Отталкиваемся от суммы 8 млн рублей. За эту цену можно купить классическую двухкомнатную квартиру площадью 50 кв.м в одном из спальных районов Москвы. Сдать такой вариант можно максимум за 40 тыс. руб./мес. Затраты на отделку и покупку мебели составят, как минимум 1 миллион рублей. Если квартиру сдавать в аренду неофициально, как сегодня делает большинство москвичей, в лучшем случае эти расходы отобьются через 17 лет. С договором и оплатой налогов срок окупаемости будет еще больше – около 20 лет, что соответствует доходности – 5-6% годовых. А ставка по ипотеке на сегодняшний день в среднем – 10%. Получается, аренда покроет только половину ипотечного платежа, вторую половину придется доплачивать собственнику.
При этом, естественно, возможны простои в поиске арендатора, особенно если собственник принципиален и ориентируется на аналогичные предложения рынка, не соглашаясь на дисконт. Тогда квартира может пустовать от 3 до 6 месяцев. К тому же, сейчас, на мой взгляд, рынок перегрет, фактор месторасположения квартиры перестал играть приоритетную роль. Парадоксально, но многие при поиске варианта для проживания больше обращают внимание на ремонт и наличие бытовой техники, нежели на близость к деловой и культурной части города. Поэтому сегодня за 40-45 тыс. рублей можно найти однокомнатную квартиру как в пределах ТТК, так в и Бутово.
Например, за те же 8 млн рублей можно взять небольшой блок площадью 50 кв.м. Таких предложений на рынке недвижимости достаточно много. Причем, по нашим оценкам, в ближайшие года-два спрос на офисы будет только расти. При ставке аренды 20 000 руб./кв.м. в год инвестор будет получать ежемесячный доход в размере 80-85 тыс. руб., что в 2 раза выше дохода от сдачи в аренду квартиры. Получается, с учетом расходов на ремонт, обслуживание УК окупаемость офиса составит 8 лет, что соответствует доходности в 12,5% годовых. Напомним, ставка по ипотеке на коммерческие площади в среднем – 10-11%, т.е. арендные платежи не только покрывают весь ипотечный платеж, но и само помещение начинает быстрее приносить прибыль.
