Все люди, которые хотя бы раз искали квартиру, сталкивались со страшным словом «обременение». И многих оно отталкивало. Хотя обременения бывают вполне безобидными, а скидки – самыми заманчивыми. Порой можно купить квартиру с дисконтом в 15-20% от рыночной цены. Более чем приятная экономия. Попробуем разобраться в видах обременений и способах их снятия.
Обременение – это юридическое понятие. Оно предполагает, что у кого-то еще есть некие права на недвижимость. Они не собственники, но все словно неприятные гости на вашем балу. Ведь владелец при этом поражается в правах, касающихся проведения операций с недвижимостью. Обременение накладывается именно на собственность. И переходит новому владельцу при продаже квартиры.
При операциях с недвижимостью, на которую наложены обременения, в сделке необходимо учитывать интересы третьих лиц, не являющихся зарегистрированными собственниками. Поэтому обременения приносят покупателю и продавцу квартиры некоторые проблемы. Последний обычно вынужден существенно снижать цену. Покупатель же может столкнуться с проблемами.
Какие обременения могут «висеть» на квартире
На квартиру накладывается обременение, если она использована для получения ипотечного кредита или ренты, арендована или арестована, определена сервитутом. Органы опеки также могут ограничить собственника в правах. Это происходит при наличии несовершеннолетних лиц, проживающих квартире. Каждый вид обременения накладывает определённые ограничения.
Ипотека
Кредит под залог существующей недвижимости востребован, поскольку позволяет получать выгодную процентную ставку. Квартира в сухой теории принадлежит собственнику, но становится гарантией того, что человек выполнит свои обязательства перед банком. В течение всего срока кредитования недвижимость остаётся в собственности заёмщика. На неё накладывается обременение. Если заёмщик возвращает средства, оно снимается. Но при нарушении условий кредитного договора банк может продать квартиру, чтобы вернуть себе средства.
Чаще всего такое обременение накладывается при покупке недвижимости за счёт кредитных средств.
Аренда
Снимая квартиру, человек получает временные права пользования. Конечно, собственник может продать или подарить недвижимость. Но съёмщик имеет право проживать в квартире в течение всего срока действия договора. Наличие обременения предполагает также, что собственник не может проживать в жилье или сдать его другим людям.
При наличии обременения стоит быть аккуратнее. Лучше всего ненавязчиво пообщаться с соседями. Есть вероятность, что собственник избавляется от квартиры из-за нерадивого квартиросъёмщика, от которого почти невозможно избавиться. Ситуации бывают разные, например, непорядочных жильцов временно зарегистрировали в квартире вместе с маленькими детьми, а постоянной регистрации у них нет. Они не платят, а выписать их «в никуда» не выходит.
Иногда становится проще продать квартиру, чем сражаться с жильцами в судах.
Сервитут
Обременение в связи определением недвижимости (или обычно её части) в качестве сервитута предполагает предоставление ограниченных прав на жильё людям, не являющимся собственниками. Чаще встречается на земельных участках. В нежилых или жилых помещениях сервитутами обычно назначаются проходные комнаты, через которые можно попасть к собственности разных владельцев.
Договор доверительного управления
Договор доверительного управления – документ, позволяющий человеку распоряжаться недвижимостью без получения прав собственности. Оформляется и заверяется нотариусом. Но после продажи квартиры это обременение перестаёт действовать. Т.е. оно не будет «висеть» на жилье, если у него появится новый владелец.
Договор ренты
Договор ренты – документ, передающий право собственности после выполнения определённых условий (например, предоставления регулярных услуг, платежей и т. д.). К подобным сделкам относятся постоянная и пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением. Последний вариант наиболее распространён. Договор ренты с иждивением предполагает не только регулярные выплаты, но и помощь по хозяйству, уход и пр. Помимо этого, рентный должник сможет вступить в право собственности после смерти рентного кредитора.
