Супермаркет недвижимости
+ 7 (495) 988-44-22
8 (800) 200-44-02
круглосуточно
Центральный офис, м. Трубная Отделение на Кутузовском, м. Киевская Отделение на Красной Пресне, м. Улица 1905 года Северо-Западное отделение, м. Октябрьское Поле Юго-Восточное отделение, м. Братиславская Отделение на Красносельской, м. Красносельская Северо-Восточное отделение, м. ВДНХ
Дополнительные офисы Офис продаж на объекте мкр. «Красногорский» Офис продаж на объекте ЖК Silver Офис продаж на объекте ЖК «Город» Офис продаж на объекте ЖК «Новые Котельники» Офис продаж на объекте ЖК «Ленинградский» Офис продаж на объекте ЖК «Мытищи Lite» Офис продаж на объекте ЖК «Новое Бутово» Офис продаж на объекте ЖК «Юбилейный» Офис продаж на объекте ЖК «Дуэт» Офис продаж на объектах ЖК «Новокосино» и мкр. «Новокосино 2» Офис продаж на объекте ЖК «Сказка» Офис продаж на объекте ЖК «Nord» Офис продаж на объекте ЖК «О7» Офис продаж на объекте ЖК «Лефорт» Офис продаж на объекте «Золоторожский» Офис продаж на объекте «Re:form» Офис продаж на объекте ЖК «Андреевка» Мобильный офис продаж на объекте ЖК «Мосфильмовский»
EN
Опрос

В текущей ситуации какие факторы способны побудить вас купить квартиру в новостройке?

Наличие хорошей скидки на квартиру
Удобные условия рассрочки
Возможность оформить выгодную ипотеку
Экономия на покупке машиноместа/отделке жилья
Возможность купить квартиру с зачетом стоимости старого жилья
Наличие финансовой поддержки
  • 22.09.2017

    В городе Реутов в пешей доступности от станции метро «Новокосино» продолжается строительство нового микрорайона комфорт-класса, состоящего из 17-ти монолитных и панельных домов переменной этажности. В ... читать

  • 22.09.2017

    В эти выходные, 23 и 24 сентября, во всех офисах продаж компании «НДВ-Недвижимость» пройдет традиционная «Ярмарка квартир», где посетители смогут приобрести квартиру с максимальной ... читать

  • 21.09.2017

    Для максимального комфорта жителей комплекса бизнес-класса Silver отдельное внимание уделено безопасности – на территории будет работать частное охранное предприятие, вестись круглосуточное видеонаблюдение, ... читать

  • 20.09.2017

    Участие крупнейших компаний, представляющих яркие и интересные проекты Московского региона, является весомым поводом в пользу посещения выставки «Недвижимость от лидеров». Получить подробную ... читать

  • 20.09.2017

    Жителям ЖК Silver будет удобно добираться до любой точки Москвы как на личном автомобиле, так и общественным транспортом. Жилой комплекс Silver расположен на северо-востоке Москвы рядом сразу с двумя ... читать

Мы в соц. сетях:

Пенсионный доход: вкладывать или нет в недвижимость с расчетом на будущее

Риелторы и аналитики оценили, смогут ли в будущем принести доход инвестиции в недвижимость.

В России вложения в жилую недвижимость часто рассматривают в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. По оценкам некоторых игроков рынка, московское жилье все еще находится в стагнации, однако Росреестр отмечает рост числа сделок.

Целесообразно ли сейчас инвестировать в недвижимость? Можно ли в горизонте десяти лет и более получать стабильный доход от сдачи в аренду московской квартиры или ее перепродажи? Какой сегмент недвижимости может принести больший доход? Такие вопросы задала редакция «РБК-Недвижимости» независимым аналитикам и московским риелторам.

Александр Хрусталев, глава компании «НДВ Групп»:

— Доход будет, но при покупке жилой недвижимости окупаемость произойдет за 17–20 лет. То есть это возможность как минимум сохранить деньги в квадратных метрах. При наличии свободных средств алгоритм достаточно простой — приобретаем квартиру за 5 млн руб., через два года, после сдачи новостройки, зарабатываем на аренде 30–35 тыс. руб. в месяц минус налоги. С точки зрения дохода депозиты выгоднее.

Если анализировать коммерческий сегмент, то здесь инвестор, планирующий обеспечить себя доходом, может рассмотреть два интересных направления. Первое — приобретение гостиничных номеров в среднем из расчета до 5,5 млн руб. Номер будет приносить 12–14% годовых. Впервые такую практику начали вводить в Дубае, но и у нас подобные предложения уже есть.

Второе — можно рассмотреть офисные помещения. Но здесь мы рекомендуем обращать внимание только на новые и заполненные центры: лучше купить дороже, но быть уверенными в том, что БЦ заполнится. Также перспективна торговля, при этом следует с осторожностью рассматривать встроенно-пристроенные рестораны на первых этажах: есть ряд ограничений, которые вносят корректировки в бизнес и способствуют снижению выручки.

