Что изменилось с переходом на эскроу-счета? Какие прогнозы дают эксперты на 2020 год? Как строятся взаимоотношения банков и девелоперов и, наконец, как все эти изменения отразятся на покупательском спросе?
Стройка по новым правилам
Самым важным событием уходящего года в строительной отрасли стал переход на систему эскроу-счетов. С 1 июля девелоперы вынуждены строить жилые комплексы на собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут храниться на специальных эскроу-счетах до тех пор, пока дома не введут в эксплуатацию и не оформят первое право собственности. Тем не менее на рынке остается внушительная доля проектов – около 70% - которые получили возможность достраиваться по старым правилам. Ориентировочно их объем полностью реализуется не раньше 2022-23 года.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на сегодняшний день в России возводится порядка 110 млн. кв.м жилья. Из них по договорам ДДУ продается 96 миллионов. Ранее в Минстрое заявляли, что порядка миллиона квадратных метров находится в «серой» зоне, и их придется достраивать силами властей. При этом Виталий Мутко повысил эту цифру до 3,5 миллионов квадратов. Как будет на самом деле, станет понятно уже в следующем году, считают эксперты.
Тем временем доверие граждан к новой схеме расчетов за покупку квартиры в новостройке постепенно повышается, говорит Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости». Это подтверждают данные Центробанка РФ. За ноябрь 2019 года количество эскроу-счетов увеличилось в 1,5 раза по сравнению с октябрем и превысило 33 тысячи на сумму более 107 миллиардов рублей. Покупатели, которые выбирают проекты по эскроу, искренне надеются, что новая схема финансирования, позволит уберечь их от потери средств. Однако на рынке присутствуют и скептики. Они предвзято относятся к инициативе властей. Ведь ранее принятые меры – 214-ФЗ, страхование и компенсационный фонд – не смогли изменить положение вещей. В стране по-прежнему много обманутых дольщиков.
Доступная ипотека
Еще одним важным событием уходящего года стало снижение ипотечных ставок, которое, позволило поддержать покупательскую активность на рынке новостроек. Центробанк за этот период пять раз понижал ключевую ставку, опустив ее до 6,25%. Банки в свою очередь традиционно с некоторой задержкой реагировали на действия регулятора, стабильно улучшая условия ипотечного кредитования.
По последним данным, Сбербанк в рамках программы рефинансирования жилищных кредитов предоставляет займы под 9% годовых. В частности, жилищные кредиты на готовые квартиры подешевели на 0,3% до 9,7% (без учета акций и скидок). Ставки по ипотеке на новостройки упали на 0,4% годовых до 9,4% (без учета акций и скидок). А в шести регионах — Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Татарстане и Новосибирской области — на 0,6% до 9,2% годовых. По программе субсидирования части ставки застройщикам ипотека в Сбербанке подешевела до 7,2% годовых (на срок кредита до семи лет). А в вышеназванных шести регионах — до 7% годовых.
На днях ДОМ.РФ снизил размер первоначального взноса с 15% до 10% и ставку по ипотеке на 0,2 процентных пункта для тех, кто подтверждает доходы выпиской из Пенсионного фонда России. Такие клиенты могут рассчитывать на минимальные ставки - 8,3% на первичном рынке, 8,8% на вторичном рынке и 8,5% по программе рефинансирования.
ВТБ в ноябре четвертый раз за год понизил ставки по всей линейке ипотечных продуктов на 0,4 процентных пункта. Теперь кредит на готовое и строящееся жилье можно оформить по ставке от 8,6% годовых. Рефинансирование ипотеки другого банка возможно под 9%.
В целом, по данным ЦБ, в октябре ставка по ипотеке снизилась до 9,4% (с 9,68% в сентябре), что составило минимальное значение за последние два года. Как ранее сообщала Набиуллина, снижение ипотечных ставок до 7-8% реально к 2024 году при условии инфляции на уровне 4% и отсутствия «дополнительных рисков».
По прогнозам Ирины Тумановой, в ближайшие три-шесть месяцев ипотечные ставки в массовом порядке могут понизиться еще на 0,25-0,5%. Но это не говорит о том, что ипотека будет более доступной. На сегодняшний день закредитованность россиян остается достаточно высокой на фоне понижающихся доходов населения. В результате ипотека все больше и больше становится непосильной. Тем более, понижающийся тренд в любой момент может развернуться в обратную сторону, отреагировав на внешние и внутренние экономические и политические события.
