Купить квартиру с отделкой или делать ремонт самостоятельно? Этот вопрос волнует всех людей, планирующих приобретение собственного жилья. В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов, познакомимся с различными типами отделок, которые предлагают застройщики, и, конечно, выясним, что же всё-таки выгоднее в условиях резкого роста цен на стройматериалы.
Квартиры с отделкой от застройщика появились сравнительно недавно. Девелоперы стали предлагать подобные варианты в конце «нулевых». С тех пор спрос на квартиры с готовым ремонтом постепенно увеличивался. Хотя на начало 2022 года жильё с отделкой «под ключ» от застройщика можно найти лишь в 15-20% новостроек Москвы.
В странах Евросоюза застройщикам нельзя продавать квартиры без отделки. С точки зрения законодательства они считаются неготовыми к заселению. Поэтому в европейских странах на рынке представлены только квартиры с отделкой, некоторые из которых даже укомплектованы мебелью. Подобная практика может стать нормой и в России. Минстрой РФ планирует разработать законопроект, который запретит девелоперам продавать квартиры без отделки.
Квартиры с отделкой: какие варианты предлагают застройщики?
Про предчистовую отделку
Квартира с предчистовой отделкой (или white box) – это жильё, в котором уже окончен самый грязный и шумный этап работ. На плечи новосёлов ложится только косметический ремонт. Финальную отделку можно сделать, как говорится, под себя. Отличный вариант для тех, кто хочет сэкономить силы, время и иногда деньги. Ведь косметический ремонт можно сделать даже своими руками.
Единого стандарта, в котором будет указан весь перечень работ, входящих в предчистовую отделку, нет. Все детали необходимо обговарить с застройщиком. Как правило, квартиры с предчистовой отделкой подразумевают наличие:
- проложенных инженерных коммуникаций
- шпаклёванных и выровненных межкомнатных перегородок
- стяжек на полах, отделки на потолке и стенах (не финишной – без обоев, декоративной штукатурки и т. п.)
- разводки электрической проводки, установленных точек для источников света, выключателей и розеток
- окон со сформированными готовыми косяками, карнизами и подоконниками
- дверных коробов, входной и межкомнатной дверей
Обычно застройщики предлагают варианты предчистовой отделки. Будущие жильцы могут выбрать двери, подоконники и другие подобные мелочи. Хотя, как правило, вариантов у них немного.
Преимущества предчистовой отделки
Наличие отделки от застройщика – отличный вариант для тех, кто нацелен на экономию нервов и денег. Девелоперы заключают выгодные контракты с производителями стройматериалов и бригадами рабочих, поэтому могут рассчитывать на хорошие скидки.
- Дизайн. Финальную отделку можно сделать полностью по своему вкусу, что обеспечит настоящий комфорт и уют
- Деньги. Можно как заказать дорогостоящий дизайн-проект и выбрать элитные отделочные материалы, так и сделать ремонт своими руками
- Силы. Не придётся заниматься сложными, грязными и шумными работами, на этапе выполнения которых, как правило, и возникает большинство проблем
Возвращаясь к ценам, квартира «white box» в среднем обходится на 20% дешевле готового к заселению жилья.
Недостатки предчистовой отделки
- Время. Заселиться в квартиру сразу всё равно не получится. Ведь там не будет кухни, сантехнического оборудования и напольного покрытия.
- Комфорт. Девелопер делает стандартную разводку коммуникаций. Есть вариант, что выключатели будут расположены не очень удобно, а розеток не хватит для подключения всей бытовой техники.
Про чистовую отделку
В период с 2019 по 2022 годы спрос на готовые квартиры вырос примерно на 15%. Это связано с тем, что застройщики стали предлагать большое количество вариантов отделки, подстраиваясь под растущий спрос на индивидуальный дизайн. На сегодняшний день московские застройщики предлагают 3-10 типов готового ремонта, которые отличаются по идее, цветовому исполнению и декору.
Как правило, квартиры с чистовой отделкой имеют:
- уложенное напольное покрытие (ламинат, плитку и пр.)
- установленные розетки, выключатели
- сантехническое оборудование
- оформленные стены и межкомнатные перегородки (обои, краска, плитка и пр.)
В некоторых случаях застройщик также предлагает жильцам квартиры с кухней и мебелью. Но такие решения встречаются довольно редко.
Преимущества чистовой отделки
- Качество. Надёжные девелоперы предоставляют гарантию на качество отделочных работ.
- Деньги. Застройщики приобретают стройматериалы оптом, поэтому аналогичный ремонт обходится в среднем дешевле.
- Время. Получив ключи, можно сразу заселиться в приобретённую квартиру. Не нужно тратить деньги на съём жилья или ютиться у родственников.
