Приобретение недвижимости – это серьёзное решение, требующее максимально структурированного и скрупулёзного подхода. Ошибки недопустимы, ведь велик шанс остаться не только без недвижимости, но и без денег. Самый простой способ проверить квартиру, дом или земельный участок перед покупкой – обратиться в риэлторское агентство. Однако вы можете сделать это и самостоятельно. Специально для вас мы подготовили список сервисов, которые позволят в режиме онлайн проверить объект недвижимости перед приобретением.
Получение выписки из ЕГРН
Выписка из ЕГРН – это главный документ, который подтверждает, что объект недвижимости состоит на кадастровом учёте, а права на него зарегистрированы. Используется для проверки юридической чистоты имущества. Объём и характер представленных данных будут зависеть от типа заказываемой выписки.
Какую выписку из ЕГРН стоит заказать?
Выписка из ЕРГН об объекте недвижимости – это расширенная версия документа, в которой содержится информация о характеристиках объекта, ФИО или названии правообладателя (в случае с юридическими лицами), плане расположения и прочем. Однако при проверке объекта недвижимости нас будут интересовать следующие данные:
- основания возникновения права (каким образом предыдущий владелец получил право собственности на объект недвижимости – покупка, наследование, дарение и т.д.);
- подробности появления обременений, если они есть (наличие договора аренды, ипотеки, ареста и пр.);
- координаты и месторасположение земельного участка;
- информация о включении объекта недвижимости в реестр культурного наследия;
- о нахождении земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории или особо охраняемых зон;
- о невозможности регистрации без личного присутствия обладателя прав на собственность или его законного представителя.
Где можно получить такую выписку онлайн?
На официальном сайте ЕГРН (www.egrnreester.ru). Стоимость – 350 рублей. Подробная инструкция о порядке получения выписки представлена на сайте.
Также существует множество сервисов, предоставляющих услугу в частном порядке. Однако в этом случае стоимость справки будет выше. Поэтому советуем пользоваться официальным сервисом Росреестра.
Проверить подлинность документов продавца
Приобретая объект недвижимости, важно не столкнуться с обманщиками. Среди самых распространённых схем мошенничества – использование недействительного или поддельного паспорта. Поэтому прежде, чем заключать сделку, стоит проверить документы собственника.
Где можно проверить подлинность паспорта?
Для проверки подлинности паспорта можно воспользоваться официальным сервисом УФМС по России (www.services.fms.gov.ru). Однако портал постоянно сбоит. На момент написания статьи было предпринято немалое количество попыток зайти на сайт, которые не увенчались успехом.
Существует множество бесплатных сервисов для проверки действительности паспортов, которые работают с базами ФМС и МВД. И самым удобным, как нам показалось, является сервис «ЕГРН-ДОКУМЕНТ» (www.егрн-документ.рф/PassportCheck).
Пользоваться сервисом очень удобно. Достаточно ввести номер и серию паспорта, поставить галочку в окошке «Я не робот» и нажать кнопку «Проверить». Результат будет готов буквально через несколько секунд.
Проверить сведения о банкротстве владельца
Перед покупкой недвижимости необходимо выяснить, не является ли собственник банкротом. Почему это важно? Ваша сделка купли-продажи может быть оспорена в суде. И отговорки в стиле «я не знал» не будут приняты во внимание. Если суд расторгнет договор купли-продажи, вам придётся выстроиться в очередь со всеми остальными кредиторами и ждать. Как показывает практика, своих денег вы, скорее всего, не увидите.
Как проверить собственника на банкротство?
Проверить информацию о собственнике можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нём содержатся данные как о физических, так и юридических лицах. В реестре представлена информация обо всех собственниках, которые проходят процедуру банкротства или уже признаны таковыми.
Для получения информации необходимо:
- перейти на официальный сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?attempt=1);
- ввести ФИО, регион, адрес регистрации собственника.
Проверьте также информацию по ФИО собственника и региону, в котором вы планируете приобретать недвижимость.
Если вы нашли несколько записей или только одну, необходимо убедиться, ваш ли это продавец. Для этого необходимо кликнуть на ФИО в таблице, которая будет расположена ниже строки поиска. Откроется карточка должника. В ней вы сможете сравнить дату рождения и другие параметры.
Проверить наличие исполнительных производств
Наличие исполнительных производств, особенно сопряжённых с крупными суммами денег, явно указывает на то, что у собственника есть долги. Конечно, он может продать собственность для того, чтобы расплатиться с кредиторами. А если нет? Велик риск банкротства. А чем это может закончиться для покупателя недвижимости, мы говорили выше.
Где найти информацию?
Данные об исполнительных производствах можно найти на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов (www.fssp.gov.ru/iss/ip). Там необходимо указать ФИО и дату рождения продавца.
