Ипотека давно перестала быть препятствием для продажи квартиры. Сегодня значительная часть сделок на вторичном рынке проходит именно с объектами, находящимися в залоге у банка. Люди переезжают, расширяют жилплощадь, меняют район или продают квартиру из-за изменения жизненных обстоятельств, при этом наличие действующего ипотечного кредита уже не означает, что придется ждать полного погашения займа.
Тем более что с сентября 2024 года процедура стала гораздо понятнее для заемщиков. В законодательстве появилась статья 37.1 закона «Об ипотеке», которая закрепила право собственника самостоятельно продать заложенную квартиру. Если банк еще не начал судебное взыскание, он обязан предоставить такую возможность.
Однако подобные сделки имеют свои особенности, а ошибки могут привести к отказу в регистрации или затянуть продажу на несколько месяцев. Разбираемся в вопросами вместе с экспертами “НДВ Супермаркет Недвижимости”.
Продать квартиру с ипотекой можно
Это означает, что продать квартиру без участия банка или предварительного погашения задолженности невозможно. В Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об ипотеке, и Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, пока обременение не будет снято или пока сделка не будет оформлена по согласованной с банком схеме.
Как отмечают юристы по недвижимости, новый закон не отменил необходимость взаимодействия с банком. Он лишь дал заемщику право самостоятельно искать покупателя и инициировать продажу без ожидания реализации квартиры через взыскание.
Какие существуют способы продажи ипотечной квартиры
На практике используется несколько схем, каждая из которых подходит для определенной ситуации.
Погасить ипотеку собственными средствами
Самый простой вариант - полностью закрыть кредит заранее.После получения справки об отсутствии задолженности банк снимает обременение, квартира становится юридически «чистой», и дальнейшая продажа проходит так же, как любая обычная сделка на вторичном рынке. Минус очевиден - далеко не у каждого продавца есть свободные средства для полного досрочного погашения.
Покупатель закрывает остаток кредита
Это наиболее распространенная схема на рынке.Покупатель передает продавцу сумму, равную остатку ипотечной задолженности, обычно через безопасные банковские механизмы - аккредитив или сервис безопасных расчетов. Продавец погашает кредит, банк снимает залог, после чего оформляется переход права собственности. При этом деньги покупателя не передаются «из рук в руки». Все этапы сделки контролируются банком, что существенно снижает риски обеих сторон.Если покупатель приобретает квартиру с использованием собственной ипотеки, остаток кредита продавца может быть погашен непосредственно за счет нового ипотечного кредита.
Межбанковская ипотечная сделка
Если ипотека продавца оформлена в одном банке, а покупатель получает кредит в другом, проводится так называемая межбанковская сделка.В этом случае банк покупателя сначала перечисляет сумму, необходимую для полного погашения кредита продавца. После снятия обременения оставшиеся средства размещаются на аккредитиве или счете безопасных расчетов и перечисляются продавцу уже после государственной регистрации новой ипотеки в пользу банка покупателя.
Такие сделки сегодня стали обычной практикой, хотя требуют более тщательной подготовки документов и согласованных действий всех участников.Наиболее простой вариант - когда ипотека продавца и покупателя оформляется в одном банке. Тогда весь процесс проходит значительно быстрее, поскольку кредитная организация самостоятельно координирует все этапы сделки.
Когда банк вправе отказать
Несмотря на изменения законодательства, существуют ситуации, когда самостоятельная продажа невозможна.Банк имеет право отказать, если уже начата процедура обращения взыскания на квартиру через суд либо нотариус совершил исполнительную надпись по договору ипотеки. Также отказ возможен, если в отношении заемщика введена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом.
Еще одна причина - наличие нескольких залогодержателей. Например, если квартира одновременно находится в нескольких залогах либо оформлена по программе военной ипотеки, где действуют сразу два обременения. Во всех этих случаях продажа становится значительно сложнее и требует индивидуального юридического сопровождения.
Если покупатель тоже берет ипотеку
Сегодня многие банки кредитуют покупку уже находящихся в залоге квартир.В этом случае сначала банк оценивает сам объект недвижимости и проверяет платежеспособность покупателя. После одобрения оформляется схема расчетов между двумя банками.Однако специалисты советуют внимательно изучать условия кредитного договора. Некоторые банки предусматривают повышенную процентную ставку, если прежнее обременение не будет снято в установленный срок - как правило, в течение одного-двух месяцев после сделки. Соблюдение всех сроков здесь особенно важно.
Что делать, если использовался материнский капитал
Здесь продажа становится более сложной.Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, необходимо учитывать права детей. Перед продажей потребуется выполнить требования законодательства по выделению детских долей (если они еще не оформлены) и получить согласие органов опеки и попечительства.
Опека разрешит сделку только в том случае, если жилищные права несовершеннолетних не будут ухудшены. Обычно одновременно приобретается другое жилье, где детям предоставляются равнозначные или лучшие доли. Сделки с материнским капиталом требуют больше времени на подготовку.
Какие ошибки чаще всего совершают продавцы
Одна из самых распространенных ошибок - искать покупателя, не уведомив банк о намерении продать квартиру. В результате уже на этапе подготовки документов выясняется, что кредитная организация требует дополнительного согласования, из-за чего сроки сделки срываются.
Еще одна проблема - попытка оформить передачу денег без использования безопасных банковских инструментов. При продаже ипотечной квартиры расчеты практически всегда должны проходить через аккредитив, сервис безопасных расчетов или специальные счета, поскольку они защищают интересы всех участников. Также специалисты рекомендуют заранее заказать актуальную выписку из ЕГРН, уточнить точную сумму остатка задолженности и проверить отсутствие дополнительных ограничений на объект.
Обычная практика
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, сегодня - обычная практика рынка недвижимости. Закон позволяет собственнику самостоятельно найти покупателя, а банки предлагают понятные механизмы проведения таких сделок.
Самыми востребованными остаются две схемы: предварительное погашение кредита собственными средствами либо закрытие задолженности за счет покупателя или его ипотечного кредита. Наиболее комфортно проходят сделки, в которых участвует один банк, однако межбанковские сделки также давно стали рабочим инструментом.
При этом важно помнить: успех такой продажи зависит не только от наличия покупателя, но и от правильной организации расчетов, своевременного взаимодействия с банком и юридически грамотного оформления документов. Именно поэтому специалисты советуют сопровождать подобные сделки совместно с опытным риелтором и профильным юристом - это позволит избежать лишних рисков и провести продажу максимально быстро и безопасно.