Органы опеки
Несовершеннолетние собственники защищены государством. Т. е. любые сделки, связанные с недвижимостью, могут быть заблокированы органами опеки. Имущественные права несовершеннолетних лиц тщательно защищаются, поэтому на квартиру накладывается обременение.
Да, оно может быть снято. Для этого нужно доказать, что имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены. Например, необходимо предоставить ребёнку аналогичную по размеру жилую площадь в другой квартире. Нельзя ухудшать жилищные условия.
Судебный арест
На квартиру может быть наложено обременение, которое связано с арестом собственника недвижимости или невыполнением им долговых обязательств. Независимо от причины любые сделки с жильём проводятся только после согласования судебной комиссии. Этот орган может конфисковать и продать недвижимость, чтобы компенсировать долги или иные издержки.
Памятники истории и культуры
Квартиры, находящиеся в домах, признанных историческим и архитектурным наследием, также подлежат наложению обременения. Собственники не могут проводить ремонты, перепланировки и реконструкции без согласования с уполномоченными органами.
Есть ли на квартире обременения: как выяснить
Перед оформлением сделки купли-продажи нужно проверить юридическую чистоту квартиры. В противном случае могут возникнуть неприятные сюрпризы. Например, какие-либо обременения. Для проверки юридической чистоты можно обратиться к риэлтору или заняться этим вопросом самостоятельно. Вся необходимая информация находится в Росреестре.
В Росреестр можно прийти лично или подать обращение через Интернет. Это самый быстрый способ получить нужную информацию. Также можно сделать запрос в Росреестр через МФЦ.
Получение информации через сайт Росреестра – самый простой и, что не менее ценно, бесплатный способ. Но тут есть одна проблема. Информация, полученная таким образом, может оказаться недостоверной. Такое порой происходит. Самую достоверную информацию можно получить на бумажном носителе. Она будет подкреплена печатью и подписью ответственного лица.
За какое время можно получить информацию об обременениях
Самый быстрый способ – обращение на сайт Росреестра. Информация будет готова в течение часа. Письменные данные из Росреестра, подкреплённые подписью и печатью, готовятся в течение 1-3 дней. При подаче заявления через МФЦ срок может увеличиться до семи дней.
Для получения информации об обременениях в письменном виде необходимо оплатить государственную пошлину.
Можно ли снять обременение с квартиры
Возможность и процесс снятия обременения зависят от причины, по которым оно было наложено на квартиру:
- ипотека. Обременение будет снято после выполнения всех обязательств перед кредитной организацией, т. е. погашения долга;
- судебный арест. Обременение снимается после завершения дела в суде. При этом решение должно быть в пользу владельца. Обременение также может быть снято по ходатайству одной из сторон;
- договор ренты. Обременение будет снято после того, как закончится договор ренты. Как правило, после смерти предыдущего собственника;
- договоры доверительного управления и аренды. Снятие обременения происходит после истечения срока действия соглашений.
Обременения, наложенные на квартиры в архитектурных и исторических памятниках, обычно не снимаются. Но проблем при продаже таких объектов недвижимости не возникает. Ведь многие люди мечтают о квартире в памятнике архитектуры, осознают все сложности и готовы серьёзно относиться к наследию.
Всегда соблюдайте осторожность
На рынке недвижимости можно найти заманчивые предложения. Но не стоит торопиться. Очень заманчивая цена не означает, что мы имеем дело с добрым и щедрым владельцем. Дело может быть в обременениях, которые осложняют продажу квартиры. Не стоит пренебрегать проверкой юридической чистоты недвижимости. Обременение – это не всегда плохо. Не нужно сразу бежать от квартиры, как от огня. Большинство обременений временные, снимаются быстро и просто. «цена вопроса». Ведь большинство продавцов предлагают весьма заманчивые скидки из-за наличия обременений.
Но помните, что нарваться на проблемы тоже можно. Поэтому лучше не пускаться в авантюры, не посоветовавшись с риэлтором. Он внимательно изучит все документы, оценит риски и обо всём честно расскажет.