Отсутствие исполнительных производств – отличный результат.
Но не пугайтесь, если что-то обнаружилось. Посмотрите, возможно, там указана какая-то мелочь – небольшой штраф ГИБДД, о котором человек и не знал. Достаточно попросить продавца оплатить задолженность перед заключением сделки. И всё будет хорошо. Однако если вы обнаружите несколько исков, а также крупные задолженности, то сделка становится весьма рискованной. В этом случае лучше проконсультироваться с юристом.
Проверить наличие судебных производств
Наличие судебного разбирательства часто свидетельствует о том, что вскоре появится исполнительное производство. А о том, чем это грозит, мы говорили выше. Поэтому перед покупкой квартиры стоит выяснить, с кем судится продавец и по какому вопросу. Безусловно, не стоит обращать внимания на мелкие административные разбирательства. Насторожиться следует, если у собственника много исков на крупные суммы или идёт бракоразводный процесс, а предметом спора является недвижимость.
Где искать информацию?
Информацию о текущих судебных разбирательствах следует искать на официальных сайтах судебных органов. Проверить данные стоит как по месту регистрации владельца недвижимости, так и по адресу имущества, которое вы планируете приобрести.
Если речь идёт о Москве, потребуется посетить портал судов города Москвы (https://mos-gorsud.ru). В левом верхнем углу необходимо кликнуть по вкладке «Поиск по судебным делам». В открывшемся окне следует указать ФИО продавца.
В таблице ниже можно посмотреть список текущих и завершённых дел. Например, в данном примере мы видим несколько исков о взыскании по поводу неоплаченных кредитов. Если нажать на активный номер дела, можно получить подробную информацию по исковым требованиям. Если речь идёт об исках на крупные суммы денег, важно понимать риски. В этом случае следует также проконсультироваться с юристом.
Проверить существующие арбитражные дела
Это тоже важно. Да, вы заключаете сделку с физическим лицом. Однако оно может быть, например, индивидуальным предпринимателем. А разбирательства с юридическими лицами проходят в арбитражных судах. По действующему законодательству предприниматели, выступающие ответчиками в делах по невыполнению кредитных обязательств, рискуют своим имуществом, т. е. перспектива банкротства также возможна. Поэтому перед покупкой квартиры важно проверить продавца на предмет участия в арбитражных спорах.
Где можно найти информацию по арбитражным спорам?
Для проверки собственника на предмет наличия текущих разбирательств можно воспользоваться картотекой арбитражных дел (www.kad.arbitr.ru).
Для получения информации достаточно ввести ФИО продавца в специальной форме, расположенной в левом верхнем углу, и выбрать пункт «ответчик». Затем нажать на кнопку «Поиск». Если результатов нет, это хорошая новость.
Если продавец является индивидуальным предпринимателем и выступает ответчиком по какому-либо делу, стоит ознакомиться с ним. Для этого необходимо нажать на активную ссылку с номером дела. Так вы сможете просмотреть все подробности.
Для просмотра подробностей дела необходимо нажать на плюс, расположенный справа. Таким образом вы сможете ознакомиться со всеми материалами дела. Сумма иска будет указана в правом нижнем углу.
Вы можете попытаться проанализировать дела самостоятельно. Однако, если у вас возникнут трудности, лучше обратиться за помощью к юристам. Наличие исковых требований на крупные суммы может свидетельствовать о грядущем банкротстве продавца. В любом случае сначала следует пообщаться с собственником по поводу идущего арбитражного спора. Однако при возникновении хотя бы малейших сомнений мы советуем сразу записаться на консультацию с юристом.
Найти возможных наследников
Если вы приобретаете квартиру или дом, которые продаются после недавной смерти прошлого собственника, стоит проверить наличие наследников. Возможно, в скором времени появятся лица, претендующие на имущество. А они в свою очередь могут расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке. Чем это грозит? Продавец потратит деньги, полученные в результате сделки, а вам останется только с ним судиться. Лучше не допускать подобной ситуации.
Где искать информацию о возможных наследниках?
Можно воспользоваться Информационным нотариальным порталом (www.notary.ru). Войдя на главную страницу, перейдите в раздел «Розыск наследников». Введите ФИО предыдущего владельца недвижимости и нажмите поиск.
Там вы найдете список покойных лиц, в отношении которых ведётся поиск наследников. Они будут сгруппированы по субъектам РФ. Там же вы сможете увидеть фамилии нотариусов, которые ведут наследственные дела. При необходимости вы сможете связаться с ними и выяснить все детали.
