В одном из своих последних обращений к россиянам Президент РФ Владимир Путин объявил о повышении подоходного налога с 13% до 15% для граждан с доходами выше 5 млн рублей. Деньги, по словам главы государства, пойдут на лечение детей и очень затратные операции. С одной стороны, в основе изменений лежат высокодуховные благие намерения. Однако с другой, они коснутся не только «богатых и всесильных», но и обычных людей со скромными зарплатами, например, при продаже недвижимости.
Несмотря на то, что пока документ официально не подписан, прогрессивную шкалу налогообложения планируется ввести с 1 января 2021 года. Поэтому расскажем, как повышенная ставка отразится на сделках с недвижимостью?
Когда нужно платить налог с продажи?
Сегодня в России необходимо оплачивать подоходный налог при продаже, допустим, квартиры, если она находилась в собственности меньше минимального срока владения, который составляет 3 года. Данное условие действует, если недвижимость является единственным жильем и досталась по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя), по договору дарения, по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также была приватизирована. По истечение 3-х лет платить НДФЛ с продажи не нужно.
Во всех остальных случаях срок минимального владения – 5 лет. Например, если квартира куплена в 2009 году, а продана в 2020-м, налог не оплачивается. Если же приобретение состоялось в 2018 году, а вы решили ее реализовать в 2020-м, тогда будьте добры заплатить 13%.
Приводим формулу расчета налога по действующему законодательству:
НДФЛ = ([налогооблагаемая база] — [имущественный вычет]) × 13%
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений: цена продажи квартиры или 70% кадастровой стоимости квартиры. При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января того года, в котором продается квартира.
Расчет налога на продажу по новым правилам
После того, как закон будет принят, и он вступит в действие, граждане будут оплачивать налог с продажи недвижимости по новым правилам. Повышенная ставка налогообложения 15% будет распространяться на сумму продажи более 5 млн рублей.
Итак, предположим, если собственник реализует квартиру за 5 млн рублей и меньше, то он заплатит 13%. Если же цена продажи будет выше, например, 7 млн рублей, то налог в размере 15% придется заплатить со сверхдохода – 2 млн рублей (2 млн х 15% / 100%= 300 тысяч рублей), а с оставшихся 5 млн рублей — только 13% (5 млн х 13% / 100% = 650 тыс. руб.). Всего – 950 тысяч рублей.
Однако при продаже недвижимости нужно учитывать имущественный вычет. Это доход от продажи квартиры. Он определяется как разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры, но не более 1 млн руб.
Допустим, квартира приобреталась за 12 млн рублей, а продается за 20 млн рублей. Так как кадастровая стоимость меньше цены продажи, то налогооблагаемая база в данном случае – 20 млн рублей.
Помним, что налоговый кодекс устанавливает предельное значение имущественного вычета - 1 млн рублей. Таким образом, налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, равна 19 млн рублей (20 млн – 1 млн = 19 млн).
В этом случае НДФЛ будет рассчитываться следующим образом: НДФЛ = [5 млн × 13%] + [14 млн × 15%] = 2,75 млн руб.
Если же налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета (1 млн рублей), получается меньше или равна 5 млн руб., то НДФЛ будет исчислен по общей ставке 13%. Например, квартира была куплена за 5 млн рублей, а продается за 6 млн рублей. Налогооблагаемая база составит 5 млн рублей, так как от 6 млн мы отнимаем 1 млн, получаем 5 миллионов. Значит сумма налога составит – 5 млн x 13% / 100% = 650 рублей.
Однако вместо имущественного вычета продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных на приобретение квартиры. Такие расходы должны быть документально подтверждены. В этом случае ограничение в 1 млн руб. не действует.
Например, квартира куплена за 2,5 млн рублей, а продана за 3 млн рублей. Значит, налог надо будет уплачивать с разницы (3 млн – 2, 5 млн) x 13% = 6,5 тысяч рублей.
Бывают и другие ситуации. Как уже было сказано выше, налогооблагаемая база может быть равна 70% кадастровой стоимости квартиры.
Допустим, квартира по договору продается за 9 млн рублей, а ее кадастровая стоимость 15 млн рублей. Получается, что налогооблагаемая база составляет 15 млн х 70% / 100 % = 10, 5 млн рублей. Это значение больше, чем цена продажи. Поэтому налогооблагаемая база будет равна 70% кадастровой стоимости, а именно 10,5 млн руб. Данное правило введено в Налоговом кодексе, чтобы не было махинаций с занижением стоимости продажи. В результате здесь будет действовать повышенная ставка налогообложения и продавец заплатит 10,5 млн х 15% / 100% = 1 575 000 рублей.
Напомним, данные правила вступят в силу не раньше 1 января 2021 года! Надеемся, наша статья будет для вас максимально понятной и полезной!
