Купить новую квартиру — мечта многих. Но очень часто при возможности оплачивать ежемесячные платежи многие семьи тем не менее не могут накопить 15-20% от стоимости недвижимости на первоначальный взнос. Причин для этого может быть много, но сути они не меняют — для приобретения квартиры подходит только ипотека без первоначального взноса. Найти такое предложение в 2020 году — это миф или реальность? Сегодня всё расскажем!
Зачем банку вообще первоначальный взнос
Бытует мнение, что наличие этой суммы показывает банку серьёзность ваших намерений и более ответственное отношение к выплате долга. На деле оказывается, что если это и имеет какое-то значение, то очень косвенное. Реальная цель первоначального взноса — это минимизация финансовых потерь банком в случае, если вы перестанете платить по кредиту.
В обычной ситуации, если заёмщик становится проблемным и не выполняет своих обязанностей по внесению ежемесячных платежей, банк через суд отбирает квартиру и выселяет недобросовестного клиента. Но банку нужны деньги, а не квартира. Причём чем быстрее, тем лучше. Именно поэтому такое жильё выставляется на продажу, а для ускорения этого процесса — по очень привлекательной для новых покупателей цене. И здесь для банка как раз очень важен размер первоначального взноса, так как это именно та сумма, на которую он может опустить стоимость продажи жилья. И если в неё не укладываются все издержки и расходы, то банк оказывается в минусе.
Именно поэтому чем выше первоначальный взнос, тем более спокоен банк за выдаваемый им кредит. C точки зрения финансовой организации 20% от стоимости квартиры — практически золотая середина, которая позволяет в случае необходимости быстро и без ущерба избавиться от неликвидного актива, а в случае добросовестности клиента — достаточно заработать на процентах.
Как убедить банк отказаться от первоначального взноса
Несмотря на всё вышесказанное, есть ситуации, когда банк может согласиться на отсутствие первоначального взноса. Всё, что вам для этого надо, — предложить в залог другое равноценное имущество, реализовав которое в случае необходимости, ваш кредитор сможет полностью покрыть сумму долга и свои издержки.
Если у вас уже есть в собственности квартира, а вы решили приобрести ещё одну, например для подрастающего ребёнка, вы можете предложить использовать свою текущую квартиру в качестве залога и получить кредит на покупку новой квартиры в размере её полной стоимости. Существенным условием в такой схеме будет наличие оценочного альбома, который подтвердит, что объект залога равноценен сумме кредита или превышает её.
Безусловно, в качестве залога можно использовать не только недвижимость. Это может быть автомобиль, драгоценности или любое другое имущество. Однако банк должен быть абсолютно уверен в том, что этот объект ликвиден и может быть быстро реализован. В противном случае в выдаче кредита будет отказано.
Требования к заёмщикам
Большинство финансовых организаций более тщательно подходят к проверке платёжеспособности клиентов, рассчитывающих получить кредит без первого взноса, даже при наличии хорошего объекта в качестве залога.
Если вы наёмный сотрудник с большим стажем и хорошей официальной зарплатой, то никаких проблем скорее всего не возникнет. Если же вы можете подтвердить лишь часть своего дохода, то получить кредит будет гораздо сложнее. Если же вы являетесь индивидуальным предпринимателем или владельцем бизнеса, в копилку рисков банка добавляются страхи за успешность вашего дела, что также очень сильно снижает возможность получения положительного решения.
Кроме этого, очень досконально будет изучена ваша кредитная история. Если в случае обычного ипотечного продукта на несколько фактов просрочки платежей по старым кредитам скорее всего закроют глаза, то при попытке получить ипотеку без первого взноса это вероятнее всего станет препятствием.
Условия по ипотеке
Такой кредит даже при соблюдении всех условий является более рискованной для банка сделкой, поэтому в качестве «страхования» своих рисков большинство банков помимо прочего предлагают для таких программ повышенные процентные ставки. Если обычную ипотеку сегодня можно оформить под 5-9% годовых, то ставка в программах без первого взноса достигает 14%.
| Банк | Программа | Ставка |
| Райффайзенбанк | Под залог имеющегося жилья | 8,19% |
| Московский Индустриальный Банк | Под залог своей квартиры | 9% |
| Дом.РФ | Под залог квартиры | 9,10% |
| ВТБ | Под залог недвижимости | 9,50% |
| СБЕР БАНК | Нецелевая под залог недвижимости | 10,90% |
| ПСБ | Под залог квартиры | 11,10% |
| Альфа-Банк | Под залог имеющегося жилья | 13,69% |
Использование государственных программ или материнского капитала
Очень часто банки могут принять в качестве первоначального взноса сумму материнского капитала, что для клиента, с оговоркой, можно назвать ипотекой без первоначального взноса, потому что физически никаких денег копить для этого не нужно. При этом есть возможность оформить обычный ипотечный продукт со стандартными процентными ставками. Однако важно понимать, что сумма материнского капитала должна составлять необходимый для программы минимальный взнос. Для крупных городов вроде Москвы и Санкт-Петербурга её может быть недостаточно.
Также стоит обратить внимание на государственные программы — как федеральные, так и региональные. Вполне может быть, что вы подходите под одну из них и можете получить специальные условия на покупку жилья.