Проверить действительность доверенности
Достаточно часто продавцы не участвуют в сделках лично. Все вопросы берут на себя их официальные представители, которые действуют на основании нотариальной доверенности. В этом случае стоит проверить, действительна ли она. Много людей пострадало из-за мошенников, которые продавали квартиры по доверенности, после чего выяснялось, что собственники недвижимости были не в курсе сделки. Чем грозит подобное, думаю, объяснять не стоит. Вы рискуете остаться без денег и без имущества.
Где искать информацию?
Для того, чтобы проверить действительность доверенности, воспользуйтесь официальным сайтом Федеральной нотариальной палаты (www.notariat.ru).
Укажите номер доверенности, дату и ФИО нотариуса. Если документ нашёлся, всё в порядке. Можно заключать договор купли-продажи. Если доверенность не удалось найти или в ней заметны какие-либо несоответствия (например, документ выдан в Санкт-Петербурге, а нотариус – из Москвы, стоит разобраться или не рисковать с покупкой недвижимости).
Проверить Управляющую компанию
Хотите ли вы вечно бороться с Управляющей компанией (УК) из-за несвоевременного вывоза мусора или по любому другому поводу? Думаем, что нет. Если вы планируете покупку квартиры, стоит узнать, какая Управляющая компания несёт ответственность за дом.
Где найти данные об УК?
Для того чтобы узнать, какая УК занимается выбранным домом, следует зайти на официальный портал Министерства строительства «Реформа ЖКХ».
В строке поиска необходимо ввести адрес квартиры, которую вы планируете приобрести. Например, сделаем случайный запрос: г. Москва, кв-л. Юго-Запада 38-й, к. 1
Сервис даёт возможность получить информацию, касающуюся характеристик строения и условий управления домом. Также вы можете ознакомиться с планом капитального ремонта.
Если нажать на активную ссылку с названием Управляющей компании, можно ознакомиться с её отчётностью и посмотреть общий рейтинг.
Проверить наличие разрешения на строительство
Хотите купить квартиру в новостройке по максимально выгодной цене? Тогда ваш вариант – это долевое строительство. Девелоперы предлагают квартиры по низким ценам на начальных этапах возведения жилья. Единственное, придётся подождать, пока построится дом. Но не стоит спешить и выбирать первый попавшийся на рынке вариант. Сначала необходимо проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство. В противном случае велик риск оказаться в списке обманутых дольщиков.
Перед заключением договора (ДДУ) с девелопером запросите у него разрешение на строительство.
Где проверить подлинность разрешения?
Проверить необходимую информацию можно на сайте Минстроя РФ (www.minstroyrf.gov.ru). Для этого нужно:
- зайти на главную страницу, промотать вниз до конца и щелкнуть на пункт «Открытые данные»;
- промотать вниз до пункта 7, который называется «Реестр выданных разрешений на строительство»;
- вы можете скачать набор данных, кликнув по гиперссылке с необходимой датой, или ввести запрос и нажать на кнопку «Посмотреть».
Второй способ более предпочтителен, поскольку позволяет сузить область поиска, т. е. проверка займёт значительно меньше времени.
Проверить добросовестность застройщика
Проблемные застройщики, которые оставляют по всей стране многочисленные недострои, давно стали настоящей проблемой. Да, у такой компании могут быть все лицензии и разрешения. Но это вовсе не является гарантией того, что ваш дом будет достроен и сдан. Если вы не хотите связываться с безответственными застройщиками, стоит подойти к выбору компании основательно.
Как проверить застройщика?
Недобросовестные компании, имеющие на балансе проблемные объекты, попадают в особый список. Там они находятся до устранения нарушений. Если вы хотите узнать, не является ли выбранный вами застройщик проблемным, воспользуйтесь сайтом Единой информационной системы жилищного строительства (www.наш.дом.рф).
Чтобы найти необходимую информацию, нужно:
- перейти на главную страницу сайта и выбрать раздел «Сервисы»;
- в выпадающем меню выбрать пункт «Каталог новостроек»;
- выбрать пункт «Проблемные дома».
На интерактивной карте вы сможете найти свой населённый пункт и просмотреть список проблемных домов. Кликнув на объект недвижимости, вы увидите, какой застройщик за него отвечает.
Проверка земельных участков перед покупкой
В целом все вышеперечисленные ресурсы актуальны как при покупке квартиры, так и участка с домом. Однако во втором случае есть небольшой нюанс. Перед покупкой участка необходимо проверить его на использование по целевому назначению. Это можно сделать при помощи публичной кадастровой карты (www.pkk.rosreestr.ru) и опубликованных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Карты с указанием функциональных зон (ПЗЗ) размещаются на официальных сайтах городов, городских и сельских поселений. Правила землепользования и застройки города Москвы размещены на официальном сайте Мэра Москвы (www.mos.ru).