Геннадий Стерник, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова:

— В настоящее время инвестиции в недвижимость (ни в дилерские, ни в рентные операции) в среднем по рынку не окупаются. Например, приобретение квартиры на вторичном рынке Москвы с целью последующей перепродажи (например, через год) в 2014 году приносило около 15%, в 2015-м отрицательный доход (убыток) составлял 10–15%, сейчас доходность такой операции близка к нулю.

При сдаче квартиры в аренду в 2014 году доходность рентных операций была не выше 5%, теперь она снизилась до 3%. Но это в среднем по рынку, можно найти ниши, где доходность выше. А главное — оценки по состоянию на сегодня. Через десять лет, надеюсь, рынок недвижимости восстановится — и доходность инвестиций вырастет до приемлемых значений.

Смогут ли принести доход инвестиции в жилье, зависит от состояния активов будущего пенсионера:

1) если он располагает свободными денежными средствами и готов их заморозить на десять лет, то именно сейчас, когда цены находятся на нижнем уровне, целесообразно вложиться в приобретение недвижимости в надежде, что через десять лет она будет приносить приличный доход;

2) если такими средствами клиент не располагает либо находит альтернативный вариант инвестирования, то в настоящее время инвестировать в недвижимость нецелесообразно;

3) если клиент уже имеет в собственности квартиру, офис или торговое помещение, которое он может сдавать в аренду, то продавать его сегодня не стоит. Нужно сдавать в аренду, а вопрос о продаже либо продолжении аренды решать не ранее чем через десять лет, когда прояснится обстановка на рынке и можно будет спрогнозировать доходность той или иной операции в условиях последующего десятилетия.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU):

— В современной России недвижимость часто рассматривается в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. Это происходит во многом из-за того, что до последних нескольких лет цены на жилье постоянно росли — и сложилась иллюзия, что так будет всегда: даже если в какой-то момент цены просядут из-за очередного кризиса, они затем отыграют падение и продолжат приносить прибыль.

К тому же у многих остается ощущение того, что недвижимость — надежный материальный актив, который всегда нужен и востребован. Однако в последнее время стало понятно, что это не совсем так. Если сравнивать с пиковыми значениями до кризиса 2008 года, то в долларах цены на жилье упали на 54% (с $6 тыс. за 1 кв. м), а с момента восстановления после предыдущего кризиса в 2012–2013 годах — на 44% (с уровня в $5 тыс. за 1 кв. м). С начала 2015-го цены на жилье в Москве снижаются и в рублях — в общей сложности на 16% (с 200 тыс. до 168 тыс. руб. за 1 кв. м). При этом последнее снижение нельзя назвать краткосрочной коррекцией, вызванной кризисом. Эта тенденция сохраняется, и пока предпосылок для роста цен не наблюдается.

Таким образом, вариант с покупкой квартиры сейчас и ее перепродажей на пенсии вряд ли можно назвать целесообразным. Даже если цены стабилизируются и начнется новый рост, он уже никогда не будет таким, как в прошлом, когда жилье дорожало на десятки процентов в год.

Аренда, в свою очередь, тоже не слишком привлекательна даже в качестве консервативной инвестиции. Прибыль от нее сейчас составляет около 3–4% в год, это хуже банковского депозита, который во всем мире считается самым низкодоходным, но надежным сбережением. Даже в крупных надежных банках обычный вклад может приносить 5–7% годовых. Конечно, на сдаче в аренду коммерческих помещений можно заработать больше, однако на этом рынке отмечается затоваренность, много офисных и торговых площадей пустует. Для непрофессионального инвестора это сложный рынок, на котором высок риск ошибиться с выбором объекта для инвестиций.

Таким образом, если рассуждать рационально, недвижимость сейчас не лучший объект для пенсионных инвестиций. Однако люди все равно продолжают рассматривать московские квартиры как задел на пенсию — все же эмоционально многим из них спокойнее, когда есть квартира, которую всегда можно сдать и получить прибавку к пенсии.

Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— На данный момент приобретать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, совершенно невыгодно. В условиях постоянного снижения цен на недвижимость и падения арендных ставок покупать квартиру и делать там ремонт для посторонних людей экономически нецелесообразно. В лучшем случае через 20 лет при условии постоянной сдачи удастся вернуть потраченные средства, а потом дом морально устареет и избавиться от такого объекта будет непросто. Если учесть все риски арендного бизнеса, в том числе потенциальные сложности с арендаторами, возможные траты на ремонт и неизбежные — на налоги, то получится, что сил и нервов на содержание такой квартиры будет затрачено непропорционально ее цене. Я всегда советую своим клиентам: перед покупкой квартиры подумайте, что вы будете делать с таким объектом дальше. Если просто купить квартиру и никак ее не использовать, то даже выйти в ноль не получится: квартиры и сейчас дешевеют, а что будет с рынком через 20 лет, предсказать невозможно. Зато дом точно устареет.