Ещё одно существенное преимущество – отсутствие необходимости связываться с ремонтом. Немало счастливых браков погорело именно на этом этапе совместной жизни.
Недостатки чистовой отделки
- Качество. Под обоями, плиткой и декоративной штукатуркой порой скрываются недостатки, которые можно сразу не заметить.
- Дизайн. Варианты отделок обычно довольно стандартные. Придётся мириться со «стоковым» дизайном.
- Деньги. Квартиры с чистовой отделкой самые дорогие. Делая ремонт своими руками и покупая материалы со скидками, можно хорошо сэкономить.
Самое главное – выбрать надёжного застройщика. Стоит учитывать, что некоторые девелоперы покупают дешёвые материалы и устанавливают самое бюджетное оборудование.
Квартира без отделки: плюсы и минусы
Квартира без отделки – обычное явление для отечественного рынка. В таком жилье отсутствуют стяжка, межкомнатные двери, разводка электропроводки, подоконники и так далее. Есть только гидроизоляция санузла.
Плюсы покупки квартиры без отделки
- Деньги. Аналогичная квартира без отделки обойдётся на 20-30% дешевле.
- Качество. На «голой коробке» сразу заметны все дефекты. Принимая квартиру, можно увидеть любые нарушения строительной технологии. Под отделкой дефекты порой скрываются по 2-3 года, а потом начинает отваливаться плитка или трескаться штукатурка. Поэтому, покупая квартиру без ремонта, стоит также выбирать надёжного девелопера.
- Дизайн. Отсутствие какой-либо отделки – отличный вариант, чтобы сделать ремонт в полном соответствии со своими представлениями о комфорте, уюте и красоте.
Минусы покупки квартиры без отделки
- Ремонт. Новосёлу придётся познать все прелести стройки, терпеть грязь и шум, ругаться со строителями и регулярно контролировать процесс работ. Не стоит забывать и про соседей. Они тоже купят квартиру без отделки, поэтому будут делать ремонт. А это может продлиться год-два, а то и больше.
- Затраты. Если заказывать ремонт в компании, которая гарантирует неизменность стоимости работ, проблем не будет. Во всех остальных случаях велик шанс столкнуться с тем, что реальные затраты на ремонт вырастут в 2-3 раза.
- Время. Опять же, редко кто укладывается в оговоренные сроки. Как правило, ремонт занимает 6-12 месяцев, поскольку приходится постоянно что-то переделывать, доделывать и докупать.
Квартира без отделки – вариант для тех, кто не боится долгого ремонта и постоянно растущих затрат. Ведь это всё приходится терпеть ради жилья своей мечты.
Квартира с отделкой VS ремонт своими руками: что дороже?
Представим себе воображаемую молодую семью, которая хочет приобрести двухкомнатную квартиру. Наши Елена и Антон работают удалённо и хотят завести ребёнка, поэтому им прекрасно подойдёт жильё в Подмосковье. Например, ЖК «Гармония Парк» в Лыткарино. Там есть всё, что нужно молодой семье: детские площадки внутри дворов, живописное окружение с прудом, свежий воздух и развитая инфраструктура. Поскольку наши герои работают дома и выбираются в Москву лишь по выходным, расстояние в 8 км до столицы не станет проблемой. Ведь его можно легко преодолеть на автобусе, маршрутке или личном автомобиле.
Предположим, что наши воображаемые новосёлы выбрали 2-комнатную квартиру площадью 47,71 кв. м., т. е. 116 629 рублей за 1 кв. м.
Квартира с ремонтом от застройщика
Застройщик ЖК «Гармония Парк» предлагает чистовую отделку по цене 30 000 рублей за 1 кв. м. За эти деньги будущие новосёлы получат:
- металлическую входную дверь;
- окна и межкомнатные двери;
- обои под покраску на стенах;
- ламинат на полах;
- натяжные потолки во всех комнатах, включая ванную;
- фартук из керамической плитки на кухне;
- полы в прихожей и ванной из керамогранита;
- керамическую плитку на стенах санузлов в области мокрых точек;
- ванну или душевую кабину;
- керамический унитаз и умывальник;
- квартирный щит;
- приборы учёта;
- розетки, выключатели;
- панельные радиаторы из стали.
Елене и Антону останется только приобрести мебель и бытовую технику. И можно заезжать.
Во сколько обойдётся квартира?
Рассчитаем стоимость квартиры по формуле:
5 564 360 рублей + (47,71 кв. м Х 30 000 рублей) = 5 564 360 + 1 431 300 = 6 995 660 рублей.
Квартира без отделки и самостоятельный ремонт
Стоимость квартиры без отделки – 5 564 360 рублей. Теперь попробуем примерно рассчитать стоимость ремонта своими силами. Нам потребуется заказать простой дизайн-проект и воспользоваться услугами подрядчика, который выполнит все работы «под ключ».
