Многие из нас в Новом году надеются решить свой жилищный вопрос. Кто-то мечтает о квартире, другим нужен хороший дом или дача, третьи будут рады комнате в коммуналке. При этом, как правило, большинство рассчитывает только на свои силы – накопления, ипотека, в долг у родителей. Но, пожалуй, мало кто верит, что квартиру можно получить в подарок. Тем временем звезды шоу-бизнеса доказывают обратное.
Реальные истории
Например, в декабре 2018 года всем известный рэпер Тимати подарил своей поклоннице двухкомнатную квартиру в московском жилом комплексе «Пироговская Ривьера». Счастливой обладательницей апартаментов стала Елизавета Мякишева, которая выиграла их в предновогодней лотерее певца в Instagram. Тимати пригласил ее на встречу и в торжественной обстановке вручил ключи от квартиры.
В том же 2018 году телеведущая Ксения Бородина в Instagram призвала своих подписчиков помочь одному из героев программы «Мужское и женское» – некоему Алексею из Челябинской области. Его дочь забрали в дом малютки, так как у мужчины не было жилья, а мать лишили родительских прав. Чтобы быть ближе к своему ребенку, Алексей устроился в данное учреждение на работу. Телеведущая решила ему помочь, и к концу 2018 года Ксения внесла значительную сумму для покупки квартиры для Алексея и его дочки. Теперь у них есть своя жилплощадь.
Дмитрий Билан не покупал, но помог юному участнику шоу «Голос» Даниле Плужникову получить обещанную ему квартиру в Сочи, которую он ждал более двух лет.
Король сцены Филипп Киркоров также стал одним из участников сделки по дарению недвижимости. Только, как ни странно, со стороны получателя. Фанатка Галина из Ульяновска отписала на него свою квартиру. Якобы это была последняя воля ее умирающей матери, которая также любила песни Киркорова. Певец был шокирован таким подарком, и категорически отказался его принимать.
Как видим, получить квартиру в подарок вполне возможно. Дарителями могут быть родители, любимый мужчина, и даже посторонние люди. В любом случае всем участникам процесса нужно помнить о том, что это такая же сделка, как купля-продажа недвижимости. Она регулируется нормами гражданского права, а точнее Гражданским Кодексом Российской Федерации. Поэтому грамотное оформление дарения важно, как для получателя, так и для дарителя. Давайте разбираться.
Договор дарения
Первое, о чем стоит сказать. Неожиданный, сногсшибательный подарок сделать не получится. При дарении квартиры необходимо составить договор, который требует присутствия будущего счастливого обладателя недвижимости. Поэтому придется пройти всю процедуру оформления вместе.
Радует тот факт, что с 31 июля 2019 года не нужно тратиться на нотариуса и удостоверять у него сделку дарения (ст. 42 №218-ФЗ). Конечно, если только даритель не является несовершеннолетним или недееспособным (п. 2 ст.54 N 218-ФЗ), или вы переживаете, что в дальнейшем кто-то из родственников может оспорить сделку.
Только не ищите шаблоны договоров в Интернете. Там много версий – старого, нового образца. Не будучи специалистом, сложно составить грамотный документ, который учитывал бы интересы обеих сторон. Лучше обратиться к юристу. Стоит это недорого – всего 1500 рублей, зато вы будете спокойны, что сделку не приостановят при регистрации.
Например, понятно, что в договоре указываются обе стороны сделки, то есть даритель и одаряемый: полные фамилия, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные, когда, кем и где выдан паспорт. В случае наличия доверенности - ее реестровый номер.
Важный пункт – предмет договора – квартира: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера, основания собственности и так далее.
Однако навряд ли кто знает, что подарить недвижимость можно прямо сейчас, а можно в будущем, допустим, после определённого события – совершеннолетия, окончания учебы в университете, помолвки или свадьбы. Это также нужно прописывать в договоре: с какого числа и года квартира перейдет в дар. Кстати есть нюанс касательно смерти. Если владелец недвижимости обещал подарить квартиру, но в скором времени после составления договора умер, завершить начатое обязаны родственники. А вот когда из жизни уходит получатель, договор аннулируется.
Бывает, когда дарители предполагают проживать или быть прописанными в подаренной квартире уже после сделки. Это также следует прописать отдельным пунктом в договоре дарения, а для его регистрации потребуется выписка из домовой книги.
Регистрация договора
Следующий этап - договор дарения (в нескольких экземплярах) и другие необходимые оригиналы документов необходимо отнести на регистрацию в МФЦ или Регистрационную палату. Если одаряемому до 14 лет, то его присутствия не потребуется. Должен быть один из родителей, опекун или попечитель. Если от 14 до 18 лет – тогда в МФЦ приходит в том числе и он. Однако правом подписи он будет располагать только после достижения совершеннолетия.
