офисной недвижимости в центре Москвы, девелоперы не всегда заботятся о достаточном количестве парковочных мест. Именно поэтому стоимость машиноместа напрямую зависит от удаленности делового района от центра столицы.

Самая высокая стоимость машиномест отмечается в деловом районе «Арбат» (см. Рис. 3) ― до 700 $ в месяц. В деловых районах зоны «Садовое кольцо ― ТТК» стоимость аренды машиноместа составляет в среднем 300$/мес. В ММДЦ «Москва-Сити» в основном предлагаются места в подземных паркингах, поэтому средняя стоимость машиномест равна порядка 430$/мес. За пределами ТТК аренда машиноместа составит около 180$/мес.

Рис. 3. Средние ставки по машиноместам в деловых районах Москвы,

сентябрь 2010

3. Перспективы развития деловых районов Москвы

Одним из наиболее перспективных бизнес районов, сформированных в Москве, является ММДЦ «Москва-Сити». В прогнозе до конца 2012 года арендопригодная офисная площадь здесь составит порядка 800 тыс. кв.м., таким образом, превысив предложение в деловом районе «Павелецкий» (см. Рис. 4).

В настоящее время можно констатировать, что спрос на высококлассные офисные помещения растет. И «Москва-Сити» является на сегодняшний день основным конкурентом центральных деловых зон. Уровень бизнес активности ММДЦ значительно возрастет к 2011―2012 гг., когда в эксплуатацию будут введены наиболее масштабные объекты коммерческой недвижимости. Введение в эксплуатацию крупных бизнес центров класса «А+» повлечет отток арендаторов в исторически сложившихся зонах деловой активности. В перспективе здесь можно ожидать увеличение ставок аренды на 10―15% при условии благоприятной рыночной ситуации.

Рис. 4. Динамика и прогноз объема предложения офисных площадей*

в наиболее перспективных деловых районах Москвы

Внутри Садового кольца до конца 2012 года появятся новые бизнес центры в деловом районе «Якиманка». Планируется активное строительство в бизнес районах «Белорусский», «Киевский», «Пресненский» и «Проспект Мира». К перспективным зонам около ТТК также можно отнести деловой район «Кутузовский», расположенный вблизи Кутузовского проспекта между станциями метро «Кутузовская» и «Парк Победы». Здесь планируется строительство трех крупных комплексов, в итоге объем предложения арендопригодных офисных площадей (GLA) к концу 2012 года превысит 350 тыс. кв.м.

Особой популярностью у девелоперов пользуется север Москвы. Начиная с 2008 года, крупные офисные центры строятся в деловом районе «Аэропорт». В последующие два года динамика ввода новых объектов здесь также будет высокой.
К развивающимся районам САО, которые в перспективе могут занять лидирующие позиции, можно отнести деловой район «Войковский». До конца 2012 года здесь планируется строительство четырех крупных бизнес центров, что обеспечит рост арендопригодной офисной площади на 300 тыс. кв.м.

На юге Москвы прирост офисной площади ожидается в деловых районах около ТТК ― «Тульский» и «Нагатино» (см. Рис. 4).

Выбор города или региона

Деловые районы Москвы: характеристика и перспективы развития