Начнём с дизайн-проекта. В Москве ориентировочная стоимость составляет 2000 рублей за 1 кв. м. Т. е. для квартиры площадью 47,71 кв. м. дизайн-проект обойдётся в 95 420 рублей.
Теперь перейдём к отделке. Для расчётов воспользуемся калькулятором на одном из сайтов компаний, предлагающих услуги по ремонту. Выберем параметры аналогичные тем, что предлагает застройщик: обои под покраску, ламинат и т. д.
Стоимость рассчитана примерно без учёта цены установки приборов учёта, подготовки оконных проёмов, монтажа розеток и пр. Дополнительные работы приведут к удорожанию отделки ориентировочно на 30%.
Рассчитаем стоимость ремонта по формуле:
(452 440 рубля + 203 598 рублей) + 30% = 656 038 + 30% = 852 849 рублей
Мы получили все цифры и можем рассчитать, во сколько нашей воображаемой семье обойдётся квартира с ремонтом, выполненным самостоятельно.
5 564 360 рублей + 95 420 рублей + 852 849 рублей = 6 512 629 рублей.
Не будем забывать о том, что Елене с Антоном нужно где-то жить, пока строители занимаются отделкой. Рассмотрим идеальный сценарий, в котором ремонт будет длиться в течение 6 месяцев. Т. е. к итоговой сумме потребуется прибавить ещё и сумму аренды квартиры на полгода. Для расчёта возьмём среднюю цену аренды скромной квартиры-студии в Лыткарино – 25 000 рублей в месяц.
Во сколько обойдётся квартира?
6 512 629 рублей + (25 000 рублей Х 6 месяцев) = 6 662 629 рублей.
Т. е. квартира с ремонтом от застройщика обойдётся всего на 333 031 рубль дороже.
Что в итоге?
| Квартира с отделкой | Квартира без отделки | |
| Дизайн | Придётся выбирать из стандартных вариантов, предложенных застройщиком | Возможность сделать ремонт, полностью соответствующий вкусам, желаниям и потребностям |
| Качество | Нужно тщательно выбирать застройщика. Далеко не все девелоперы готовы приобретать хорошие стройматериалы и оборудование | Выбор строительных материалов и оборудования полностью зависит от желания и возможностей заказчика |
| Время | Можно заселяться сразу после получения ключей | Придется ждать в течение 6-12 месяцев пока закончится ремонт |
| Стоимость | Дороже | Дешевле |
| Дополнительные затраты | Отпадает необходимость в аренде жилья на время ремонта | Придётся терпеть дополнительные затраты на аренду квартиры |
Если откинуть дополнительные расходы на аренду, то квартира с отделкой обойдётся еще дороже. Но в такое жильё можно заехать сразу. Не придётся связываться со стройкой, шумом и грязью. При этом ремонт своими силами точно будет сделан под желания и нужды определенного покупателя.
Почему так подорожали квартиры с готовой отделкой?
Последние пару лет принесли на рынок недвижимости новые проблемы – стоимость строительных материалов существенно возросла. Например, по данным Росстата металлочерепица с начала 2022 года подорожала на 21,6%. В 2021 году она прибавила в цене 13%. Для сравнения – в 2019 году рост стоимости металлочерепицы не достиг отметки и в 2%. На 21% подорожали плиты ОСП, на 11,7% – обрезная доска. Застройщики говорят о том, что за последний год цены возросли практически на всё: от металлических конструкций и сантехники до розеток и выключателей. Самый недорогой АВС-пластик стал стоить на 70% дороже. Другие материалы увеличились в цене на 40-50%.
Безусловно, рост цен на строительные материалы не мог не оказать влияние на стоимость нового жилья. Особенно показательна ситуация с металлом. В конце 2021 года его стоимость увеличилась на 19–32,7%. А изделия металлического проката используются практически на всех стадиях отделки.
Однако рост стоимости строительных материалов – далеко не единственный фактор, влияющий на цены квартир с отделкой. Некоторые аналитики говорят о том, что также существует проблема нехватки рабочей силы. Производители строительных материалов и застройщики ощущают дефицит огромного числа сотрудников, который вызван влиянием пандемии.
Подорожание строительных материалов и нехватка рабочей силы привели к тому, что на цены на рынке недвижимости стремительно поползли вверх. По предварительным оценкам экспертов, по России квадратный метр с отделкой в новостройке подорожал в среднем на 29-38%. Средняя стоимость 1 кв. м. в густонаселённых городах возросла на 33%. Существенно дороже стали стоить квартиры в городах с населением 500 000 – 1 000 000 человек. Там рост цен достиг 38%.
