Депутаты Госдумы высказались о намерении закрепить в Жилищном кодексе РФ возможность признания жилого помещения в многоквартирном доме пустующим, если собственник перестает его содержать. Эксперт «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко прокомментировала для наших читателей, не станет ли признание квартиры пустующей фактически формой принудительного вмешательства государства в частную собственность.
Даже при формальной сохранности права собственности, признание жилья пустующим может стать первым шагом к дальнейшему ограничению имущественных прав. В действующем законодательстве уже есть механизмы выявления аварийных, бесхозяйных и небезопасных помещений, но формализованное понятие «пустующее жильё» создаёт новый правовой статус, последствия которого пока не определены.
«Если в будущем будет закреплён переход таких квартир в муниципальную собственность (например, при отсутствии реакции собственника), это может создать прецеденты изъятия имущества в обход судебного решения», - отметила руководитель Департамента городской и загородкой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Уязвимые категории: кто под риском
Особую обеспокоенность вызывает судьба следующих групп: пенсионеры, временно проживающие в санаториях, у родственников или на даче; собственники, находящиеся на длительном лечении или в учреждении; наследники, не успевшие вступить в наследство; граждане, проживающие за границей и не передающие показания приборов учёта.
Даже временное отсутствие может быть интерпретировано как «неисполнение обязанностей», особенно в сочетании с жалобами соседей и накопленными долгами.
Отдельно стоит обозначить случаи систематического использования жилого помещения не по назначению. В первую очередь - квартиры, в которых содержатся десятки животных, накапливаются отходы, нарушаются санитарные и противопожарные нормы.
Предлагается:
- Официально запретить разведение животных в многоквартирных домах и СНТ без соблюдения специальных условий;
- Ввести ограничения по количеству животных в жилом помещении (например, не более 2–3);
- Закрепить систему прогрессивной ответственности: предупреждение → штраф → запрет на содержание → судебное разбирательство о принудительном отчуждении жилья в случае невыполнения предписаний;
- Разработать правовой режим для специальных питомников на участках не менее 20–30 соток, вне жилой застройки, с санитарными и акустическими отступами.
Сегодня отсутствие регулирования приводит к реальным угрозам жизни и здоровью соседей, страданиям животных и невозможности контролировать такие очаги антисанитарии.
Необходимые юридические и социальные фильтры
Чтобы инициатива не стала инструментом произвола, должны быть предусмотрены следующие гарантии:
Прозрачные критерии признания жилья пустующим: не менее двух объективных признаков; обязательная фиксация нарушений в официальных актах; участие представителей независимых органов и экспертов.
Уведомление собственника: письменное предупреждение; срок на устранение нарушений; возможность предоставить пояснения, справки, документы.
Право на обжалование: возможность оспорить решение комиссии в суде; доступ к бесплатной юридической помощи для социально незащищённых.
Освидетельствование при наличии признаков недееспособности: проведение медико-социальной экспертизы; назначение опекуна из числа родственников; при их отсутствии - передача функций опеки государству; помещение гражданина в специализированное учреждение при необходимости.
Порядок временного управления и передачи жилья: возможность временного управления муниципалитетом с сохранением прав собственника; возможность дальнейшего отчуждения только по судебному решению при доказанной невозможности надлежащего содержания и отсутствии правопреемников.
Ограничение на любые формы принудительного отчуждения: исключение автоматических переходов в муниципальную собственность; судебный порядок обязательный; обязательная отчётность и внешняя проверка решений.
Влияние на рынок недвижимости
«Введение новой категории «пустующих квартир» может изменить баланс на рынке: привести к искусственному увеличению предложения в ряде сегментов; снизить ликвидность объектов, потенциально подпадающих под риск; создать дополнительную нагрузку на муниципальные бюджеты и структуры, если жильё массово перейдёт на их баланс; породить судебные споры по вопросам восстановления прав на имущество и правомерности решений комиссий», - подчеркивает Елена Мищенко.
Идея борьбы с заброшенными и антисанитарными квартирами заслуживает внимания. Однако любое вмешательство в сферу частной собственности должно опираться на правовые гарантии, защищающие добросовестных собственников. Решения, затрагивающие судьбу жилья, должны приниматься только через суд, после всестороннего обследования, с обязательным участием самого собственника, его представителей или органов опеки.
Важно, чтобы цель закона оставалась в правовом поле не борьба с владельцами, а защита граждан, соседей, инфраструктуры и животных от систематических нарушений, при этом без посягательства на законные имущественные права.
