Вы решили купить квартиру на вторичном рынке, сразу возникает столько вопросов и столько сомнений. Лучше всего обратиться в агентство, где все спорные моменты смогут проверить настоящие профессионалы.
На что стоит обратить ваше внимание?
Подлинность документов
Все документы должны быть чистыми, без ошибок и помарок. Все исправления заверяются нотариально или дополнительным соглашением сторон, заключившим договор. Документы о купли-продаже, заключенные до 1998 году года и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть официально зарегистрированы в Росреестре. Что еще стоит запросить у продавца?
- свидетельство о государственной регистрации права или ЕГРН и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- технический паспорт или поэтажный план и экспликация на объект недвижимости (проверка площади и несогласованных перепланировок);
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов (предоставляется продавцом)
- единый жилищный документ
- справку о задолженности по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера от всех собственников.
ВАЖНО: Бывают случаи, когда квартиру продают по доверенности и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты относятся к категории риска, часто подобные доверенности добываются обманным путем.
История квартиры
Закажите выписку из ЕГРН, сегодня это можно сделать online на официальном сайте Росреестр, услуга платная, но недорогая, всего 200 рублей. Таким образом вы сможете узнать собственников недвижимости, наличие арестов, запретов и кадастровую стоимость квартиры. Кроме того, можно сделать выписку о переходе прав и узнать всю информацию о бывших и текущем владельце, начиная с 1999 года. Собственники квартиры могут находится в другом месте (например, человек проходит службу в армии или уехал в другую страну). Для продажи квартиры требуется их разрешение, в форме доверенности или личное присутствие.
На каких основаниях продавцу перешла в собственность данная квартира.
1.Договор купли-продажи
Что должно настораживать: если за последние 3-5 лет у квартиры было много новых собственников. К сожалению, такая схема распространена у мошенников или у квартиры есть «проблемы» о которых продавец предпочитает умалчивать. Нужно опросить соседей, или заказать более детальную проверку. Иногда, помогает полезная информация в открытом доступе на различных форумах по недвижимости. В любом случае, хороший риелтор, к которому мы настоятельно рекомендуем обратиться, знает, где найти список «нехороших квартир».
2. Приватизация
Квартиры выдавались не только на взрослых, но и несовершеннолетних детей. В договорах часто дети не указывались как собственники, но подразумевались. Поэтому очень важно уточнить, были ли на момент приватизации маленькие дети. Что должно настораживать: без согласия всех собственников, сделку могут признать недействительной, ведь в любой момент владельцы смогут предъявить свои права на квартиру.
3. Наследство
Даже не все банки предпочитают брать в залог жилье, которое было получено в наследство в течение года. В любой момент могут возникнуть споры на квартиру. В некоторой степени снижает риск вариант, когда квартиры получили в наследство более 5 лет назад. Что лучше уточнить: кто был последним собственником и каким образом ему перешло право на недвижимость.
4. Дарение
Оспорить дарственную на квартиру не так просто, можно в итоге оказаться втянутым в долгие судебные процессы. Довольно распространенная схема: квартиру дарит пожилой человек, за которым ухаживают. Иногда это добросовестный договор, иногда – мошенническая схема. Если при покупке квартиры становится понятно, что она подарена не близкому родственнику, это должно вас насторожить. Стоит опросить соседей, в каких отношениях был этот человек с владельцем недвижимости, как часто появлялся и насколько хорошо они друг друга знали. Лучше утонить, кто, когда и на каких основаниях оформил договор дарения, нет ли претензий со стороны родственников, ведь внезапно могут объявится наследники. В данном случае также хорошо, если квартиры была подарена 5-10 лет назад.
Обременения
Обратите внимание, квартира может являться залогом, на нее может быть оформлена ипотека или наложен арест. В большинстве случаев, подобная информация будет отражена в выписке ЕГРН, но бывают варианты, когда на квартиру наложен арест и это не отображается в выписке.
Разрешение супруга
Перед совершением сделки стоит уточнить в браке ли продавец и какие права у него на квартиру. Если продавец в разводе, то надо проверить решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии. В случае если на момент приобретения квартиры ее владельцы были в браке, нужно получить нотариальное согласие от них на сделку. Кроме того, многие сейчас оформляют «Брачный договор», стоит внимательно изучить его условия. Проверить такие нюансы можно только через нотариуса. Если все в порядке, рекомендуется прописать в договоре купли-продажи, что квартира не делилась и не была никому передана.