Для того чтобы такие инвестиции окупились, должно совпасть сразу несколько параметров. В идеале инвестировать в недвижимость надо на растущем рынке. Конечно, всегда будут интересны хорошие квартиры в знаковых домах Москвы — например, в сталинских высотках, в доме на Серафимовича, 2. Также интересны и просто хорошие, качественные дома в центре столицы — и если рядом нет площадок под застройку, потому что квартиры в новостройках будут конкурировать с вашей. Однако сумма, необходимая для покупки такого эксклюзивного объекта, вряд ли доступна рядовому москвичу и тем более пенсионеру. Покупать же обычную квартиру в простой «панельке» бессмысленно, инвестиционной ценности она не представляет. Как я уже говорила, в лучшем случае получится выйти в ноль, но денежные потери, скорее всего, будут существенными.

Без знаний получить прибыль с коммерческой недвижимости невозможно. Поэтому самое лучшее, что можно сделать для получения некой выгоды сейчас, это максимально диверсифицировать средства — например, использовать сразу несколько банковских инструментов с разной степенью риска и доходности, держать сбережения в разных валютах. Однако это точно так же требует финансовой грамотности, которой нам, к большому сожалению, не хватает. На данный момент советую просто улучшать свои жилищные условия, если есть такая возможность.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

— Инвестировать в жилье с целью сдачи в аренду, конечно, можно, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости. Сегодня разница от положения дел 10–15 лет назад в том, что нынешний ликвидный объект найти сложнее из-за огромного объема предложения, в котором далеко не каждый жилой комплекс или квартира подойдут для сдачи в аренду. Ликвидный жилой комплекс для будущего арендного бизнеса должен располагаться в шаговой доступности от метро (не больше 10 минут), сравнительно недалеко от центра (как минимум в пределах МКАД, а чем ближе к Кольцевой линии метрополитена, тем лучше). Торговый центр, социальная инфраструктура, спортивные объекты, парки — чем ближе, тем ликвиднее жилье в таком окружении. Бюджет покупки должен быть минимальным, поэтому оптимальным вариантом станет студия до 30–35 кв. м. в комплексе апартаментов. Подойдут объекты с не лучшими видовыми характеристиками и другими недостатками, которые не имеют особого значения для арендатора, но существенно ниже в цене, чем другие предложения в комплексе.

Обратить внимание необходимо прежде всего на апартаменты с отделкой от застройщика — ремонт собственными силами в любом случае окажется дороже, чем у девелопера, а это снизит доходность. Идеальный вариант — меблировка, то есть жилье под ключ. Таким образом будущий инвестор удачно выделится на фоне массы подобных предложений от других застройщиков без ремонта и меблировки. Если вам удастся подобрать столь удачный объект (а такие на рынке сегодня есть), то только за счет капитализации в период его строительства и после сдачи вы окупите порядка 20–30% своих инвестиций.

Так или иначе, миграция в Москву будет продолжаться. В столицу переезжают молодые и перспективные жители из регионов, и им требуется жилье. Главная характеристика их жизненного уклада — мобильность, которая связана прежде всего с домом у метро, но в то же время по доступной цене. Учитывая переоцененность многих объектов первичного и вторичного рынков, выиграют те инвесторы, которые будут сдавать в аренду самые недорогие из ранее приобретенных активов — небольшие апартаменты студийного формата, идеально подходящие для проживания одного-двух человек без детей. Инвестор такого объекта сможет предложить более выгодную арендную ставку и остаться в плюсе, чего не скажешь об обладателях более дорогих и больших квартир вторичного рынка. Доходность по таким апартаментам достигнет 8–12% годовых. Во всяком случае стабильный пассивный доход на пенсии арендная квартира вам обеспечит.

Коммерческая аренда — более сложный бизнес. Необходимо ориентироваться в ситуации в той отрасли, на арендаторов из которой вы нацелены (магазины, общепит, офисы и т. п.). Положение дел с коммерцией сегодня непростое, поэтому более оптимальный, понятный обычному человеку и предсказуемый вариант для инвестиций — жилая недвижимость.

Автор: Сергей Велесевич.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/599a9caf9a794754f2a7445f

 

Риелторы и аналитики оценили, смогут ли в будущем принести доход инвестиции в недвижимость

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/599a9caf9a794754f2a7445f
Программа лояльности

Мы стремимся стать одним из лидеров на рынке оказания услуг в сфере недвижимости, поэтому большое значение в своей деятельности мы уделяем вопросам качества. Пожалуйста, оставьте отзыв о нашей работе.