"Искать покупателя на дачу придется 8 месяцев": рынок загородной недвижимости рухнул
Спрос на подмосковные дачи снизился за год на 40%, при этом средний срок их экспозиции вырос до восьми месяцев.
В столичном регионе сейчас выставлено на продажу на вторичном рынке около 28 тыс. самых разнообразных объектов, подсчитали эксперты аналитического центра "ЦИАН".
Большую их часть – около 15 тыс. лотов – владельцы позиционируют как загородные дома (как правило, они расположены в существующих населенных пунктах). Средняя стоимость такого дома – около 6 млн рублей (здесь и далее - расчеты без учета элитной загородной недвижимости).
Еще 8 тыс. лотов владельцы называют дачами и готовы их продать примерно за 2,1 млн рублей. Средняя стоимость коттеджа оценивается в 12 млн рублей, таунхауса – 10,5 млн рублей. На эти типы недвижимости приходится около 4 тыс. и 1 тыс. предложений соответственно.
Для сравнения, на первичном рынке Москвы сейчас продается около 50 тыс. новых квартир, средняя сумма сделки – около 9 млн рублей, в Московской области - в реализации находится около 60 тыс. квартир, а средняя цена сделки - около 3,9 млн рублей.
ТОРГ УМЕСТЕН
В начале 2000-ных годов казалось, что Московский регион будет развиваться по схожей с Нью-Йорком или другими европейскими городами траектории. Местные представители среднего класса будут жить в пригороде, а на работу ежедневно ездить в центр. По целому ряду причин этот сценарий так и не реализовался. Даже очень комфортная загородная недвижимость не смогла стать полноценной заменой квартирам и по-прежнему воспринимается как просто дополнительное имущество, констатирует руководитель аналитического центра портала "ЦИАН" Алексей Попов.
"Сейчас в 40% объявлений о продаже в той или иной форме указано, что торг уместен. На вторичном рынке жилья о готовности к торгу открыто заявляет лишь не более 15% продавцов, и средний размер скидки составляет около 8%. Владельцы загородной недвижимости готовы давать потенциальным клиентам больший дисконт, который нередко достигает 15-20%", - отмечает он.
Высокие дисконты объясняются простым обстоятельством – предложение загородной недвижимости существенно опережает интерес. Так, по данным экспертов "НДВ-Супермаркет недвижимости", уровень спроса на дачи снизился на 40%.
Несмотря на такое сильное падение, о восстановлении говорить пока еще рано, констатирует руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов. По словам эксперта, продавцы на вторичке стоят до последнего и если снижают цену, то только от безысходности. Например, срочно нужны деньги, а дача никак не продается.
"Весьма показательны сейчас сроки экспозиции в загородном сегменте. За год они выросли примерно на два месяца, и теперь искать нового владельца для коттеджа, дачи или участка приходится в среднем по восемь месяцев, в случае с таунхаусами или дуплексами — по семь месяцев", — говорит Дмитрий Таганов.
Директор Департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Андрей Кройтор считает, что пока доходы потребителей не начнут восстанавливаться, не стоит ожидать и роста спроса на загородную вторичную недвижимость. По его прогнозам, цены вообще могут снизиться еще на 10-15%.
ГДЕ НАЙТИ ПОКУПАТЕЛЯ?
Руководитель отдела городской недвижимости "НДВ-Супермаркет недвижимости" Светлана Жукова считает, что в такой ситуации у продавцов есть, по меньшей мере, три идеи, где можно найти потенциального клиента.
Самая– обратиться с предложением к соседу, которого потенциально может заинтересовать возможность расширить свой собственный участок и, например, оборудовать дом для родителей.
Вторая потенциальная категория клиентов – жители городов-спутников Москвы, которые находятся недалеко от того или иного дачного поселка. Такие покупатели редко могут позволить себе "загородный бизнес-класс", но часто берут дачи, оснащенные базовым набором удобств.
По схожей модели поведения действуют и жители Москвы. Их ключевое требование к будущему загородному дому – транспортная доступность. Важно, чтобы до дачи или коттеджа можно было добраться не более чем за 1-1,5 часа на машине или общественном транспорте.
Сложнее найти покупателя на коттеджи бизнес-класса и премиальные загородные дома. Для таких лотов нет справедливого алгоритма определения цены. "Продавец часто сам назначает ценник, руководствуясь какими-то внутренними соображениями. После этого ценник, как правило, несколько раз понижается до тех пор, пока не начнут поступать звонки от покупателей. В итоге, почти всегда предлагаемая потенциальным клиентом цена не устраивает владельца недвижимости, и он предпочитает либо пассивно продолжать поиски, либо вовсе снять лот с продажи", - поясняет эксперт.