Среди необходимых документов: паспорта всех участников сделки; свидетельство о рождении, если одаряемый младше 14 лет; нотариально заверенное согласие супруга (если квартира была куплена в браке); нотариально заверенная доверенность (оригинал и копию) в случае наличия доверенного лица; выписка из домовой книги.
Вы можете подписать договор заранее или перед сотрудником МФЦ либо в Регистрационной палате, когда документ составлен в простой письменной форме. В случае заверения нотариусом, только при нем.
Предварительно перед подачей документов нужно оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Сейчас позиция Росреестра такова, что госпошлину оплачивают одаряемые. На практике кто как договорится. Просто в чеках об оплате будет указан получатель.
Сотрудник госучреждения составит заявления о регистрации права. Его нужно проверить и подписать с обеих сторон. Далее остается ждать самой регистрации сделки. По закону она займет 9 рабочих дней (через МФЦ), либо 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра.
В назначенный день даритель и одаряемый (при себе иметь расписки и паспорта) должны прийти в МФЦ или Росреестр каждый за своей копией договора с отметкой о государственной регистрации. Им также отдадут выписку из ЕГРН, где будет указано, кто является собственником квартиры (свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года).
Лучше через нотариуса
Если договор дарения удостоверялся у нотариуса, он сам в тот же день подает его на регистрацию. Зачастую это происходит в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если нотариус по каким-либо причинам не может отправить их по Интернету, он лично либо его помощник относят документы в Росреестр в течение 2 дней. Тогда регистрация займет 3 рабочих дня.
Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей. Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр предоставит скидку в 30% — это 1400 рублей. После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, одарямые станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса.
Налоговая нагрузка
За счастье обладать недвижимостью одаряемому придется заплатить 13% от стоимости квартиры. От налога освобождены только члены семьи: супруги, родители и родные или усыновленные дети. А также близкие родственники: дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры.
НДФЛ можно рассчитать на ваше усмотрение либо от кадастровой, либо от рыночной цены подаренной недвижимости. Каждый выбирает меньшее. Только имейте ввиду, рыночную стоимость определяет независимый застрахованный оценщик, который имеет лицензию и является членом СРО. Поэтому если считаете, что кадастровая стоимость квартиры сильно завышена, то можно заказать оценку. Такой отчет стоит от 2 до 5 тысяч рублей. Однако ели в договоре дарения не указана рыночная стоимость квартиры, то налог будет высчитываться от кадастровой цены.
Некоторые пытаются хитрить, и указывают инвентаризационную стоимость, которая ниже кадастровой и рыночной. Однако на практике при возникновении спора она не учитывается ни налоговиками, ни судами. Даже если получится заплатить с нее, то после проверки инспектор составит акт о привлечении одаряемого к ответственности. В итоге к оплате доначислят налог, пени и штраф.
Имейте в виду, декларацию 3 НДФЛ необходимо подать в налоговую до 30 апреля года, следующего за регистрацией права, а оплатить до 15 июля.
Если не соблюсти сроки - штраф составит 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, начиная с 1 мая. А если не оплатить налог до 15 июля, то штраф вырастит до 20%. Плюс пеня - 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ! Впечатляет.
Если передумал
Законом предусмотрено, что получатель квартиры может передумать и отказаться принимать ее в дар, как это сделал Филипп Киркоров (ст. 573 ГК РФ), но только до вступления в полноправное владение. В этом случае даритель имеет право потребовать возмещение ущерба, например, за оформление договора дарения.
Однако и даритель может дать обратный ход делу, пока не произошел переход права собственности. Например, когда ему негде жить в результате несчастного случая. Либо будущий обладатель покушается на вашу жизнь или жизнь ваших родственников, причиняет телесные повреждения, либо замышляет убийство (п. 1 ст. 578 ГК РФ). В любом из этих случаев договор может быть аннулирован. Но отказ нужно зарегистрировать официально, как и договор дарения.
Что нельзя дарить?
В заключение отметим, не все квартиры можно дарить. Например, это запрещено законом, если собственник квартиры – малолетний (до 14 лет) или недееспособный. Люди, находящиеся на лечении, содержании в лечебных, воспитательных и других учреждениях, а также супруги и родственники этих граждан не могут подарить квартиру работникам этих учреждений. Нельзя дарить недвижимость государственным служащим и служащим органов муниципальных образований. Также запрещено дарение между коммерческими организациями.
