В поисках идеального участка для строительства загородного дома многие сталкиваются с множеством вопросов и сложностей. Как сделать вашу мечту о собственном доме реальностью, не попав в ловушки законодательства и финансовых обязательств? Разъясняют эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Важные моменты при покупке земли под ИЖС
Категория земли. Участок должен относиться к землям населённых пунктов с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства». Иногда встречаются участки с похожими характеристиками (ЛПХ, СНТ), но у них ограниченные права на регистрацию дома.
Кадастровый учёт. Проверяйте, поставлен ли участок на кадастровый учёт и есть ли у него межевание. Если межевания нет – могут быть споры с соседями, особенно в старых посёлках.
Обременения и аресты. Проверяйте участок на запреты и ограничения в Росреестре (например, сервитуты, аресты, обременения в пользу банка).
Коммуникации и инфраструктура. Готовность подключить электричество, воду, газ, канализацию – один из главных вопросов. Бывает, что участок в поселении, но без подведённых сетей, что потребует крупных вложений.
Доступность дорог. Иногда дороги к участку есть на карте, но в реальности – частные или заросшие. Это создаёт проблемы с проездом.
Красные линии и нормы застройки. Уточняйте у местных властей, где можно строить дом – существуют санитарные, противопожарные и градостроительные ограничения. Например, минимальное расстояние от забора – 3 метра.
Лайфхак: перед покупкой стоит запросить градостроительный план участка (ГПЗУ) в местной администрации – он покажет ограничения, перспективы развития района и возможность подключения к сетям.
Аренда земли под ИЖС?
Если нет желания покупать, можно взять землю в аренду у государства или муниципалитета.
Процедура аренды: найти свободные участки на сайтах местных администраций; подать заявку на предоставление участка через аукцион или без торгов (например, если у вас есть право на льготное получение); заключить договор аренды, в котором будет указан срок (обычно 3–5 лет) и условия использования. После строительства дома можно выкупить землю в собственность по кадастровой цене.
Лайфхак: льготники (многодетные семьи, молодые специалисты, военные, переселенцы) могут получить землю без аукциона по Федеральному закону № 178-ФЗ.
Как получить ипотеку под ИЖС
Требуется первоначальный взнос выше, чем при покупке квартиры (обычно от 20%).
Сейчас банки выдают ипотеку на строительство дома только через механизм эскроу-счетов. Средства заёмщика блокируются на специальном счёте в банке и передаются подрядчику только после завершения строительства.
Заёмщик должен предоставить проект дома, смету, подрядчика (если не строит сам).
Оценка недвижимости сложнее, чем при покупке квартиры.
Лайфхак: если в ипотеке отказали – можно попробовать оформить потребительский кредит под строительство, но ставка будет выше.
Обязательные нормы при строительстве дома на ИЖС
Строительство на ИЖС регулируется Градостроительным кодексом РФ и нормами СНиП.
Основные требования:
- Дом должен быть не выше 3 этажей (ст. 49 ГрК РФ).
- Обязательно получить разрешение на строительство (но с 2022 года для некоторых домов – только уведомление).
- Дом должен соответствовать санитарным и пожарным нормам (например, 3 м от забора, 5 м от соседнего дома).
- После завершения строительства дом нужно ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре.
Лайфхак: перед началом стройки уточните в местной администрации, какие дополнительные требования есть в вашем регионе, например, по высоте здания, фасадам и благоустройству.
Налоги и льготы на ИЖС
- Налог на землю – 0,3% от кадастровой стоимости.
- Налог на дом – зависит от региона, но в среднем 0,1–0,3% от кадастровой стоимости.
- Пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи освобождены от налога на 6 соток.
- Налоговый вычет 13% при покупке участка (если с домом).
Лайфхак: если дом признан объектом незавершённого строительства, налог на него можно не платить до момента ввода в эксплуатацию.
Как перевести участок СНТ в ИЖС
Это сложная процедура, но возможная.
Порядок действий:
1. Проверить генеральный план населённого пункта – допускает ли он перевод СНТ в ИЖС.
2. Подать заявление в местную администрацию.
3. Дождаться внесения изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
4. После изменения категории земли – оформить новое свидетельство.
Лайфхак: проще переводить СНТ в ИЖС, если рядом уже есть ИЖС и инфраструктура.
Кому стоит покупать ИЖС и на что обратить внимание?
ИЖС подходит тем, кто хочет строить дом для постоянного проживания – с пропиской, нормальными коммуникациями и дорогами, то есть жить там все круглый год, все время. Такой вариант не стоит рассматривать тем, кто ищет дачный вариант на лето – лучше смотреть СНТ. Перед покупкой стоит проверить: коммуникации (электричество, газ, вода, дороги); документы (нет ли обременений, сервитутов, проблем с границами); перспективы района (развитие инфраструктуры, транспорт);
Лайфхак: перед покупкой пообщайтесь с соседями – они расскажут о проблемах, которые не видны сразу.
