Это ли не мечта - получить квартиру, оплачивать которую за вас будут совершенно посторонние люди, причём по своей собственной воле? Сделать такую сказку былью довольно просто, однако совсем без вложения собственных средств не обойтись. Сегодня расскажем обо всех нюансах покупки ипотечной квартиры для сдачи в аренду.
Кому и зачем это нужно
Сразу оговоримся - этот вариант подходит исключительно тем людям, кто уже имеет свою собственную жилплощадь и у кого пока остро не стоит вопрос об её улучшении - дети ещё маленькие или только в планах, а самим для жизни пространства хватает.
В этом случае многим приходит в голову мысль о приобретении новой квартиры «на будущее» - для себя или для детей, или для того, чтобы вообще постоянно сдавать её в аренду, обеспечив себя дополнительным доходом на пенсии.
На первый взгляд всё выглядит практически идеально - сдавать квартиру в течении 20 лет, до тех пор, пока не будет выплачен банковский кредит, а затем или начать получать прибыль или разъехаться с повзрослевшими чадами. На деле же в этой схеме есть несколько важных нюансов, забыв просчитать которые можно серьёзно ошибиться.
Первый взнос
Как ни крути, а купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса сегодня практически невозможно. Есть банки, готовые подписаться под такой риск, то оплачивать его всё равно придётся покупателю, за счёт увеличенных процентных ставок, что в итоге сведёт на нет всю экономию.
Так что первая ложка дёгтя в нашей сказке встречается уже в самом начале - частично самом заплатить за квартиру всё-таки придётся. Минимальный первоначальный взнос в большинстве банковских программ составляет 10-15 процентов, но сделаем предположение, что у вас есть накопления, которых хватит, чтобы внести 20% от стоимости недвижимости. И это первая цифра, которая понадобится нам в дальнейших расчётах.
Выбор квартиры
Крайне важно грамотно подойди к выбору квартиры. Так как мы заинтересованы в том, чтобы сдавать её по максимально возможной цене, то придётся потратить время на поиск наиболее ликвидного варианта. Сегодня даже в рамках одного района, цена на сдачу в аренду у двух совершенно идентичных квартир, но на разном расстоянии от метро, может существенно различаться.
Несомненно разница в цене есть и на этапе покупки квартиры, но здесь всё-таки стоит не скупиться, а сразу доплатить - ликвидную квартиру можно в будущем сдавать не только дороже, но и быстрее, в то время как более удалённая от инфраструктуры квартира вполне может по несколько месяцев в год простаивать без арендаторов, что полностью переложит на ваши плечи бремя оплаты кредита.
Вторичка или новостройка
Купить квартиру на вторичном рынке или вложится в покупку новостройки - исключительно ваше решение. В обоих случаях реализация подобной схемы со сдачей в аренду возможно, однако надо точно смотреть на каждую конкретную ситуацию.
Покупая «вторичку» вы можете начать сдавать её в аренду практически сразу, возможно после минимального «косметического» ремонта. С новостройкой нужно быть готовым к тому, что в течении какого-то времени, возможно достаточно длительного, вам придётся ждать окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и проведения ремонта, прежде чем удастся переложить обязанности по оплате ежемесячных взносов на плечи арендаторов.
Тем не менее, если удастся найти квартиру в новостройке на финальном этапе строительства и с ремонтом от застройщика, что сегодня - довольно популярная услуга на рынке недвижимости, то этот срок ожидания можно свести к минимуму и получить в итоге более ликвидный объект недвижимости, что, как мы помним, в положительную сторону скажется на стоимости аренды.
Считаем варианты
Для примера мы возьмём 1-комнатные апартаменты на вторичном рынке, но в новом жилом комплексе «Город», который находится в 15 минутах пешком от метро «Селигерская».
Стоимость такой недвижимости - 7 млн. рублей, отделка уже произведена, а сам жилой комплекс - полностью достроен, так что начать поиски арендаторов можно практически сразу.
