Отмена льготной ипотеки, ужесточение условий по семейной ипотеке, а также высокая ключевая ставка в размере 21% усложнила покупку жилья в прошедшем 2024 году. Доля инвесторов составила не более 2%. По сравнению с прошлым годом она сократилась в 3 раза. Однако на рынке все-таки остаются инвесторы с достаточно крупным капиталом от 20 млн руб., которые готовы вложить денежные средства в приобретение интересных лотов, например, коммерческих помещений.
Покупка коммерческого помещения всегда имеет инвестиционную привлекательность, считает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Так, в прошедшем 2024 году инвесторы приобрели у города на торгах почти 300 объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы. Наибольшей популярностью у предпринимателей пользуются районы и локации, которые обладают:
- большим и стабильным пешеходным и транспортным траффиком;
- пешей доступностью до метро;
- близостью к большинству административных и офисных зданий;
- платежеспособной целевой аудиторией.
Однако перед покупкой помещения для бизнеса эксперт рекомендует сначала провести аналитику конкурентного окружения в конкретной локации: масштаб игроков, ближайшая инфраструктура, ценовой уровень. На основании данного анализа уже можно сделать вывод, какой бизнес лучше всего подойдет для коммерческого помещения.
Какое помещение подобрать для малого бизнеса?
Кафе. Площадь помещений может быть от 50-60 до 150 кв. м в зависимости от количества посадочных мест. Так, по ГОСТу средняя площадь посадочного места в кафе составляет 1,2-1,5 кв. м, в ресторане до 3 кв. м. Поэтому на 50 посадочных мест коммерческое помещение должно иметь площадь примерно 60-75 кв. м. и располагаться на первом этаже в локации с хорошим пешеходным трафиком, рядом с другими помещениями общепита ─ здесь уже есть скопление необходимой аудитории. Желательно подбирать коммерческую недвижимость в жилых зданиях и пристройках к ним, на нежилых этажах, но не отдельно на придомовой территории.
Магазин. В зависимости от типа магазина и его расположения площадь помещения может насчитывать от 50 до 2,5 тыс. кв. м. Небольшому мини-маркету около дома понадобится от 50 до 300 кв. м. Для супермаркета требуется от 500 до 2,5 тыс. кв. м, дискаунтера ─ от 300 до 1,5 тыс. кв. м. Такое коммерческое помещение должно располагаться на первой линии пешеходного и транспортного траффика. Может находиться как на первых нежилых этажах дома, так и в пристройке или отдельно стоящем здании как в спальных районах, так и в центре Москвы.
Шоурум. Данный вид коммерческого помещения представляет собой нечто среднее между магазином и выставочным залом, поэтому их площадь как правило варьируется от 50 до 200 кв. м. Однако выбор помещения зависит от существующей концепции шоурума и поставленной задачи. Он должен «притягивать» своего клиента. Крайне неудачный вариант — разместить шоурум в отдельном здании в спальном районе. Если рядом не будет крупной торговой точки и остановок общественного транспорта, то на поток клиентов можно не рассчитывать. Никакая реклама не сможет наладить торговлю при отсутствии хорошей проходимости, утверждает Вадим Кашкин. Также имеет значение перспектива развития района, численность постоянных жителей и туристов. Необходимо обращать внимание на территориальное присутствие конкурентов. Лучше, если их вообще не будет в шаговой доступности.
Офисы. Средняя площадь офисных помещений варьируется от 50 до 250 кв. м. Как правило, они проектируются с возможностью их объединения. Как отмечает эксперт, сейчас на рынке коммерческой недвижимости существует дефицит качественных офисов от класса Б до А-А+, поэтому покупка помещения с этой целью в центре Москвы. «Конечно, помещения в старых административных зданиях пользуются уже не таким спросом, но обычно они как раз расположены в центре города и создают спрос за счет своего местоположения», ─ отмечает Вадим Кашкин.
Стоимость
По данным на ноябрь 2024 г., на рынке в жилых комплексах Москвы на этапе реализации представлено 85,9 тыс. кв. м или 608 нежилых помещений. В распределении по классам жилых комплексов, в которых представлены коммерческие площади структура предложения следующая:
Таблица №1. Структура предложения коммерческих предложений по классам ЖК в Москве
| Класс | В реализации, шт. | Доля, % | В реализации, кв. м | Ср. площадь, кв. м | СВЦ, тыс. руб. | Мин. цена, млн руб. | Макс. цена, млн руб. | Ср. цена, млн руб. |
| комфорт | 410 | 67,4% | 45 071 | 109,9 | 341 | 4,9 | 236,4 | 37,5 |
| бизнес | 176 | 28,9% | 34 684 | 197,1 | 452,6 | 11,2 | 563,4 | 89,2 |
| премиум | 18 | 3,0% | 3 466 | 192,6 | 674,8 | 43,5 | 450 | 129,9 |
| элит | 4 | 0,7% | 2 701 | 675,2 | 717,8 | 138,5 | 600 | 484,6 |
| ИТОГ | 608 | 100,0% | 85 922 | 141,3 | 411,4 | 4,9 | 600 | 58,1 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
В жилых комплексах комфорт-класса представлено больше всего коммерческих помещений ─ 410 штук (67,4%). Средняя площадь составляет 109,9 кв. м. Средняя цена «квадрата» ─ 341 тыс. руб. Минимальная цена начинается 4,9 млн руб., максимальная ─ 236,4 млн руб.
