На фоне развития индивидуального жилищного строительства, когда цены на участки бьют все рекорды, кажется нереальным получить землю бесплатно или очень дешево. Однако такая возможность есть. Жители Москвы и Московской области могут арендовать землю у государства. Им дается полтора года, чтобы построить дом и оформить его в собственность, после чего арендатор может выкупить участок за 40% от его кадастровой стоимости.
Условия аренды
Участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок аренды в 20 лет, причем власти региона могут включить в договор условия его пролонгации.
При этом законом устанавливаются требования к использованию земли. Например, арендатора могут обязать охранять выделенный ему участок или запретить вырубать растущие на нем деревья.
Однако есть и приятный момент. Если участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог платить не нужно точно так же, как и НДС за арендные платежи. А вот оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов полностью ложится на плечи арендатора.
Где искать участок под аренду?
Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ.
Список незанятых участков для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.
Стоимость аренды
Арендная ставка зависит от многих показателей: категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах).
Обычно ставки колеблются от 0,10 рублей до 70 рублей за квадратный метр.
Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.
Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды.
Так по результатам аукциона устанавливается плата за право заключения договора аренды и размер ежегодной арендной ставки.
Уполномоченный орган, который проводит торги, выбирает, по какому принципу будет назначена начальная цена участка: по результатам рыночной оценки либо 1,5% от кадастровой стоимости участка (давность оценки - не менее 5 лет до аукциона).
Когда участок передается без торгов, расчет ежегодной арендной ставки определяется путем умножения кадастровой стоимости участка на коэффициент, который зависит от статуса арендатора (физическое или юридическое лицо), земли и ее разрешенного использования.
Земля бесплатно
Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников: многодетные семьи, малоимущих, пенсионеров, родителей и иных законных представителей детей-инвалидов и т.д.
Заявление на получение земельного участка можно подать через региональный портал госуслуг РПГУ, в том числе, через специально организованное рабочее место в МФЦ. Заявление рассматривается в 15 рабочих дней. Результат услуги выдается только в бумажном виде в МФЦ.
Как принять участие в торгах?
Торги проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.
В целом процедура проведения торгов несложная. Участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего она ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три-пять лет или долгосрочную на 49 лет.
Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли.
То есть, вам нужно:
- Выбрать участок для аренды.
- Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах (заявку, составленную по форме, указанной в лоте, паспорт, документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах).
- Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.
- Заключить арендный договор.
- Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя; договор — оригинал и копии; кадастровую документацию на участок; паспорт; документ об уплате госпошлины).
После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.
Аренда без торгов
Арендовать земельный участок можно и без аукциона, если границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто не изъявит желание арендовать землю, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.
Выкуп арендованной земли
Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить, особенно если на участке есть постройки, принадлежащие арендатору.
Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
