Эксперты проанализировали сегмент апартаментов на первичном рынке столицы и определили причины, по которым эти объекты пользуются все большим спросом. При этом на рынке недвижимости до сих пор существует несколько весьма распространенных заблуждений об апартаментах, из-за чего некоторые потенциальные покупатели опасаются приобретать их. Эксперты разобрались в том, насколько эти «страхи» соответствуют действительности.
Основное отличие апартаментов от квартир заключается в правовом статусе. Согласно законодательству Российской Федерации, квартира считается жилой недвижимостью, в то время как апартаменты – нежилой.
Цены и спрос на апартаменты
Из-за различия в правовом статусе цены на апартаменты в среднем заметно ниже, чем на схожие по характеристикам жилые помещения. Кроме того, при строительстве комплекса с апартаментами застройщик не обременен обязательствами по созданию социальной инфраструктуры, так как речь идет о нежилой недвижимости. В итоге проекты с апартаментами обходятся застройщику дешевле, чем проекты с квартирами. Этот фактор способствует более низкой цене на апартаменты.
Согласно подсчетам аналитиков, стоимость апартаментов в среднем на 15-25% ниже стоимости квартир при аналогичных сроках сдачи дома, наличии отделки, одинаковой локации.
Более доступная цена в сравнении со стандартными квартирами является одним из факторов, влияющим на рост интереса покупателей к апартаментам. Данные аналитиков показывают, что по итогам 2021 года доля спроса, которая приходится на апартаменты на первичном рынке столицы, составила 9,6%, причем количество сделок за год увеличилось на 23,5%. Почти половина спроса – 49,7% – приходится на комфорт-класс, апартаменты бизнес-класса приобретают 34,1% покупателей. Апартаменты премиум-класса занимают 15,2% спроса, а элитного сегмента – 1,0%.
Инвестиционная составляющая и окупаемость
При выборе между апартаментами и квартирами важно учитывать сроки окупаемости объектов. Апартаменты, как и квартиры, могут обеспечить своих владельцев постоянным доходом при сдаче в аренду. Стоит помнить, что стоимость аренды во многом определяется локацией проекта, а правовой статус недвижимости обычно не заботит квартиросъёмщиков.
Ставки на аренду апартаментов и квартир в тех же локациях и со схожими характеристиками одинаковы, однако апартаменты стоят ощутимо дешевле. Таким образом, сроки окупаемости этих объектов ниже сроков окупаемости квартир.
Основные мифы и «страхи» по поводу покупки и содержания апартаментов
Относительно апартаментов существует ряд популярных, но весьма серьезных заблуждений. Разберёмся в них детальнее.
Мы собрали самые популярные мифы по поводу приобретения и содержания апартаментов.
Миф: В апартаментах невозможно получить регистрацию.
Правда: Возможность регистрации зависит от статуса апартамента. Выделяют два основных типа апартаментов: многофункциональные комплексы (МФК) и апартаменты гостиничного типа.
В многофункциональном комплексе временная регистрация невозможна. А в апартаментах, расположенных в комплексе гостиничного типа, можно получить временную регистрацию на пять лет с возможностью продления.
Временная регистрация даёт право пользоваться социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, военными комиссариатами, больницами и пенсионными фондами. Все учреждения, куда обращаются люди с постоянной регистрацией, доступны и для владельцев временной регистрации.
Миф: Налог на апартаменты выше, чем на квартиры.
Правда: В среднем налоговая ставка составляет от 0,5% до 2,0%, она зависит от статуса апартамента. В апартаментах гостиничного типа налог ниже, чем в многофункциональном комплексе.
Важно учитывать, что налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость апартаментов значительно ниже в сравнении с квартирами. Таким образом, низкая кадастровая стоимость апартаментов компенсирует повышенную ставку налогообложения.
Кадастровую стоимость объекта можно узнать на сайте Росреестра либо получив выписку на апартамент из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Миф: В апартаментах высокие коммунальные платежи.
Правда: Тарифы на жилищно-коммунальные услуги рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений. Счёт на коммунальные услуги в апартаментах будет выше на 20% за счет добавления НДС.
Однако, учитывая серьезный разрыв в стоимости апартаментов и квартир, можно сказать, что разница в коммунальных платежах покрывается средствами, сэкономленными при покупке апартамента.
Миф: На покупку апартамента невозможно взять ипотеку.
Правда: Апартамент, как и квартиру, можно купить с использованием ипотечных средств, в том числе по программе субсидированной ставки от застройщика, на привлекательных условиях.
Оформление сделки ничем не отличается от покупки квартиры. Существует два варианта сделки:
- Приобретение апартамента по договору купли-продажи (ДКП). Договор заключается в том случае, если производится полная реконструкция здания. В таком случае покупатель сразу оформляет на себя право собственности.
- Приобретение апартамента на этапе строительства, при заключении договора долевого участия (ДДУ) с использованием эскроу-счета.
Миф: Апартаменты расположены в неудобных локациях.
Правда: Полагать, что все апарт-комплексы находятся в местах, непригодных для жизни, – неверно. Достаточно большая часть проектов с апартаментами располагается в районах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью.
В последнее время на рынке появляется все больше проектов с апартаментами небольшого метража. Как правило, такие апартаменты размещают в домах с полной реконструкцией. Застройщик меняет все системы коммуникаций, обновляет электропроводку, вентиляцию, трубы водоснабжения, устанавливает датчики пожарной сигнализации и современные стеклопакеты. В итоге качественные характеристики такой недвижимости уже не отличаются от новостроек.
Можно привести пример с апарт-комплексом «New Form Аминьевское», который расположен в десяти минутах пешком от станции метро «Аминьевская». До станции метро «Мичуринский проспект» можно добраться на машине за 7 минут.
Объекты в этом комплексе продаются с полной чистовой отделкой, а ценник начинается от 3,2 млн рублей. За сравнительно небольшую стоимость покупатели могут заселиться в полностью готовые для жизни апартаменты. Отдельный плюс – развитый район со всеми благами торговой и социальной инфраструктуры.
Апарт-комплекс «New Form Жигулёвская» также располагается очень удачно. До станции «Кузьминки» пешком можно добраться за 10 минут, а до станции метро «Окская» – за 15 минут. Цены на апартаменты с полной чистовой отделкой начинаются от 3,6 млн руб.
Подводим итоги
В некоторых аспектах апартаменты проигрывают квартирам, в некоторых – наоборот, выигрывают. Например, узаконить перепланировку в апартаментах гораздо проще, чем в жилом доме.
Количество сделок с продажей и покупкой апартаментов с каждым годом увеличивается, покупатели все более охотно приобретают эту недвижимость.
Покупателям порой выгоднее приобрести нежилую недвижимость, нежели обычную квартиру. Кроме того, в кризисных условиях стоит учитывать следующее – чем дешевле недвижимость, тем проще её продать.
На сегодняшний день покупка апартаментов – это перспективная возможность для инвестиций, так как интерес к этим объектам растёт из года в год.