В высокобюджетных классах жилья количество коммерческих помещений меньше, но площадь больше по сравнению с комфорт-классом. Так, в бизнес-классе представлено 176 лотов (28,9%). Средняя площадь ─ 197,1 кв. м. Средняя цена квадратного метра ─ 452,6 млн руб. Минимальная стоимость лота ─ 11,2 млн руб., максимальная ─ 563,4 млн руб.
На долю премиального и элитного сегмента приходится по 3% и 0,7% соответственно. Здесь количество коммерческих помещений ничтожно мало. Если в премиальном сегменте средняя площадь лота составляет 192,6 кв. м., то в элитном начинается от 675,2 кв. м. Средняя цена «квадрата» начинается от 674,8 тыс. руб. Минимальная стоимость ─ 43,5 млн руб. (в премиуме) и 138,5 млн руб. (в элитном). Максимальная цена ─ 450 млн руб. (в премиуме) и 600 (в элитном).
Таблица №2. Структура предложения коммерческих предложений по округам Москвы
| Округ | В реализации, шт. | Доля,% | В реализации, кв. м | СВЦ, тыс. руб. | Ср. площадь, кв. м | Мин. цена, млн руб. | Макс. цена, млн руб. | Ср. цена, млн руб. |
| НАО | 294 | 48,4% | 31 532 | 329,1 | 107,3 | 10,6 | 236,4 | 35,3 |
| ЮАО | 75 | 12,3% | 11 952 | 484,5 | 159,4 | 7,9 | 310,6 | 77,2 |
| ЗАО | 44 | 7,2% | 6 001 | 493,9 | 136,4 | 4,9 | 285,1 | 67,4 |
| ЮВАО | 41 | 6,7% | 6 542 | 397,8 | 159,6 | 17 | 260,4 | 63,5 |
| ВАО | 35 | 5,8% | 4 297 | 484 | 122,8 | 21,5 | 135,3 | 59,4 |
| САО | 31 | 5,1% | 4 335 | 346,5 | 139,8 | 24,5 | 120,7 | 48,5 |
| СЗАО | 28 | 4,6% | 5 183 | 475,4 | 185,1 | 21,5 | 563,4 | 88 |
| СВАО | 25 | 4,1% | 8 405 | 335,8 | 336,2 | 36,8 | 391,3 | 112,9 |
| ЮЗАО | 18 | 3,0% | 2 288 | 503,6 | 127,1 | 32,6 | 105,8 | 64 |
| ЦАО | 12 | 2,0% | 4 624 | 741,7 | 385,3 | 27,5 | 600 | 285,8 |
| ТАО | 3 | 0,5% | 577 | 167,1 | 192,4 | 17,7 | 40,7 | 32,1 |
| ЗелАО | 2 | 0,3% | 187 | 351,2 | 93,3 | 26 | 39,5 | 32,8 |
| Итого | 608 | 100,0% | 85 922 | 411,4 | 141,3 | 4,9 | 600 | 58,1 |
Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Как стать владельцем помещения в столице?
Сэкономить на покупке коммерческого помещения можно, купив его на городских торгах, отмечает Вадим Кашкин. По его словам, одно из главных преимуществ аукциона ─ низкая стартовая цена, которая, как правило, ниже рынка на 10-15%.
Достаточно зарегистрироваться на инвестиционном портале города Москвы, выбрать подходящий лот, получить электронную подпись и принять участие в торгах. Если инвестор победит на аукционе, далее он заключит договор купли-продажи на приобретенную недвижимость.
«Покупка коммерческой недвижимости на торгах Москвы гарантирует прозрачность сделки, быстрое оформление документов, а также ликвидность объекта. Еще один плюс ─ не нужно ждать окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, все помещения находятся в уже введенных корпусах и зданиях. Другой вариант ─ обратиться к профессионалам в агентство недвижимости. Мы подберем подходящее помещение для инвестиций или вашего бизнеса, учитывая все необходимые факторы», - говорит Вадим Кашкин.
Компания «НДВ Супермаркет Недвижимости» предлагает широкий выбор коммерческой недвижимости торгового и свободного назначения как в Москве и Московской области, так и в регионах. Узнать более подробную информацию о цене лотов и их характеристиках можно у менеджеров по телефону +7 (495) 137-74-89.