Запрет хостелов в жилых помещениях
Активное обсуждение данного законопроекта длилось с 2015-го года, однако, только в этом году удалось принять окончательное решение, которое для многих стало роковым. Напомним, с 1 октября оказывать гостиничные услуги можно лишь только после перевода жилого помещения в нежилое и оснащения его соответствующими системами звукоизоляции, противопожарной безопасности, а также сигнализацией, сейфами и прочим.
По мнению представителей Ассоциации туроператоров России, новый закон приведёт к росту цен на размещение в отелях, а также повышению стоимости услуг отечественных туроператоров. По данным экспертов, больше половины (53%) российских хостелов в крупных городах находятся в жилых домах. Лидером является Москва, затем идет Санкт-Петербург и Казань. В северной столице 77% хостелов были окружены квартирами.
Новая транспортная система
21 ноября 2019 года были открыты первые Московские центральные диаметры - совместный проект РЖД, Минтранса, властей Москвы и Подмосковья, который предполагает масштабную реконструкцию железнодорожных линий в столице и области, а также организацию курсирования на них современных пригородных электропоездов.
Всего к 2025 году будет создано 5 новых линий. Они свяжут подмосковные города удобным прямым железнодорожным сообщением. В ноябре открылось движение: МЦД-1 «Одинцово-Лобня» и МЦД-2 «Нахабино-Подольск». Одним из первых пассажиров МЦД-1 стал президент Владимир Путин.
Данные две линии включают 132 километра путей и 57 станций. Московские диметры повлияли на рост цен в определенных локациях. По данным ведущих агентств недвижимости, в преддверие запуска цены на жилье вблизи путей повысились в среднем на 10-14%, в отдельных районах квадратный метр вырос в цене на 40%.
Следующую линию – «Зеленоград-Раменское» – планируется открыть через два-три года.
Объединение девелоперов
Новые реалии диктуют новые условия выживания. В 2019 году продолжилась
консолидация девелоперского рынка в руках крупных игроков. При этом небольшие компании вынуждены были отказаться от бизнеса. По официальным данным Рейтингового агентства строительного комплекса, за три квартала 2019 в нашей стране уже обанкротилось 133 застройщика. Главной причиной, по мнению экспертов, стало ужесточение требований к застройщикам и запрет привлекать деньги дольщиков напрямую.
Комфортная среда
Люди перестали покупать просто метры, теперь они выбирают проекты, где в комплексе есть и готовая инфраструктура, и стильный ландшафтных дизайн, и развивающие детские площадки и зоны для воркаута. Сообщество жителей сейчас формируется не только по территориальному принципу. Покупателей объединяет единая концепция и возможности жилых кварталов, в которых становится, действительно, приятно не только жить, но и отдыхать. Глобальный тренд по формированию «комфортной городской среды» прошел по всем городам. В ближайшее 6 лет для этого выделено 288 млрд рублей. В 2019 году были благоустроены 18 тысяч общественных территорий и дворов.
Коворкинги для новых клерков
В сфере комической недвижимости появился новый и востребованный формат – коворкинги. Сотрудникам нравится нестандартный, современный дизайн и удобная организация рабочего пространства. Причем, такой вид работы выбирают не только хипстеры, фрилансеры или стартаперы – Яндекс.Маркет арендовал почти 4 тысячи квадратов на Зубовском бульваре, Росбанк выкупил 1.5 тысячи квадратных метров в башне «Федерация».
По данным Global Coworking Survey, такой «гибкий офис» обычно занимает площадь около 800 кв.м, где в среднем помещается 70 рабочих мест. Возраст сотрудников чуть старше 36 лет. При этом почти 41% человек - действительно внештатные сотрудники, а 36% работают по найму. Считается, что любителями «коворкингов» являются представители IT-индустрии, специалисты PR и маркетинга. В случае с вышеупомянутыми компаниями, размещение в коворкинге стало временной мерой, своеобразным мостиком для переезда крупных компаний, пока не был найден постоянный офис. Тем не менее этот формат становится все более популярным, не только во всем мире, но и у нас, в России.
