Риелторы иногда сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон сделки предлагает указывать в документах неполную стоимость жилья. Таким образом продавец пытается снизить налог с продажи, покупателем же движет желание не афишировать свои доходы. Что влечет за собой занижение цены квартиры, рассказывает руководитель городской и загородной недвижимости “НДВ Супермаркет Недвижимости” Елена Мищенко.
Что это значит?
Занижение цены — это указание в договоре купли-продажи меньшей суммы, чем та, которая фактически отдается за объект. Разница между «официальной» и реальной стоимостью передается наличными, без отражения в документах. Такая практика нарушает прозрачность сделки и может повлечь за собой ряд юридических и налоговых последствий.
Главная цель — снижение налоговой нагрузки. Продавец хочет сократить размер налога с дохода (если нет вычета или прошло менее минимального срока владения), покупатель — сокрыть стоимость покупки, т.к. доходы покупателя явно не соответствуют стоимости приобретения недвижимости. Иногда обе стороны заинтересованы в «облегчённой» версии сделки.
Механизм сделки
Как правило, в договоре указывается сумма, равная остатку предыдущей цены договора, когда покупал продавец или минимальному лимиту, с которым готовы работать банки. Остальную часть получают наличными по отдельной расписке.
Риски для продавца
“Продавец может столкнуться с налоговыми претензиями при последующей проверке, особенно если у него уже были подобные сделки, - отмечает Елена Мищенко. - Лучше указывать реальную стоимость сделки в документах. При необходимости можно использовать законные способы оптимизации налогов (например, налоговые вычеты). Проконсультируйтесь с юристами, налоговыми специалистами и вашим риэлтором перед заключением сделки”.
Риски для покупателя
Покупатель рискует в случае спора не доказать передачу всей суммы. В суде будет учитываться только та часть, что отражена в договоре. Если сделка признается недействительной, вернуть получится только «официальную» сумму. Кроме того, это ограничивает возможность получения налогового вычета — он рассчитывается от договорной, а не фактической цены (для договоров с занижением ниже налогового вычета)
Особенности налогообложения недвижимости
При продаже квартиры менее минимального срока владения (3 или 5 лет) и без права на вычет — продавец обязан уплатить налог 13%-22% от суммы превышения. Занижение дает возможность сократить налогооблагаемую базу, но влечет за собой риски, в том числе — штрафные санкции и доначисления.
Скрытые доходы: чем грозит ситуация
Налоговая служба может расценить занижение как попытку сокрытия дохода. Особенно это касается повторных операций или сделок с подозрительно низкой стоимостью по сравнению с рыночной. В таких случаях возможна проверка, вызов на допрос и штрафы.
Для продавца это может означать необходимость уплаты дополнительного налога на доходы физических лиц (НДФЛ), а для покупателя — возможные проблемы с подтверждением расходов при последующей продаже или при оформлении ипотеки.
При заниженной стоимости в договоре покупатель рискует получить меньше прав на имущество, например, при разделе имущества или в случае споров с третьими лицами. Также могут возникнуть сложности при последующей продаже недвижимости — налоговые органы будут ориентироваться на фактическую рыночную стоимость.
Риски, связанные с оспариванием сделки кредиторами
“Если одна из сторон сделки находится в предбанкротном состоянии, кредиторы могут попытаться оспорить сделку как фиктивную или совершенную с целью уклонения от обязательств. Заниженная цена усиливает позиции истца в суде”, - предупреждает Елена Мищенко.
Отмывание денег и риски, с ним связанные
Заниженные сделки могут использоваться в схемах по легализации денежных средств, полученных преступным путем. Это повод для интереса со стороны Росфинмониторинга, особенно при наличии крупных наличных расчетов. Такие сделки могут быть приостановлены банками или заблокированы на этапе регистрации.
Да, такая практика действительно встречается на рынке недвижимости, и она связана с попытками сторон сделки уменьшить налоговые обязательства или скрыть реальные финансовые показатели. Однако важно понимать, что указание в документах стоимости жилья ниже реальной может привести к серьезным юридическим и финансовым последствиям.