И так, вводные данные мы получаем следующего порядка:
- Стоимость недвижимости: 7 млн. рублей
- Первоначальный взнос: 1,4 млн. рублей (20%)
- Сумма кредита: 5,6 млн. рублей
Процентная ставка зависит от конкретного банка и финансовой надёжности заёмщика, но средняя ставка по ипотеке на апартаменты в Москве сегодня составляет 8%.
Таким образом, при сроке ипотеки в 20 лет, ежемесячный платёж в пользу банка будет составлять примерно 47 тысяч рублей. Стоимость же аренды аналогичных квартир в этом же жилом комплексе составляет около 40 тысяч рублей, причём все квартиры полностью меблированы и укомплектованы бытовой техникой. Поэтому в нашем случае придётся или ещё на 10-15% снизить арендную плату, или вложить около 200 тысяч рублей в покупку мебели и техники, чтобы иметь возможность конкурировать с остальными вариантами.
Как видно - покрывать платёж по ипотеке в полном объёме при таком раскладе уже не получается, а здесь ещё не учитывается ряд дополнительных расходов.
- Во-первых, коммунальные платежи (за вычетом воды и электричество) должны оплачиваться за счёт собственника жилья, а это примерно 4000 рублей в месяц (или почти 50 тысяч в год)
- Во-вторых, если делать всё официально и не иметь проблем, то нужно платить не только налог на недвижимость (около 10 тысяч в год), но и налог на прибыль. А это, по самым минимальным подсчётам, в случае оформления себя как самозанятого гражданина, составит около 20 тысяч рублей в год.
Таким образом сумма обязательных расходов составит около 80 тысяч рублей в год. Для ровного счёта округлим эту цифру до 100 000 рублей в год, оставив небольшой задел на мелкий ремонт, оплату дополнительной страховки или какие-либо непредвиденные ситуации.
Сухая математика говорит нам о том, что в год остаётся 380 000 рублей «чистыми», то есть всего 31 500 рублей в месяц, при ипотечном платеже в 47 000 рублей, что вынуждает всё равно существенно доплачивать из своего кармана.
Может показаться, что в этом месте сказка окончательно перестала существовать, однако всегда есть возможность изменить ситуацию под себя. Если удастся немного подкопить и внести в качестве первоначального взноса 30% от стоимости, при этом увеличив общий срок кредита до 25 лет, то сумма ежемесячного платежа снизится примерно до 37 000 рублей, то есть почти на десять тысяч рублей, что по-прежнему не перекрывает расходы в полной мере, но всё-таки закрывает больше 80% платежа.
Вишенка на торте и изменение стоимости аренды
Если вы уже успели расстроиться после наших расчётов - спешим вас снова обрадовать, в рукаве остался ещё один козырь, имя ему - рынок недвижимости. Цены на покупку и аренду жилья не стоят на месте и как показывает практика - постоянно растут. Например, за последний год стоимость аренды в Москве выросла немного ни мало на 15%, а значит и вы вправе периодически поднимать стоимость вашей квартиры в соответствии с текущим положением дел на рынке. При этом сумма платежа по кредиту для вас будет фиксированной в течении всего этого срока.
Если взять в расчёт, что вы будете поднимать стоимость аренды квартиры всего на 5% в год, то полностью выплатить оставшийся долг вы сможете примерно за 12-13 лет, при этом компенсировать разницу между суммой арендной платы и платежом по ипотеке вам придётся всего лишь на протяжении трёх лет.
Каждому своё
Приведённый нами выше расчёт - достаточно грубый, но он учитывает практически все нюансы. Основываясь на нём, вы можете подобрать недвижимость, которая идеально будет подходить именно под вашу ситуацию. А если вам нужна помощь в поиске - обязательно обращайтесь к специалистам «НДВ - Супермаркет недвижимости».
